Créer une SARL de famille LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est un régime particulier. Dédié aux investisseurs en locations meublées, il ouvre droit à d’importants avantages fiscaux.

Les conditions d’éligibilité

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue par ses conditions d’éligibilité particulièrement souples. Au contraire d’autres dispositifs de soutien à l’investissement immobilier, il n’impose pas de zonage et ne fixe pas de plafonds (ressources des locataires, loyer).

Afin de bénéficier du statut LMNP en nom propre ou en SARL de famille, vous devez :

• Être propriétaire bailleur d’une location meublée. Pour être considéré comme un logement meublé par l’administration fiscale, votre bien doit répondre aux critères fixés par la loi Alur de mars 2014. Ainsi, la législation définit le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
• Percevoir moins de 23 000 € de revenus locatifs annuels. De même, les loyers doivent représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. En cas de dépassement de ces plafonds, vous serez alors considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Bon à savoir : la plupart des logements meublés sont situés au sein de résidences services. La gestion de votre location meublée sera alors déléguée à la société d’exploitation en charge de la résidence via un bail commercial. Pour bénéficier du statut LMNP, vous avez également la possibilité de meubler vous-même votre appartement ou votre maison en location. Dans ce cas, référez-vous au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 pour connaître la liste des meubles obligatoires.

Comprendre le régime fiscal LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est prisé des investisseurs pour sa fiscalité avantageuse. En LMNP, les revenus locatifs sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). À ce titre, vous avez le choix de les déclarer sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel.

Attribué par défaut au propriétaire LMNP, le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (71 % pour les locations de tourisme classées). Sur demande, il est possible de déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel. Souvent plus avantageux, ce régime fiscal permet :

• De déduire vos charges LMNP de vos loyers avant calcul de l’imposition : déplacements, honoraires comptables, taxe foncière, etc.
• D’amortir vos biens immobiliers et mobiliers. En régime réel, l’administration fiscale déduit de votre impôt sur le revenu la perte de valeur progressive de votre logement et de ses équipements. La déduction s’applique sur les revenus de même nature, à savoir les Bénéfices Industriels et Commerciaux.
• Un report de déficit sur dix ans.

La SARL de famille permet d’investir à plusieurs et de bénéficier des avantages fiscaux LMNP.

Qu’est-ce que la SARL familiale ?

Une SARL, ou Société À Responsabilité Limitée est une forme juridique de société commerciale. Ce montage permet de mettre en commun des ressources (somme d’argent, biens matériels) en vue de réaliser une activité commerciale. Dans le cadre d’une SARL en LMNP, l’apport financier des associés est utilisé pour acquérir un bien immobilier locatif. La part sociale est répartie au prorata de l’apport personnel de chaque propriétaire. Une SARL de famille se distingue d’une SARL classique du fait que les associés sont membres d’une même famille.

En SARL, ce ne sont pas les associés qui sont propriétaires de leurs biens, mais la SARL, considérée comme une personne morale. La société dispose donc d’un patrimoine propre, constitué par l’apport initial des différents propriétaires, les revenus locatifs générés, les biens immobiliers achetés, etc. Toutefois, les associés possèdent des droits de propriété sur le capital de la SARL.

Une SARL de famille en LMNP induit une gestion commune du patrimoine immobilier locatif. En fonction de l’importance des décisions à prendre, une partie ou l’intégralité des membres de la famille doivent parvenir à un accord. Le droit fixe trois catégories d’actes :

• Les actes de conservation nécessitent l’accord d’un seul propriétaire. Ces actes concernent les travaux utiles à la conservation du logement dans un état décent.
• Les actes d’administration doivent être validés par au moins deux tiers des associés. Ils englobent l’ensemble des actions de gestion courante (travaux d’entretien, signature du bail, etc.).
• Les actes de disposition ont un impact direct sur bien (vente, etc.). L’unanimité des associés de la SARL de famille est obligatoire pour les mener à leur terme, sauf décision exceptionnelle de la part d’un juge.

Conditions pour louer via une SARL de famille

Lien de parenté

Pour louer via une SARL de famille, les membres de la société doivent obligatoirement appartenir à la même famille. La loi reconnaît les liens de parenté jusqu’au quatrième degré. Peuvent notamment se constituer en SARL familiale :

• Les membres apparentés en ligne directe (enfants et parents) ;
• Les frères et sœurs ;
• Les petits-enfants et grands-parents ;
• Les conjoints mariés et partenaires liés par un PACS (pacte civil de solidarité).

Bon à savoir : le montage d’une SARL de famille intervient souvent dans le cadre d’une succession. Elle permet de donner un cadre juridique à une gestion immobilière commune. Si la société à responsabilité limitée possède sa propre législation, elle peut également être précisée par une convention d’indivision rédigée par un notaire. Perception des loyers, démarches administratives, engagement dans l’indivision, etc. sont ainsi clairement notifiés et limitent le risque de conflits.

Demande d’option

La SARL de famille est une option fiscale et non un type spécifique de société. Pour se constituer en SARL de famille, vous devez notifier l’administration fiscale de ce choix lors de votre premier exercice comptable. Un document stipulant l’accord de l’ensemble des associés doit accompagner votre demande d’option (un procès-verbal d’assemblée générale par exemple).

