Comment remplir sa déclaration d’impôt en LMNP ?

Bref rappel sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Conditions

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulier dédié aux investisseurs en location meublée. Pour en bénéficier, vous devez :

• Proposer un logement meublé à la location
• Percevoir moins de 23 000 €/an de revenus locatifs. Les loyers doivent également représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal de référence.

Déclaration de l’activité auprès de l’administration fiscale

Dans les quinze jours qui suivent la mise en location de votre bien, votre activité doit être déclarée à l’administration fiscale. Pour cela, remplissez le formulaire P0i, « Déclaration de début d’activité - Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante ». Transmettez-le ensuite au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre logement.

Par la suite, vous recevrez votre numéro SIRET et serez inscrit au répertoire Sirène de l’Insee. Cette démarche administrative est obligatoire pour déclarer vos revenus en LMNP et profiter des avantages fiscaux du régime.

Avant votre déclaration d’impôt en LMNP, choisissez votre régime fiscal

Les revenus locatifs issus de votre location meublée sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est attribué par défaut aux investisseurs en LMNP. En micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement de 50 % sur les recettes locatives avant calcul de l’impôt (71 % pour les locations meublées saisonnières et classées). Cet abattement est forfaitaire : aucune charge supplémentaire ne peut être déduite des loyers perçus.

Le régime réel

Dans le cadre d’une acquisition en LMNP, le régime réel est souvent plus avantageux. Il permet en effet d’amortir vos biens immobiliers et mobiliers. Le bénéfice ou le déficit généré est ensuite reportable sur dix ans.

En régime réel, vous avez également la possibilité de déduire les charges liées à votre activité LMNP : assurance habitation, taxe foncière, coût des travaux, frais de déplacement, etc.

Grâce à ces deux leviers, vous évitez généralement de payer des impôts sur vos revenus BIC durant plusieurs années.

Quel régime fiscal choisir ?

Le choix du régime fiscal dépend de votre situation. Pour connaître la meilleure option et optimiser fiscalement votre investissement locatif, nous vous recommandons de réaliser une simulation d’impôt sur le revenu.

De manière générale, optez pour le régime micro-BIC si :

• Vous payer peu de charges (moins de 50 % de vos revenus locatifs) ;
• Vous ne voulez pas tenir de comptabilité ;
• Vous souhaitez effectuer rapidement et facilement votre déclaration.

Au contraire, choisissez le régime réel si :

• Vous payer des charges élevées (plus de 50 % de vos revenus locatifs) ;
• Vous êtes soumis au régime réel de TVA (notamment pour un investissement en résidence services).

Bon à savoir : si vous souhaitez opter pour le régime réel, vous devez en faire la demande à l’administration fiscale. Dans le cas contraire, le régime micro-BIC s’appliquera par défaut. Pour cela, envoyez une lettre avant le 1er février au SIE (Service des Impôts des Entreprises). Vous pouvez également le mentionner sur le formulaire 2031 lors de votre première déclaration de résultat. Par la suite, cette option est active pendant deux ans et son renouvellement est automatique.

Comment remplir votre déclaration d’impôt LMNP en régime micro-BIC ?

La déclaration d’impôt LMNP en régime micro-BIC intervient au même moment que votre déclaration d’impôts annuelle. Pour cela, il vous suffit de reporter le montant de votre chiffre d’affaires dans le formulaire 2042 C-PRO, rubrique « Professions non salariées ». Remplissez alors les cases 5ND à 5PD de la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Joignez ensuite ce formulaire 2042 C-PRO à votre déclaration de revenus.

Vous devez indiquer à l’administration fiscale la somme totale de vos recettes locatives, à savoir le montant des loyers perçus, les charges payées par votre locataire et vos provisions pour charges. Le fisc se charge ensuite d’appliquer l’abattement. Par la suite, vos revenus seront taxés en fonction du Taux Marginal d’Imposition (TMI), c’est-à-dire en fonction de votre tranche d’imposition.

