​Déclaration LMNP : mode d'emploi complet pour loueurs en meublé non professionnels

​Comment déclarer ses revenus LMNP ?

Les revenus issus d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux principaux régimes fiscaux peuvent s'appliquer :

• le micro-BIC ;
• le régime réel, en version simplifiée ou normale.

Le choix du régime dépend notamment du montant des revenus locatifs annuels, des charges liées au bien, du niveau de gestion souhaité, et de la volonté du loueur d’utiliser le mécanisme de l’amortissement.

Le régime réel peut notamment permettre de déduire certaines charges, et selon les situations, d'obtenir une fiscalité plus adaptée au profil de l'investisseur. 

Pour aller plus loin, consultez également nos guides détaillés sur la comptabilité en LMNP et la fiscalité en LMNP.

​Déclaration LMNP au micro-BIC

​Qui peut déclarer au micro-BIC ?

Le régime micro-BIC s'applique dans la limite du plafond en vigueur pour l'année concernée. À titre indicatif, ce plafond est fixé à 77 700 € pour les revenus 2025 déclarés en 2026 et à 83 600 € pour les revenus 2026 déclarés en 2027 pour les locations meublées classiques.

Ce régime est à privilégier pour les investisseurs en LMNP recherchant une gestion administrative simplifiée : 

• Pas d’amortissement possible ;
• Pas de comptabilité complexe, il suffit de suivre les loyers encaissés ;
• Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué pour prendre en compte les charges.

Pour les locations meublées de tourisme non classées, le régime micro-BIC peut également s’appliquer selon des règles spécifiques : 

• plafond à 15 000 €
• abattement de 30 %.

​Comment déclarer ?

Pour déclarer ses revenus LMNP au micro-BIC, il faut :

1. Se connecter sur son espace personnel sur impôts.gouv.fr ;
2. Accéder à la déclaration de revenus et sélectionner “Revenus industriels et commerciaux (BIC)” ;
3. Aller à la rubrique “Revenus de locations meublées non professionnelles” ;
4. Renseigner le montant des loyers perçus pendant l’année, sans intégrer aucun abattement ;
5. Valider la déclaration. 

L’administration fiscale applique automatiquement l’abattement forfaitaire lors du calcul de l’impôt. Le revenu imposable issu de la location est ensuite ajouté aux autres revenus du foyer fiscal, puis soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

​Exemple concret

Un propriétaire loue un bien meublé 800€ par mois pendant 11 mois. Il déclare :

• 8 800 € de loyers perçus.
• puis l’administration applique l’abattement fiscal de 50 %, prévu par le micro-BIC.
• Son résultat imposable est de 4 400 €.

Aucun justificatif n’est demandé lors de la déclaration, mais il est recommandé de conserver les documents permettant de justifier les recettes perçues.

​Déclaration LMNP au régime réel

​Qui est concerné ?

Le régime réel s’applique obligatoirement lorsque les recettes locatives annuelles dépassent le plafond du régime micro-BIC applicable à l’année concernée. À titre indicatif, ce plafond est fixé à 77 700 € pour les revenus 2025 déclarés en 2026 et à 83 600 € pour les revenus 2026 déclarés en 2027 pour les locations meublées classiques.

Par ailleurs, un bailleur peut opter volontairement pour le régime réel même s’il reste inférieur au plafond ci-dessus. Ce choix est particulièrement intéressant si la somme des charges et des amortissements déductibles au régime réel représente plus de 50 % des recettes. Dans ce cas, le régime réel lui permettra d’obtenir un résultat imposable plus faible qu’au micro-BIC.

​La liasse fiscale n°2031

Au régime réel, la déclaration repose sur une liasse fiscale rassemble tous les éléments comptables nécessaires au calcul du résultat imposable. Elle comprend :

• Le compte de résultat : le registre des recettes et des charges ;
• Le bilan comptable : le registre de l’actif et du passif ;
• Le tableau des amortissements sur le bâtiment, le mobilier et les travaux ;
• Les annexes détaillant les charges (intérêts d’emprunt, assurances, entretien, taxes, etc.).

Cette déclaration permet de calculer le résultat imposable de l’activité.

​Télétransmission obligatoire via TDFC

La liasse fiscale doit être transmise par voie dématérialisée via le portail TDFC. Cette transmission peut être réalisée : 

• Par un expert-comptable ;
• Ou via un logiciel comptable agréé par l’administration fiscale.

La télétransmission permet de sécuriser la transmission des informations fiscales tout en assurant la traçabilité et la réception officielle de la déclaration LMNP.

​Étapes de déclaration au réel

La déclaration LMNP au réel se déroule généralement en plusieurs étapes :

1. L’expert-comptable prépare la liasse fiscale 2031 et la transmet via TDFC ;
2. L’administration fiscale contrôle les informations et calcule le résultat imposable ;
3. Le bailleur déclare ce résultat imposable dans sa déclaration de revenus (formulaire 2042-C PRO) ;

Comme pour le micro-BIC, le résultat imposable du LMNP s’ajoute aux autres revenus du foyer fiscal, puis est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

​Exemple chiffré

Le même loueur que précédemment choisit volontairement le régime réel. Il perçoit toujours 8 800 € de loyers par an et il totalise :

• 3 500 € de charges (intérêts d’emprunt, entretien et assurance) ;
• 3 000 € d’amortissement du bien et du mobilier.

Son résultat imposable est de :

• 8 800 – 3 500 – 3 000 = 2 300 € ;
• au lieu de 4 400 € au micro-BIC ;
• l’option du régime réel est donc plus avantageuse pour lui.

