Créer son statut pour investir en LMNP à deux ou à plusieurs

Rappel sur le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est un régime fiscal avantageux réservé aux propriétaires d’un logement locatif meublé. Pour bénéficier de ce statut LMNP et de ses avantages fiscaux, vous devez :

• Proposer à la location un logement meublé. Ce type d’habitation est définie par la loi Alur de mars 2014 comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Les locations meublées sont principalement situées au sein de résidences services (résidences étudiantes, seniors, tourisme, etc.). Un investisseur en LMNP peut également meubler lui-même son logement avec les meubles obligatoires indiqués dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
• Percevoir moins de 23 000 € par an de revenus locatifs. Ce chiffre d’affaires doit également représenter moins de la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal de référence.

Par rapport à de nombreux dispositifs de soutien à l’investissement (dispositif Pinel, loi Scellier, etc.), le statut LMNP est particulièrement souple. Il n’impose aucun plafond de ressources des locataires et ne fixe pas de loyer maximum (à l’exception de Paris). De plus, l’investissement en LMNP n’est pas restreint à certaines zones géographiques. En nom propre ou à plusieurs, le statut LMNP facilite ainsi la constitution d’un patrimoine immobilier et permet de bénéficier d’un complément de revenu.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien ou groupe de biens immobiliers. En LMNP, la location meublée appartient donc à deux ou plusieurs personnes. La détention à parts égales n’est pas obligatoire et la quote-part de chaque associé dépend de son apport financier. Par la suite, le règlement des charges et des recettes relatif à la location meublée est calculé sur la base du pourcentage de possession du bien immobilier.

Les propriétaires sont nommés « indivisaires » et possèdent tous des droits sur le logement. Toutefois, la gestion collective d’un logement en indivision est encadrée par la loi. Le droit fixe ainsi trois catégories d’actes juridiques :

• Les actes de conservation. Ils englobent l’ensemble des travaux nécessaires à la conservation du logement meublé (réfection de la toiture, renouvellement du système de chauffage, ravalement de la façade, etc.). Chaque associé peut souscrire à un acte de conservation. Dans ce cadre, l’accord des autres propriétaires n’est pas obligatoire.
• Les actes d’administration. Ils concernent l’ensemble des actes de gestion immobilière courante, à savoir les travaux d’entretien du logement, la signature du bail d’habitation, etc. Avant tout acte d’administration, l’ensemble des indivisaires doit en être informé et l’accord des deux tiers doit être formulé. Dans certains cas, la majorité peut être détenue par un seul indivisaire.
• Les actes de disposition. Ils regroupent les actes ayant un impact direct sur le bien, notamment sa vente. Pour cela, l’unanimité est obligatoire (sauf cas exceptionnel et sur décision d’un juge).

Bon à savoir : le statut de l’indivision résulte d’un choix ou découle d’un acte juridique. En effet, un bien immobilier en indivision est souvent le résultat d’une succession, d’une séparation ou d’une donation.

Comment déclarer une location meublée en indivision ?

Une indivision est une personne morale à part entière, considérée comme une entité juridique indépendante. Si vous êtes déjà propriétaire d’autres biens immobiliers, votre LMNP en indivision doit faire l’objet d’une déclaration séparée de toute autre location en nom propre.

La déclaration de votre LMNP en indivision auprès de l’administration fiscale se fait via le formulaire FCMB de début d’activité (aussi appelé cerfa n° 11924-01 « déclaration d’exploitation en commun »). Pour bien remplir ce formulaire :

• Ajoutez dans l’entête la mention manuscrite « indivision » afin de permettre au greffe d’identifier rapidement la nature de votre déclaration.
• Renseignez précisément les caractéristiques du logement, notamment son adresse.
• Identifiez l’ensemble des indivisaires sur un même formulaire en mentionnant le nom, le prénom et l’adresse de chacun.
• Choisissez votre régime fiscal.

Nous vous conseillons également de joindre à votre déclaration un formulaire P0i par indivisaire. Ce formulaire est utilisé pour déclarer une location en LMNP en nom propre. Ajoutés en annexes au formulaire FCMB, les formulaires P0i permettent d’indiquer clairement les différents associés en indivision.

La déclaration de votre location meublée en indivision se fait auprès du Greffe du Tribunal de Commerce auquel votre logement est rattaché. Cette démarche administrative doit être réalisée dans un délai de quinze jours maximum après le début de la mise en location. Une fois votre déclaration enregistrée, vous recevrez alors un numéro SIRET. Par la suite, un seul des propriétaires sera choisi comme interlocuteur par l’administration. Il peut se porter volontaire ou être désigné d’office. Ce référent sera chargé de la gestion des loyers et percevra également les avis d’imposition (Cotisation foncière des Entreprises, taxe foncière, etc.).

Comment assurer la bonne gestion de votre location en LMNP sous le régime de l’indivision ?

Le statut juridique du LMNP en indivision peut être source de conflits puisque plusieurs personnes détiennent des intérêts sur un même bien. Un désaccord peut rapidement mener à des tensions entre les investisseurs. C’est pourquoi, lors de l’acquisition d’une location meublée en indivision, nous vous conseillons de rédiger une convention d’indivision afin d’anticiper les potentiels litiges.

