Location LMNP : quel type d’investissement choisir ?

Qu’est-ce que la location LMNP ?

Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet à un particulier de louer un logement équipé avec un mobilier conforme aux exigences légales. Ce dispositif, dont les bases existent depuis plusieurs décennies, encadre la location de biens suffisamment équipés pour permettre à un locataire d’y vivre immédiatement.

Le bailleur LMNP reste un particulier, sans immatriculation professionnelle, tant que ses recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne constituent pas la majorité de ses revenus. Le statut LMNP convient à un large éventail de profils : salariés recherchant un complément de revenus, épargnants souhaitant optimiser leur fiscalité, retraités cherchant un investissement stable ou encore primo-investisseurs voulant sécuriser leur première opération.

Les grands principes du LMNP reposent sur :

• Une location meublée définie par décret (équipements obligatoires) ;
• Des revenus déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
• La possibilité d’amortir le bien et le mobilier au régime réel ;
• Un modèle de location flexible permettant d’exploiter le bien en meublé classique, en colocation, en courte durée ou en résidence de services.

Location nue vs location meublée : les vraies différences

Avant de choisir un type de LMNP, il est essentiel de comprendre ce qui distingue la location meublée de la location nue. Chaque option présente des avantages et des contraintes spécifiques.

Les avantages et inconvénients de la location nue

Avantages :

• Grande stabilité pour le bailleur : le loyer est fixe, le bail est encadré et le risque de turnover est limité ;
• Fiscalité basée sur les revenus fonciers : abattement forfaitaire de 30 % en micro-foncier ou possibilité d’opter pour le régime réel pour déduire certaines charges.

Inconvénients :

• Rentabilité plus faible qu’en meublé, car les loyers sont souvent inférieurs ;
• Flexibilité limitée : bail long et modalités de résiliation strictes, ce qui peut compliquer l’adaptation aux besoins d’une population étudiante ou mobile ;
• Aucun amortissement possible, ce qui limite les options de défiscalisation.

Les avantages et inconvénients de la location meublée

Avantages de la location meublée :

• Forte demande en zones étudiantes ou urbaines ;
• Loyers supérieurs, souvent 10 à 20 % plus élevés qu’une location nue, notamment pour les étudiants ou les locations courtes durées ;
• Fiscalité avantageuse : abattement forfaitaire de 50 % au micro-BIC (pour un meublé classique), ou possibilité de déduire les charges et d’amortir le bien et le mobilier au régime réel ;
• Grande flexibilité : bail d’un an seulement (ou 9 mois pour étudiants) et possibilité de louer en colocation ou en courte durée.

Risques de la location meublée :

• Risques liés à un marché plus dynamique : baux plus courts, ce qui peut également augmenter le turnover et la vacance locative ;
• Gestion plus contraignante : mobilier à entretenir ou renouveler, gestion administrative plus complexe ;
• Pour certaines options (résidence de services, courte durée), prévoir des frais supplémentaires et des exigences de gestion.

Tableau comparatif location nue vs location meublée

LMNP : Location Longue Durée, Saisonnière ou Résidence Services ?

La rentabilité, la gestion et le niveau de risque peuvent fortement varier en fonction du type de location choisi. Analysons les trois grandes options : la location longue durée, la location saisonnière et la résidence de services.

Location longue durée (meublée classique)

La location longue durée consiste à louer un logement meublé pour une période d’un an minimum (ou neuf mois pour les étudiants).

Avantages :

• Stabilité du locataire et faible rotation.
• Gestion relativement simple, avec moins de démarches administratives et logistiques.

Inconvénients :

• Loyers moins élevés qu’en location courte durée ou saisonnière.
• Moins de flexibilité pour récupérer le logement rapidement.
• Encadrement des loyers applicable en zones tendues : dans de nombreuses villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, etc.), les loyers des locations meublées à usage de résidence principale sont plafonnés.

Location saisonnière (Airbnb, courte durée)

La location saisonnière consiste à proposer le logement pour des séjours courts, souvent quelques jours à quelques semaines.

Avantages :

• Forte rentabilité potentielle, surtout en zones touristiques ou étudiantes.
• Possibilité d’occuper le bien quelques semaines par an pour usage personnel.

Inconvénients :

• Risque de vacance locative élevé.
• Gestion chronophage : check-in, check-out, ménage, relations avec les clients.
• Fluctuation saisonnière des loyers.

⚠️ Cadre réglementaire renforcé (loi Le Meur / loi RB&B 2024)

La location saisonnière est soumise à un encadrement croissant :

• Déclaration avec enregistrement en mairie généralisée à toutes les mises en location de meublés de tourisme, quelle que soit la commune ;
• Durée maximale réduite à 90 jours/an (au lieu de 120) pour les résidences principales louées à des touristes, au choix des communes ;
• Quotas d'autorisations possibles dans les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires ou soumises à la taxe sur les logements vacants ;
• Obligation de DPE : classé au moins F dès 2025, E dès 2028, et A à D pour tous les meublés de tourisme d'ici 2034 ;
• Secteurs réservés à la construction de résidences principales dans les PLU.

Exception : les meublés situés dans la résidence principale du bailleur ou en Outre-mer ne sont pas concernés par les obligations DPE.

Résidences services

Les résidences de services regroupent différents types de logements meublés avec services additionnels :

• Résidences étudiantes : Très demandées, adaptées aux budgets modestes ;
• Résidences seniors : Secteur en plein essor, forte stabilité ;
• EHPAD: Rendements attractifs, mais risque réglementaire élevé ;
• Résidences d’affaires : Très sensibles à la conjoncture économique ;
• Résidences de tourisme : Rentabilité variable selon la localisation.

