Tout ce qu'il faut savoir pour cumuler auto entrepreneur et LMNP
Vous êtes entrepreneur et vous êtes fait recommander le statut de micro entrepreneur pour votre activité, parce qu'il est plébiscité pour sa facilité à tous les niveaux et pour ses avantages fiscaux. Vous avez entendu parler du statut LMNP, car vous envisagez un investissement dans la location meublée et que l’on chante les louanges de ce système puisqu'il offre une grande liberté (choix entre régime réel et régime micro BIC), de nombreux avantages fiscaux (abattement forfaitaire, amortissement, déductibilité des charges), permettant de payer peu ou pas d'impôts pendant plusieurs années, notamment grâce à un principe de report. Alors, ne serait-il pas merveilleux de pouvoir cumuler ces deux régimes ? Presque trop beau pour être vrai, pensez-vous ? Et pourtant, leur cumulation est possible, dans une certaine mesure bien sûr. Nous vous expliquons, dans cet article, tout ce que vous devez savoir avant de cumuler ces deux régimes : nous vous détaillons le principe du statut auto entrepreneur et ses avantages dans le cadre de la LMNP et vous expliquons toutes les démarches à réaliser, que ce soit dans le cadre de l'immatriculation ou de la déclaration annuelle, et les dispositions fiscales.
Pourquoi le statut d'auto entrepreneur a-t-il du bon dans le cadre de la lmnp, loueur en meublé non professionnel ?
Le périmètre d'application de la LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, en tant que personne, vous devez être résident du territoire français et majeur. Vous ne pouvez pas être un investisseur immobilier professionnel.
Pour jouir du régime LMNP, votre logement doit également répondre à certains critères essentiels. Il doit :
- S'agir d’un bien de 9 m2 minimum ;
- Être exclusivement à usage d'habitation ou touristique (pas d'activité commerciale) ;
- Être convenablement meublé, de façon à ce que le locataire puisse dormir, manger et vivre.
Ce statut doit répondre à des critères financiers, En l'occurrence il s'applique si :
- Votre chiffre d'affaires global annuel ne dépasse pas 23 000 euros au titre de la location classique ;
- Ni 70 000 euros au titre de la location meublée de tourisme ;
- Ni 50 % des revenus totaux de votre foyer fiscal.
Si vous respectez ces seuils, alors vous profiterez automatiquement d'un abattement forfaitaire de 50 % au titre de la location classique et de 71% au titre de la location meublée de tourisme puisque vous serez automatiquement assimilé au régime des micro-bic.
Si vous dépassez ces seuils, ou en formulez la demande, vous pouvez être affilié au régime réel. Dans ce cas, il ne s'agit plus d'abattement forfaitaire, mais d'une déduction réelle de vos charges. Ce statut est plus avantageux lorsque vous avez beaucoup de dépenses relatives au bien loué et qu'elles dépassent 50% par rapport aux recettes de loyers.
Pour devenir un loueur meublé non professionnel, vous êtes tenu de faire une déclaration au Greffe du tribunal de commerce, d'obtenir un numéro siret et d'ouvrir une société. Le choix de la forme juridique vous appartient.
Sachez que si vous souhaitez investir dans le neuf afin de profiter d’un bien de qualité, Cogedim pourra vous assister dans la réalisation de votre projet, autant en termes de construction que de conseils en matière de rentabilité fiscale. Par exemple, vous aurez le droit de cumuler les avantages fiscaux du dispositif LMNP et du dispositif Censi-Bouvard afin d'optimiser davantage votre rentabilité.
Les différents choix de forme juridique
La SCI
Une société civile immobilière doit être composée de 2 investisseurs minimum, un lien de parenté n'est pas obligatoire (il peut s'agir d'un membre de la famille, mais également d'un ami) et chacun des acteurs possède une part qui lui est propre (pas de principe d'indivision) et a le droit de se retirer.
Elle est considérée comme une activité marchande, mais pour être valide ne doit pas concerner un objet commercial. Cette forme juridique est donc bien applicable à la location meublée.
La micro-entreprise
Il s'agit d' un régime en nom propre avec lequel il est possible de déclarer l'activité de location meublée jusqu'à un seuil de 176 200 euros.
Ce statut offre une grande simplicité en termes d'inscription et de déclarations.