En régime micro-BIC, 17,2 % sont également retranchés de votre chiffre d’affaires au titre des prélèvements sociaux. Attention toutefois à ne pas remplir la section « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » du formulaire 2042 C-PRO. Les prélèvements s’appliquent automatiquement.

Comment remplir votre déclaration d’impôt LMNP en régime réel ?

Souvent plus avantageuse, la déclaration d’impôt LMNP en régime réel est aussi plus complexe. Pour amortir votre bien et déduire vos charges de vos revenus locatifs, vous devez transmettre à l’administration fiscale :

• Votre liasse fiscale, à savoir le formulaire 2031 — SD (CERFA 11085) ;
• Les annexes 2033-A à 2033-E (CERFA 10956) ;
• Un bilan complet via les annexes 2050 et suivantes. Dans ce bilan figurent notamment votre compte de résultat et votre tableau d’amortissement. Le tableau d’amortissement doit répondre aux normes fixées par l’article 39C du Code général des impôts.

Une fois ces documents renseignés, générez votre déclaration au régime réel simplifié et transmettez-la à votre centre des impôts des entreprises.

Enfin, lors de votre déclaration de revenus LMNP, joignez le formulaire 2042 C-PRO afin d’indiquer :

• Le montant des revenus locatifs (cases 5NA à 5PK) ;
• Les déficits de l’année précédente (cases 5NY à 5PZ) ;
• Les déficits non imputés relatifs aux dix années précédentes (cases 5GA à 5GJ).

Bon à savoir : l’exercice comptable LMNP en régime réel est complexe. Nous vous recommandons de faire appel à un expert-comptable. Vous pourrez ainsi lui déléguer les déclarations de revenus relatives à votre bien locatif. Votre expert-comptable se chargera également de transmettre l’ensemble de ces documents à l’administration fiscale. Pensez également à adhérer à un CGA (Centre de Gestion Agréé) afin d’optimiser votre placement immobilier en LMNP.

Déclaration d’impôt LMNP : cas spécifiques

La location d’un meublé de tourisme, d’un gîte ou d’une chambre d’hôte

En régime micro-BIC, la location d’un meublé de tourisme, d’un gîte ou d’une chambre d’hôte bénéficie d’un abattement exceptionnel de 71 % sur les revenus locatifs (au lieu de 50 %).

Pour déclarer le chiffre d’affaires issu de votre location spécifique, rendez-vous au cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles » du formulaire 2042 C-PRO. Dans les cases 5NG à 5PG, reportez le montant des revenus locatifs. L’abattement de 71 % est ensuite appliqué automatiquement.

L’option Censi-Bouvard

La location meublée non professionnelle ouvre droit à la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation octroie une réduction d’impôts à hauteur de 11 % du prix de revient de votre bien immobilier en contrepartie d’un engagement de location.

Afin de bénéficier de la réduction d’impôts, vous devez donc formuler votre engagement locatif de neuf ans à l’administration fiscale. Pour cela, remplissez le cadre « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi Bouvard » du formulaire 2042 C. Faites également figurer les potentiels reports de réduction d’impôts issus des années précédentes.

Bon à savoir : vous ne pouvez pas cumuler le Censi-Bouvard avec l’amortissement comptable.

Plafonnement des niches fiscales

La loi Censi-Bouvard entre dans le calcul des niches fiscales. Ces dernières sont plafonnées à 10 000 €/an et par foyer fiscal. Leur montant ne peut donc pas être supérieur.

Inchangé depuis 2012, le montant des niches fiscales a évolué depuis 2009. Ainsi, le plafond de 10 000 €/an ne s’applique pas aux investissements antérieurs. Pour rappel, ce plafond correspond à :

• 25 000 € avec majoration de 10 % du revenu net imposable pour les investissements jusqu’à 2009 ;
• 20 000 € avec majoration de 8 % du revenu net imposable pour les investissements réalisés en 2010 ;
• 18 000 € avec majoration de 6 % du revenu net imposable pour les investissements réalisés en 2011 ;
• 18 000 € avec majoration de 4 % du revenu net imposable pour les investissements réalisés en 2012.