Chaque type a ses spécificités en termes de budget, de rendement et de gestion :

Résidence de services vs Location directe : que choisir ?

La location LMNP peut se faire soit en louant directement à un particulier, soit en investissant dans une résidence de services. Il est important de comprendre les avantages et les contraintes de chaque solution, pour faire un choix adapté au profil de l’investisseur et à ses objectifs de rentabilité, de sécurité et de gestion.

Gestion simplifiée vs dépendance à l’exploitant

L’un des principaux atouts des résidences de services est que l’exploitant assure la gestion complète du bien, de l’encaissement des loyers à l’entretien, en passant par le suivi administratif. C’est la solution idéale pour les propriétaires qui souhaitent investir sans s’impliquer dans les affaires courantes.

Cependant, le propriétaire est dépendant de l’exploitant et du bail commercial qui les lie, généralement d'une durée de plus de 9 ans. Cette contrainte comporte des risques en cas de défaillance de l’exploitant, de litiges ou de difficultés financières.

Rentabilité potentielle

La rentabilité brute est souvent plus élevée en location directe, surtout pour les locations saisonnières ou meublées classiques. Le bailleur est libre d’ajuster les tarifs en fonction de la demande.

Si la rentabilité est généralement légèrement plus faible en résidence de services, elle est aussi plus stable. Le choix dépend donc de l’objectif patrimonial : performance ou tranquillité.

Risque : carence locative vs exploitant défaillant

En location directe, la vacance locative est un risque conséquent, surtout en dehors des zones tendues. La rentabilité d’un logement vacant peut rapidement chuter et mettre le bailleur en difficulté financière.

En résidence de services, la vacance locative est généralement couverte par l’exploitant qui garantit le versement des loyers. Mais le risque se déplace. La défaillance de l’exploitant lui-même peut entraîner des retards de paiement ou des litiges sur le bail commercial. La réussite de l’investissement dépend en grande partie de la solidité financière et de la fiabilité de l’exploitant.

Neuf vs Ancien en LMNP : Quel investissement privilégier ?

Passons maintenant en revue les différences entre la location meublée dans le neuf ou dans l’ancien.

Investir dans le neuf (VEFA)

Les logements neufs, souvent achetés en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), présentent plusieurs atouts pour la location LMNP :

• Frais de notaire réduits : généralement autour de 2 à 3 % du prix d’achat ;
• Pas de travaux immédiats : le logement est livré conforme aux normes en vigueur en termes de performance énergétique, de sécurité et de confort ;
• Avantages fiscaux possibles, comme la récupération de la TVA pour certains biens en résidence services.

En revanche, le neuf comporte aussi des contraintes :

• Risque de retard de livraison, qui peut retarder l’arrivée des revenus locatifs ;
• Prix d’achat souvent plus élevé que dans l’ancien ;
• Rentabilité légèrement incertaine à cause de l’absence de recul historique sur le marché local.

Investir dans l’ancien

L’ancien présente les avantages suivants :

• Revenus immédiats, car le bien est déjà construit et souvent louable dès l’achat ;
• Possibilité de choisir des biens avec un potentiel de rénovation pour augmenter la valeur et la rentabilité ;
• Rendement locatif parfois plus élevé, surtout si le prix d’achat est inférieur à celui du neuf.

Voici les contraintes à prendre en compte :

• Frais de notaire plus élevés que dans le neuf : 7 à 8 % du prix d’achat ;
• Travaux plus fréquents et coûts d’entretien souvent plus élevés ;
• Mises aux normes parfois nécessaires pour assurer la conformité.

Quel type de LMNP pour quel profil d’investisseur ?

Le choix d’une location LMNP dépend avant tout du profil de l’investisseur. Plusieurs critères peuvent influencer cette décision :

• Temps disponible : la gestion directe d’une location saisonnière demande beaucoup d’investissement personnel, tandis que la résidence de services est beaucoup moins chronophage.
• Aversion au risque : un investisseur prudent voudra privilégier un revenu stable avec peu de vacance locative, tandis qu’un profil plus audacieux peut viser des rendements élevés en acceptant un risque plus important.
• Budget : certains investissements, comme les résidences étudiantes ou seniors, sont accessibles avec un budget limité, alors que la colocation ou le saisonnier dans une zone touristique nécessitent souvent un capital plus conséquent.
• Zone géographique : la demande et la rentabilité varient fortement selon la localisation. Les zones urbaines ou touristiques offrent des opportunités différentes des petites villes ou zones rurales.

Prenons des exemples concrets. Les scénarios suivants illustrent les choix stratégiques que pourraient faire certains profils d’investisseurs.

• Investisseur prudent : privilégie le meublé longue durée dans une ville dynamique. Avantages : revenus stables, gestion simple et vacance limitée.
• Investisseur actif : opte pour la location saisonnière ou la colocation meublée. Avantages : rendement élevé, flexibilité. Inconvénients : gestion plus exigeante.
• Investisseur passif : choisit la résidence de services (étudiante ou senior), où l’exploitant s’occupe de tout. Avantages : loyers sécurisés, faible implication. Inconvénients : dépendance à l’exploitant et risque lié au bail commercial.
• Petit budget : se tourne vers les studios ou appartements en résidence étudiante. Avantages : débuter avec un capital limité, demande constante.
• Objectif rentabilité maximale : mise sur le saisonnier ou la colocation dans des zones à forte demande. Avantages : potentiel de loyers supérieurs à la moyenne.
• Objectif sécurité : opte pour un bail commercial en résidence de services. Avantages : stabilité des revenus, encadrement contractuel sur 9 ans.

Ces scénarios ne constituent ni des conseils personnalisés ni des recommandations d’investissement. Les équipes Cogedim sont à votre disposition pour une étude sur mesure.