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Les auto entrepreneurs : conditions et avantages
Les atouts du statut de l'autoentrepreneur
Les avantages sont multiples :
- L' inscription est simplifiée : rapide, totalement dématérialisée et gratuite ;
- Le paiement des cotisations sociales est proportionnel aux recettes (vous ne payez donc rien si vous ne gagnez rien) ;
- Un abattement forfaitaire de 50 % est applicable sur les revenus déclarés ;
- Non application de TVA si votre CA est inférieur à 85 800 euros ;
- Une possibilité de cumul d'activités qui n'ont pas nécessairement un lien entre elles.
Les conditions personnelles au statut autoentrepreneur
Pour être éligible au statut, vous devez :
- Avoir la nationalité française ;
- Résider en France ;
- Avoir 18 ans minimum (ou être un mineur émancipé de plus de 16 ans) ;
- Ne pas être sous tutelle ou sous curatelle ;
- Ne pas être sous interdiction pénale ou délictuelle.
Les conditions de revenus
Pour profiter de ce statut, vos revenus ne doivent pas excéder :
- 176 200 € au titre de la vente de marchandises et de la location meublée de tourisme ;
- 72 500 € au titre des prestations de service et de la location meublée classique (à l'exception du meublé de tourisme).
Comment devenir micro entrepreneur en gestion locative ?
Vous devez réaliser l'ensemble des démarches en ligne, en vous rendant sur le site de l'URSSAF.
1re étape : créez votre compte avec votre numéro de sécurité sociale et votre adresse email, puis définissez votre mot de passe.
2e étape : complétez le formulaire de déclaration en précisant votre activité, votre régime, votre moyen de paiement et en téléchargeant votre document d'identité.
3e étape : validez l’ensemble, votre demande sera envoyée puis examinée par votre Centre de Formalité des Entreprises, CFE, dans un délai maximum de 2 semaines.
4e étape : vous pouvez exercer votre activité dès lors que vous recevez votre numéro SIRET et votre attestation d'affiliation.
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Le cumul des statuts autoentrepreneur et LMNP
Est-ce possible ?
Il est en effet possible de cumuler ces deux statuts sous réserve que le montant global de tous vos revenus ne dépasse pas le plafond de la micro-entreprise. Et vous avez l'interdiction de cumuler plusieurs micro-entreprises.
Ainsi, que vous réalisiez de la vente de marchandises, des prestations de service, de la location meublée de tourisme ou non, vous devez être vigilant à respecter ces seuils.
Les plafonds des cumuls pour résumer
Option 1 : vous avez une activité de prestation de services et de LMNP : votre plafond est de 72 500 € HT/an.
Option 2 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP tourisme : votre plafond est de 176 200 € HT/an.
Option 3 : vous avez une activité de de vente de marchandises et de LMNP non tourisme : votre plafond est de 72 500 € HT/an.
Exemples
Exemple 1
Vous vendez des bijoux en e-commerce et réalisez un chiffre d’affaires de 100 000 euros par an. En parallèle, vous faites de la location meublée classique (non touristique) et percevez 18 000 euros par an.
Vous pouvez continuer à être autoentrepreneur puisque vous respectez bien le seuil de 176 200 € pour la vente de marchandises, celui de 72 500 € pour la location lmnp et également le seuil global de 176 200 euros pour le cumul de vos activités puisque vous êtes à 118 000 euros.
Exemple 2
Je suis agent commercial freelance et perçois un revenu annuel de 40 000 €. Parallèlement, je loue en meublé classique LMNP et gagne, en plus, 22 000 €. Le cumul de mes chiffres d'affaires est donc inférieur à 72 600 € et je peux donc conserver mon statut d'auto entrepreneur.
Comment déclarer des activités multiples ?
La démarche se fait à la création de votre microentreprise, vous devez simplement déclarer votre activité principale et vos activités secondaires.
Si vous avez déjà une auto entreprise avec une activité déclarée, dans ce cas, vous demandez la modification directement auprès de votre CFE.
Dépassement de seuil, que se passe-t-il ?
Si vous dépassez le seuil, une période de tolérance s'applique pendant 2 ans puisqu'il est considéré qu' il peut s'agir d'une année exceptionnellement fructueuse, mais qui ne se répétera pas.
Par contre, si le plafond est dépassé pendant 2 années consécutives, vous devenez automatiquement une entreprise individuelle.