Selon le niveau de charges et la stratégie patrimoniale retenue, ce régime peut donc être particulièrement pertinent pour certains investisseurs.

​Documents à conserver pour la déclaration LMNP

Pour déclarer correctement ses revenus locatifs en LMNP au régime réel, il est essentiel de rassembler et de conserver les documents suivants :

• Le contrat de location meublée ;
• Les factures pour justifier les charges déductibles : travaux, entretien, assurances, fournitures, taxes locales, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc. ;
• Les relevés bancaires pour justifier les encaissements et confirmer les dépenses ;
• Les factures liées aux achats de mobilier et équipements pour suivre les amortissements ;
• Les déclarations fiscales précédentes pour vérifier la cohérence des revenus et régulariser les erreurs éventuelles.

Ces documents permettent de produire et de justifier les documents comptables requis au régime réel : compte de résultat, bilan, tableau des amortissements et liasse fiscale 2031.

La déclaration LMNP en micro-BIC est beaucoup plus simple. Il suffit de disposer du contrat de location et des relevés bancaires pour justifier les loyers perçus.

​Erreurs fréquentes à éviter

Certaines erreurs de déclaration peuvent compliquer la gestion fiscale d'un investissement en LMNP et avoir des impacts financiers pour le bailleur (redressement fiscal, perte d'optimisation) : 

• Ne pas amortir correctement : amortir des composants interdits comme le terrain, ou utiliser des durées d’amortissement inadaptées conduit à fausser le résultat imposable ;
• Oublier des charges déductibles : omettre certaines charges déductibles revient à payer plus d’impôts que nécessaire ;
• Déclarer des loyers non encaissés : les périodes de vacance locative ou les loyers impayés ne doivent pas être déclarés ;
• Renseigner une mauvaise rubrique dans la déclaration 2042-C PRO : déclarer les revenus LMNP dans la mauvaise case peut fausser l’application du régime micro-BIC et de l’abattement forfaitaire ;
• Ne pas respecter les délais de déclaration ou d’option du régime réel : les retards peuvent être sanctionnés par des pénalités.

Un suivi régulier des documents comptables et des échéances fiscales permet de limiter ces risques.

​Délais et calendrier fiscal LMNP

Le calendrier fiscal comprend plusieurs échéances importantes pour le bailleur LMNP :

• Avant le 1er février : changement de régime fiscal (micro-BIC → réel ou inversement) si le loueur souhaite modifier son option pour l’année en cours ;
• Février–Mai : télétransmission via TDFC de la liasse fiscale n°2031 pour les loueurs au régime réel ;
• Avril–Juin : déclaration des revenus de l’année précédente dans le formulaire 2042-C PRO, pour tous les loueurs LMNP : 
   
  • Micro-BIC : déclaration du montant des loyers perçus ;
  • Régime réel : déclaration du résultat net imposable, calculé à partir de la liasse fiscale 2031.

​Que faire en cas de retard ou d’erreur dans la déclaration ?

En cas d’oubli, d’erreur ou de dépôt tardif de la déclaration LMNP, il est recommandé de contacter rapidement le Service des Impôts des Entreprises (SIE) via la messagerie sécurisée disponible sur impots.gouv.fr, par téléphone ou par courrier. Selon la nature de l’erreur et le délai de régularisation, des intérêts de retard et, dans certains cas, des majorations peuvent être appliqués.

Lorsqu’une erreur est constatée après l’envoi de la déclaration, il est généralement possible de la corriger ou de régulariser sa situation auprès de l’administration fiscale. Plus la démarche est effectuée rapidement, plus il est facile de limiter les conséquences financières.

Pour éviter tout oubli ou retard, il est conseillé de mettre en place un suivi des échéances fiscales et de conserver l’ensemble des justificatifs liés à l’activité locative. Les bailleurs qui souhaitent être accompagnés peuvent également faire appel à un expert-comptable ou à un professionnel spécialisé dans la gestion fiscale des locations meublées.

​Cas particuliers

Certains cas de LMNP suivent des règles spécifiques et nécessitent une attention particulière.

​LMNP en résidence services

Pour les logements situés dans une résidence avec services (étudiants, seniors, tourisme), les loyers ne sont généralement pas versés directement par le locataire, mais par l’exploitant de la résidence.

Le processus de déclaration fiscale est identique au LMNP classique. Toutefois, il est important de ne pas oublier de déduire les charges spécifiques à la gestion de la résidence, comme :

• Les frais de gestion facturés par l’exploitant ;
• Les charges de service (entretien, accueil, services collectifs) ;
• Les frais d’assurance spécifiques s’ils ne sont pas inclus dans le loyer.

​LMNP saisonnier

Les locations meublées saisonnières ou de courte durée peuvent répondre à des règles complémentaires, notamment concernant : 

• la taxe de séjour : le propriétaire doit la collecter auprès du locataire et la reverser à la commune selon les règles locales. Cette taxe n’est ni un revenu ni une charge pour le loueur, et elle n’est donc pas incluse dans la déclaration de revenus. Toutefois, son suivi administratif est obligatoire ;
• la TVA : elle peut s'appliquer dans certains cas, notamment si le logement est proposé avec des prestations para-hôtelières (ménage régulier, petit-déjeuner, accueil…).

La déclaration des revenus reste toutefois fondée sur les principes du micro-BIC ou du régime réel selon la situation du bailleur,  via la liasse fiscale 2031 au réel et/ou le formulaire 2042-C PRO au micro-BIC.