La convention d’indivision est un contrat passé entre les indivisaires. Elle fixe les règles de gouvernance au sein de l’indivision et permet notamment :

• De nommer l’un des indivisaires pour gérer le bien immobilier. L’étendue de ses pouvoirs doit cependant être définie précisément.
• De définir les spécificités de votre indivision : durée d’engagement dans l’indivision (maximum cinq ans, renouvelable), procédure spéciale de rachat de parts, système de vote, etc.
• D’anticiper la répartition des parts immobilières en cas de décès de l’un des propriétaires.

La convention d’indivision doit être rédigée par un notaire, qui procèdera ensuite à son enregistrement auprès du service de la publicité foncière.

Pourquoi faire du LMNP sous le régime de l’indivision ?

L’indivision pour investir à plusieurs en LMNP

L’indivision apparaît comme la solution la plus adaptée pour acquérir un bien locatif en LMNP à plusieurs investisseurs. Hormis les frais de notaire pour rédiger la convention d’indivision (facultative), démarrer une activité en LMNP à deux ou à plusieurs n’engendre aucun coût. Au contraire d’une société, la location en LMNP nécessite seulement une déclaration auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

L’indivision pour investir à plusieurs en LMNP est donc une solution fiable, rapide et peu coûteuse. Noter que si les indivisaires sont membres d’une même famille, le LMNP en indivision est possible après le montage d’une SARL de famille (article 239 bis AA).

L’indivision est une solution pour un couple en union libre

Pour un couple en union libre, l’indivision permet de donner un statut juridique à une acquisition immobilière commune. L’indivision reste donc la solution à privilégier pour réaliser un achat locatif en commun en l’absence de mariage.

Bon à savoir : dans le cadre d’un mariage ou d’un PACS (pacte civil de solidarité), l’activité LMNP en indivision peut être enregistrée en nom propre au nom de l’un des membres du couple.

Entre indivisaires en meublé : pas d’imposition sur la plus-value

L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel propose un régime de plus-value avantageux. Pour un investisseur LMNP en nom propre, la plus-value est imposée au titre du régime des particuliers, soit 19 %.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel en indivision propose lui aussi une fiscalité avantageuse en cas de revente. Dans le cadre du rachat d’une part d’un indivisaire par un autre indivisaire, la plus-value n’est pas taxée. Seul un prélèvement pour frais de partage (à hauteur de 2,5 %) est effectué.

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Quelle fiscalité pour la location meublée en indivision ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel est prisé des investisseurs pour sa fiscalité allégée, notamment sur les recettes locatives. Une location meublée en indivision est soumise au régime des sociétés des personnes. Les revenus locatifs sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Contrairement à une location LMNP en nom propre, un bien meublé en indivision n’est pas éligible au régime micro-BIC. Ainsi, l’imposition des revenus locatifs se fait obligatoirement sous le régime réel simplifié. Ce régime, souvent plus avantageux que le micro-BIC permet notamment :

• La déduction des charges liées à l’activité LMNP avant calcul de l’imposition sur les loyers (intérêts d’emprunt, assurances, frais de fonctionnement, etc.) ;
• L’amortissement comptable des biens immobiliers et mobiliers, à savoir la déduction sur votre impôt de la perte de valeur progressive de votre investissement. Grâce à l’amortissement comptable, les investisseurs en LMNP bénéficient d’un puissant levier de défiscalisation. Le montant de l’impôt sur le bien en LMNP est souvent très peu élevé. Pour tirer parti de l’amortissement comptable, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable.
• Le report de déficit sur dix ans, avec comme résultat fiscal une exonération d’impôts fréquente sur votre revenu locatif pendant plusieurs années.

L’imposition du bénéfice est proportionnelle à la quote-part dans l’indivision en Loueur en Meublé Non Professionnel de chaque propriétaire du bien locatif.

Bon à savoir : un achat LMNP en indivision ne vous permet pas de déduire de votre impôt sur le revenu les frais rattachés à votre expert-comptable. Il en va de même pour les charges liées au Centre de Gestion Agréé (CGA) auquel vous devrez souscrire.

Comment sortir de l’indivision ?

Sauf clause d’engagement spécifique dans la convention d’indivision, chaque propriétaire est libre de sortir de l’indivision lorsqu’il le souhaite. La sortie d’une indivision fait généralement suite à l’un des deux cas de figure suivants :

• Premier cas de figure : l’ensemble des propriétaires souhaite mettre en vente le bien immobilier LMNP en indivision. Ce choix fait l’unanimité et il n’y a donc pas d’obstacle. Les revenus de la vente sont partagés entre tous les indivisaires, proportionnellement à leur quote-part.
• Deuxième cas de figure : un seul des propriétaires souhaite s’extraire de l’indivision. Cette décision peut intervenir à tout moment :
  • Par un règlement à l’amiable : l’indivisaire vend sa part soit à un autre propriétaire du bien, soit à un investisseur extérieur. En cas de revente au sein de l’indivision, la plus-value n’est pas taxée.
  • Par un règlement au tribunal : selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Ainsi, il n’existe aucune obligation légale de rester dans une indivision. En cas de litige, les autres indivisaires seront contraints par le juge d’effectuer un nouveau partage de l’indivision.