En cas de dépassement, deux options sont possibles afin de préserver vos avantages fiscaux :
option 1 : vous conservez le statut de micro-entreprise pour l'activité qui ne dépasse pas le seuil et vous créez une structure d’entreprise différente pour la deuxième activité (SARL de famille pour la location meublée par exemple).
option 2 : Vous optez pour le régime réel pour vos revenus relatifs à la LMNP, mais vous renoncez à votre statut d’auto-entrepreneur pour votre autre activité et devez alors créer une structure sociétaire.
En tout état de cause :
- Vous ne pouvez cumuler deux activités, l’une en régime réel et l'autre en micro-bic, sous la même structure d'entreprise ;
- Vous n'avez pas le droit de créer deux entreprises individuelles.
La fiscalité dans le cas d'un cumul autoentrepreneur et LMNP
Déclaration
La déclaration LMNP consiste à compléter le formulaire P0i en y précisant si vous êtes adhérent à un Centre de Gestion Agréé, CGA. Vous recevez alors un numéro SIRET pour cette activité et êtes redevable de la CFE.
La déclaration auto-entrepreneur se passe via le site de l'URSSAF, comme expliqué plus haut, et vous recevez également un numéro SIRET.
Vous êtes donc détenteur de deux numéros SIRET, un pour chacune des activités.
Catégorie de vos revenus d' activités
Option 1 : Vos deux activités relèvent des BIC : dans ce cas, votre CA global sera retenu afin de déterminer votre régime.
Si vous dépassez les seuils, vous ne pouvez être soumis au régime fiscal micro-BIC et vous basculez automatiquement au régime lmnp au réel (après la phase de tolérance).
Option 2 : Si l'une des activités relève de la catégorie des BNC (Bénéfices Non Commerciaux), alors votre CA sera pris en compte de façon individuelle (mais il doit rester dans le cadre des plafonds fixés par activité).
Cotisations sociales du loueur en meublé non professionnel sous le statut auto entrepreneur ?
Tout se fait en ligne, la déclaration initiale, la déclaration du chiffre d'affaires en cours d'année, comme le règlement de vos charges sociales.
La simplicité de la démarche vous permet de savoir instantanément le montant dû à l'échéance. Vous aurez vous-même décidé lors de votre inscription si vous souhaitez payer mensuellement ou trimestriellement, par carte ou par virement bancaire. Les démarches s'effectuent donc à 100% de façon dématérialisée.
Le montant des cotisations sociales d'un auto-entrepreneur pratiquant l'activité de location meublée est proportionnel aux chiffres d'affaires se règle à l'échéance.
Attention, en cas de non-paiement pour retard ou oubli, vous serez soumis à des sanctions. La pénalité est de l'ordre de 0,2 % du CA.
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Foire aux questions
J'ai fait toutes les démarches pour obtenir mon numéro SIRET, mais dois-je le faire apparaître sur mes factures ?
Oui, votre numéro SIRET doit impérativement figurer sur vos factures, mais vous pouvez détenir plusieurs numéros, l'un au titre de votre micro entreprise pour votre activité, et l'autre, au titre de votre activité de loueur meublé non professionnel, vous devez donc veiller à ne pas les confondre.
Lorsque vous réalisez une quittance de loyer dans le cadre d'une location meublée, vous devez donc le mentionner dessus, mais vous avez également le droit d'y faire figurer la mention « attribution Siret en cours » si vous avez débuté votre activité avant de recevoir ce numéro.
Un Centre des formalités des entreprises (CFE), ça sert a quoi ?
Un Centre des Formalités des Entreprises a pour rôle de vous assister dans le cadre d'une création d'entreprise ainsi que tout au long de sa vie pour les modifications juridiques et déclarations.
Il s'agit d'un guichet, fonction de l'adresse de votre micro entreprise déclarée, et vous facilitera les démarches en transmettant directement vos informations aux autorités concernées (Tribunal de commerce, INSEE, organismes sociaux ou service des impôts).
Dois-je faire appel à un expert-comptable pour mon activité lmnp cumulée avec mon activité d’auto-entrepreneur ?
Faire appel à un expert-comptable n'est en aucun cas une obligation légale et ce, qu'importe que vous souhaitiez opter pour le régime micro bic ou pour le régime réel.
Cependant, dans le cas du cumul micro entreprise et lmnp, il est franchement recommandé de se faire assister par un cabinet comptable, notamment si vous changez de régime dépassez le seuil du micro-BIC.
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