Attention : la demande d’option est irréversible. S’il est possible d’abandonner une SARL de famille pour retourner à une SARL classique, vous ne pourrez pas renouveler la demande d’option.

Les avantages de la SARL familiale avec régime LMNP

Transparence fiscale pour bénéficier de la niche fiscale LMNP

Contrairement à une SARL classique assujettie à l’impôt sur les sociétés, une SARL de famille bénéficie du régime de transparence fiscale. Souscrire à ce régime est par ailleurs obligatoire pour prétendre au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

En SARL classique, la société est imposée sur ses bénéfices bruts. Après cette imposition, l’entreprise répartit le bénéfice net (dividende) entre les différents associés, au prorata de leur pourcentage de propriété. Les associés s’acquittent alors de l’impôt sur le revenu sur les dividendes au titre des « revenus de capitaux mobiliers ». Si les dividendes bénéficient d’un abattement de 40 % ou de l’application de la flat-tax, ce régime fiscal comporte néanmoins deux inconvénients majeurs :

• L’impôt sur le bénéfice de l’entreprise est prélevé deux fois (auprès de l’entreprise avec l’impôt sur les sociétés puis auprès de l’associé avec l’impôt sur le revenu sur les dividendes) ;
• Les avantages fiscaux proposés aux personnes physiques ne sont pas disponibles, et notamment le régime LMNP.

La SARL de famille pallie ces inconvénients. En effet, elle ouvre droit au régime de la transparence fiscale de façon illimitée dans le temps. Ce régime de la transparence fiscale libère l’entreprise de l’impôt sur les sociétés et permet :

• Une imposition unique des bénéfices une fois perçus par les associés au titre de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux) ;
• Un accès au régime de Loueur en Meublé Non Professionnel et de ses avantages fiscaux, notamment l’amortissement LMNP.

Le principe de l’amortissement LMNP

L’amortissement compte parmi les principaux avantages fiscaux du régime LMNP. Il permet de déduire des loyers la perte de valeur progressive de vos biens mobiliers et immobiliers avant calcul de l’impôt sur le revenu. Cet amortissement comptable permet généralement de ne pas payer d’impôts sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux.

L’amortissement comptable prend en compte :

• Le coût d’acquisition de votre location meublée ;
• Sa dépréciation dans le temps ;
• Sa durée d’utilisation.

Grâce à l’amortissement LMNP, vous déduisez chaque année une partie du prix d’achat immobilier sur vos revenus locatifs. En cas de déficit, vous bénéficiez également d’un report sur dix ans.

Le régime des plus-values des biens immobiliers vendus en SARL familiale

Grâce à la transparence fiscale d’une SARL de famille en LMNP, la revente d’une location meublée est soumise au régime des plus-values LMNP. La plus-value correspond alors à la différence entre le prix de revient initial (prix d’achat et frais d’acquisition) et son prix de revente. Principal avantage : l’amortissement LMNP n’est pas pris en compte. Vous bénéficiez donc des avantages de ce dispositif, mais pas de ses inconvénients.

De plus, les plus-values en LMNP profitent du régime fiscal des particuliers (imposition à 19 %).

Le démembrement de propriété

Au sein d’une même famille, la création d’une SARL permet d’anticiper la transmission de votre patrimoine. En effet, il est possible de procéder au démembrement de propriété des parts sociales. Ce démembrement sépare la nue-propriété de vos parts tout en vous permettant de conserver l’usufruit. Suite à votre décès, votre héritier bénéficiera de la pleine propriété de vos parts, sans frais supplémentaires. Cela permet de réduire considérablement la fiscalité appliquée sur l’héritage du patrimoine immobilier.

Les inconvénients de la SARL en LMNP

Les obligations déclaratives fiscales et comptables de la SARL de famille

Se constituer en SARL de famille entraîne une comptabilité d’engagement relativement complexe. Pour exercer votre activité LMNP en toute légalité et en l’absence de connaissances précises dans ce domaine, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable. Ce recours engendre des coûts à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité de votre bien locatif.

Parmi les obligations administratives associées à une Société à responsabilité limitée familiale, citons :

• Les obligations déclaratives : liasse fiscale, dépôt des comptes, etc. ;
• Les obligations légales : assemblées générales ordinaires, assemblées générales extraordinaires, etc.

Ces démarches administratives sont obligatoires pour prétendre aux avantages fiscaux du LMNP en SARL de famille.

Pas de notion de dividende

En SARL de famille, il n’existe pas de notion de dividende. L’administration fiscale considère en effet que le bénéfice de l’exercice (à savoir la perception des loyers au prorata des droits dans le capital social) est distribué aux différents propriétaires. De ce fait, chaque associé est imposé sur sa part de revenus locatifs, que les loyers aient été versés ou mis en réserve de trésorerie.

Cette absence de dividende fait de l’investissement une SARL de famille un placement sur le long terme. En effet, l’essentiel de votre rémunération proviendra de la revente de votre location meublée. L’excédent de trésorerie permis par l’amortissement LMNP vous permet toutefois d’envisager des investissements immobiliers successifs.