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En moyenne, vous pourrez profiter d’une économie entre 20 et 30% sur le prix d’acquisition de votre logement neuf.\x3C/p>\x3Cp>Ce sont les \x3Cstrong>collectivités\x3C/strong> qui{\" \"} \x3Cstrong>fixent les règles d’accession à la propriété à prix maîtrisé. Elles varient donc d’une ville à l’autre. \x3C/strong>{\" \"} Vous devez, entre autres, avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources basé sur le barème PSLA, PAS ou PLI, et occuper le logement à titre de résidence principale.\x3C/p>\x3Cp>Vous vous engagez, par ailleurs, à conserver votre logement plusieurs années. En cas d’une revente anticipée, le prix peut être encadré par les clauses anti spéculatives de votre commune.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp>Grâce à ce dispositif, vous pourrez :\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Acquérir un logement neuf de qualité, à prix réduit ;\x3C/li>\x3Cli>Accéder à un bien immobilier plus grand ou avec un meilleur emplacement, avec un budget inchangé ;\x3C/li>\x3Cli>Vous constituer un patrimoine, en bénéficiant d’autres dispositifs d’aides au financement immobilier mis en place par le gouvernement et les collectivités locales (Prêt à taux zéro, Prêt Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale…) ;\x3C/li>\x3Cli>Profiter d’une réduction des frais de notaire grâce à l’achat dans l’immobilier neuf.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/l-accession-a-prix-maitrise.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincmastered').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix maîtrisés\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincmastered\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Fruit d’un partenariat entre les promoteurs immobiliers et les communes, ce dispositif vous permet d’acquérir, sous certaines conditions, un logement neuf à un prix réduit par rapport au marché immobilier local. 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Vous pouvez ainsi devenir propriétaire de votre logement à un prix pouvant aller jusqu’à 40% de décote du prix du marché.\x3C/p>\x3Cp>En contrepartie vous signez un bail réel solidaire et vous devrez vous acquitter d’une redevance mensuelle auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS) qui achète le terrain.\x3C/p>\x3Cp>Vous êtes ainsi propriétaire de votre logement mais locataire du terrain sur lequel il se trouve.\x3C/p>\x3Cp>Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir des terrains sur le très long terme.\x3C/p>\x3Cp>Vous pouvez revendre votre logement à tout moment mais cela reste cependant encadré par l’OFS.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Vous devenez propriétaire à un prix d’acquisition réduit de votre logement ;\x3C/li>\x3Cli>Vous versez une redevance mensuelle correspondant à la location du terrain sur lequel il se trouve ;\x3C/li>\x3Cli>Vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5% pour un logement neuf ;\x3C/li>\x3Cli>Vous profitez d’un abattement de 30% de la taxe foncière, selon la commune ;\x3C/li>\x3Cli>Vous pouvez financer l’achat de votre logement avec un prêt à taux zéro (PTZ) au titre de votre 1ère acquisition.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/le-bail-reel-solidaire.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincbrs').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix BRS, accessibles sous conditions de ressources\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincbrs\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accès social à la propriété de sa résidence principale, à prix abordable et sous conditions de ressources, correspondant à ceux du prêt social à l’accession (PSLA).\x3C/p>\x3Cp>Le BRS repose sur la dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement). 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Les règles de fiscalité et les conditions peuvent en conséquence changer et il devient un peu difficile d'y voir clair.\x3C/p>\x3Cp>Cet article va permettre d'exposer l'ensemble des possibilités d'\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/?r=s\">investissements du loueur en meublé non professionnel LMNP\x3C/a>, de balayer les avantages et inconvénients et de décoder quel est le meilleur investissement pour vous.\x3C/p>\x3Ch2>La location meublée LMNP VS la location nue\x3C/h2>\x3Ch3>Le statut LMNP offre une fiscalité attractive\x3C/h3>\x3Cp>En loueur meublé non professionnel, on ne relève plus de revenus fonciers (valable pour la location vide et avec un abattement de 30%), mais de revenus appelés bénéfices industriels et commerciaux, BIC, avec des règles de fiscalité bien plus avantageuse et donc un \x3Cstrong>rendement davantage optimal puisque l'abattement est de l'ordre de 50 % sous le régime des micro-Bic\x3C/strong>.\x3C/p>\x3Cp>Mais sous le régime réel, seconde option pour un LMNP, il est possible, de surcroît, de déduire les charges fiscales et d'amortir le prix d'achat du bien, jusqu'à payer encore moins d'impôts.\x3C/p>\x3Ch3>Le meublé offre une meilleure rentabilité\x3C/h3>\x3Cp>Parce que le logement est meublé, le loyer est plus élevé, généralement de l'ordre de 10 à 20% sur les locations à l'année. Ainsi, \x3Cstrong>le mobilier investi au départ est vite rentabilisé\x3C/strong>.\x3C/p>\x3Cp>Par ailleurs, les locations meublées donnent accès à de \x3Cstrong>meilleurs rendements\x3C/strong> notamment avec la location saisonnière, la location étudiante ou la colocation.