Investir dans une résidence étudiante rentable : Guide complet

Options d’investissement dans un logement étudiant

Pour investir dans un logement étudiant, les particuliers ont le choix entre deux options principales :

La première consiste à opter pour un logement neuf répondant aux critères de la loi Pinel 2023, qui convient aux étudiants et peut être loué non meublé, tout en offrant la possibilité de le louer à une autre clientèle locative. Cette option permet également aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à 63 000€.

La seconde option consiste à investir dans une résidence étudiante dédiée. Les logements étudiants sont déjà meublés et la qualité du bien immobilier neuf offre un grand confort aux occupants. Cette option permet également aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux importants tels que le remboursement de la TVA s'ils conservent le bien pendant 20 ans et l'accès au dispositif fiscal LMNP pour compenser une grande partie des revenus fonciers. Il est possible d'amortir le mobilier et l'immobilier sur une durée allant de 20 à 30 ans.

Statut LMNP : une fiscalité attractive ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option intéressante pour les investisseurs cherchant à investir dans une résidence étudiante. Ce statut offre de nombreux avantages fiscaux, tels que la possibilité de percevoir des revenus locatifs complémentaires et de réaliser des économies d'impôts. Néanmoins, pour bénéficier du statut LMNP, il est important de respecter certaines conditions d'éligibilité, notamment le plafond des revenus locatifs annuels ne devant pas dépasser 23 000 € et ne représentant pas plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Si ces plafonds sont dépassés, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique.

Si les critères d'éligibilité sont remplis, différents régimes fiscaux peuvent être choisis en fonction des avantages souhaités. Le régime micro-BIC permet par exemple de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus, tandis que le régime réel permet de déduire les charges liées au bien ainsi que les amortissements comptables sur l'immobilier et le mobilier. De plus, en investissant dans une résidence étudiante neuve, il est possible de récupérer la TVA sur le bien et de confier la gestion locative à un gestionnaire professionnel comme Cogedim pour simplifier la gestion. Enfin, il est important de noter que le statut LMNP est plus avantageux que la location nue, sous réserve d'une stratégie d'investissement bien pensée et d'un prix d'achat raisonnable.

Caractéristiques de la location meublée à un étudiant

Si vous choisissez d’investir dans une résidence étudiante, le contrat de location du bien meublé doit respecter certaines caractéristiques :

• La durée minimale du contrat de location est de 9 mois pour les étudiants et de 1 an pour les locataires qui ne sont pas des étudiants ;
• Le dépôt de garantie ne doit pas aller au de-là de 2 mois de loyer ;
• Le propriétaire a le droit de récupérer le logement pour des raisons familiales, professionnelles ou pour le vendre, mais sous certaines conditions ;
• Le préavis donné par le bailleur doit être d'au moins 3 mois ;
• Le locataire doit donner un préavis d'au moins 1 mois avant de quitter le logement ;
• Si le locataire est un étudiant, le bail ne sera pas renouvelé automatiquement et aura une durée de 9 mois ;
• Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat de location.

Conseils pour savoir quand et à quel prix revendre son bien LMNP en résidence étudiante

La période de renouvellement du bail est un moment clé pour réfléchir à la revente d'un bien immobilier LMNP en résidence étudiante. Cependant, pour ce type de résidence, la 2ème vie immobilière est souvent évoquée et un changement de gestionnaire présente moins de risques que sur d'autres types de résidences. Parfois, cela peut même se transformer en opportunité, notamment dans les villes où la demande immobilière est forte.

Les studios en résidence étudiante sans incidents sont revendus entre 90% et 110% de leur prix d'achat pour les résidences d'une dizaine d'années, ce qui témoigne d'une bonne valorisation. Les résidences de plus de 15 ans ressortent généralement en plus-value, sauf pour celles qui ont connu des incidents tels que des changements de gestionnaire ou des baisses de loyers. Il n'est pas rare que des résidences de plus de 20 ans génèrent des plus-values à payer. Les résidences des années 1995 à 1998, généralement acquises dans le cadre de la défiscalisation Périssol, ressortent quant à elles avec des prix nets supérieurs à 180% du prix d'achat. Enfin, les reventes de résidences étudiantes avec des baux renouvelés ou des nouveaux baux sont très recherchées par les Conseils en gestion de patrimoine.

Pourquoi opter pour un logement étudiant neuf ?

Le marché des programmes neufs de résidences étudiantes offre une grande variété de choix. Cogedim, en tant que promoteur immobilier de référence, a su répondre aux besoins des étudiants en adaptant ses projets en conséquence afin d’augmenter la valeur des biens, que ce soit dans une optique de location ou de revente. Il s’agit par exemple de l’intégration d’espaces de coworking, de salles de sport bien équipées ou encore de laveries sophistiquées reliées à une application mobile pour garantir le confort des étudiants.

Par ailleurs, investir dans une résidence étudiante neuve permet aux propriétaires de bénéficier de charges moins lourdes et de logements frais répondant aux normes de sécurité et d'efficacité énergétique. Sans oublier que l’Etat français met à disposition des acquéreurs, sous conditions, des dispositifs fiscaux avantageux pour les acheteurs de logements étudiants neufs, tels que la loi Super Pinel et le statut LMNP discuté précédemment.