\x3C/p>\x3Cp>[promo-simulator_lmnp-bouvard-1]\x3C/p>\x3Ch2>Résidence de service VS la location en direct ?\x3C/h2>\x3Ch3>Une gestion moins contraignante pour le propriétaire\x3C/h3>\x3Ch4>La location en direct\x3C/h4>\x3Cp>Dans le cadre d'une location meublée non professionnelle, un bail est réalisé entre le bailleur propriétaire et le locataire. Dans le cadre de la résidence de services, le bail est réalisé entre le propriétaire bailleur et l'exploitant. La relation est donc très différente, les baux le sont également et on peut y constater des avantages comme des inconvénients.\x3C/p>\x3Cp>Sous location meublée en direct, le propriétaire est chargé de la gestion, de trouver un ou des locataires, d’entretenir le bien, de se charger de la rotation notamment en cas de location saisonnière et d’encaisser les loyers. De fait, il peut également se retrouver confronté à la problématique de \x3Cstrong>loyers impayés ou d'un logement vacant\x3C/strong> ne générant pas de recette locative.\x3C/p>\x3Ch4>La location en résidence services\x3C/h4>\x3Cp>Avec une location meublée en résidence services, le propriétaire est légalement et commercialement lié à l'exploitant de la résidence. Ce dernier dispose d'un bail entre lui et le locataire. Cela implique donc que le propriétaire n'est pas lié au locataire et que la personne qui sera chargée de l'entretien de la gestion, de l'encaissement des loyers et d'assumer financièrement une carence de locataire sera l'exploitant et le propriétaire.\x3C/p>\x3Cp>En ce sens, louer en meublé dans une résidence de service peut s'avérer \x3Cstrong>moins contraignant et plus rassurant pour le propriétaire\x3C/strong>.\x3C/p>\x3Ch3>Une union commerciale de 9 ans\x3C/h3>\x3Cp>Le bail mis en place entre le propriétaire et l'exploitant est un bail commercial. Celui-ci est donc pour une durée de 9 ans et il est donc absolument fondamental de \x3Cstrong>choisir un exploitant sérieux qui entretiendra et exploitera correctement la résidence\x3C/strong> et fera en sorte que celle-ci reste attractive. Le cas échéant, celui-ci pourrait se retrouver a déserté l'exploitation et votre investissement perdrait toute sa valeur.\x3C/p>\x3Cp>Il faut également être extrêmement vigilant aux clauses du bail afin de ne pas avoir de mauvaise surprise au cours des 9 années suivantes : à qui incombe la charge financière de travaux ? Peut-on revoir les conditions du bail ?\x3C/p>\x3Cp>Enfin, un bail de 9 ans signifie également qu'il ne faut pas espérer réaliser cet investissement avec un but de revente rapide, vous vous retrouviez à payer des charges pour rupture de contrat et perdre beaucoup d'argent.\x3C/p>\x3Cp>Cette durée de bail de 9 ans peut donc offrir une certaine \x3Cstrong>stabilité à condition de s'être associé à un exploitant sérieux\x3C/strong>, mais peut également devenir un enfer si tel n'est pas le cas.\x3C/p>\x3Cp>Le bail de location meublée classique, lui, a une durée de quelques jours (dans le cadre de la location saisonnière) à 1 an, et évite de dépendre d'un exploitant peu précautionneux en offrant plus d'indépendance.\x3C/p>\x3Cp>[promo-financial-study]\x3C/p>\x3Ch3>Quels sont les critères pour que l'investissement en résidence de services soit des plus rentables ?\x3C/h3>\x3Cp>Comme nous avons pu le voir, il existe des avantages et des inconvénients dans les deux cas. Concrètement, le bail non direct en résidence de services, même s'il est moins contraignant peut s'avérer également plus risqué.\x3C/p>\x3Cp>Il existe donc quelques clés pour réaliser un investissement plus pérenne.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>L'emplacement est fondamental\x3C/strong> et nécessite une étude de marché et de la démographie. En effet, il s'interroge sur le besoin de la ville et sur ses infrastructures.\x3C/p>\x3Cp>On aura tendance à investir dans une résidence étudiante s’il existe des universités, de grandes écoles et des transports en commun aux alentours, avec un réel besoin de logements en conséquence.\x3C/p>\x3Cp>Lorsque la ville regorge de sièges importants, de compagnies, de nombreuses sociétés, on envisage davantage la résidence d'affaires pour les professionnels en mobilité.\x3C/p>\x3Cp>Pour les résidences dédiées aux seniors ou EHPAD, il conviendra de regarder si ce type d'établissements existe déjà sur la commune, de quels services accessoires ils disposent et quel est leur taux d'occupation.\x3C/p>\x3Cp>Dans tous les cas, le choix d'un bon exploitant impactera totalement le rendement de votre investissement et limitera les risques.\x3C/p>\x3Ch3>Quel est le meilleur secteur pour une résidence de services ?\x3C/h3>\x3Ch4>Pour les résidences étudiantes\x3C/h4>\x3Cp>Il existe une forte demande sur le marché, ce qui est un point rassurant lors d'un investissement. S'agissant le plus souvent de studio, l'investissement de départ est plutôt faible et de l'ordre de 70 000 euros.\x3C/p>\x3Cp>Même si l'exploitant venait à déserter, vous serez toujours propriétaire d'un T1 meublé à louer.\x3C/p>\x3Ch4>Pour les EPHAD\x3C/h4>\x3Cp>Leur rendement est légèrement supérieur aux autres, de l'ordre de 4%, contre seulement 3,5% pour les autres. C'est également un secteur en plein développement grâce à l'allongement de l'espérance de vie.\x3C/p>\x3Cp>Ce type de logement nécessite un équipement médical, il faut envisager un investissement de départ de l'ordre de 150 000 euros.\x3C/p>\x3Ch4>Pour les résidences seniors\x3C/h4>\x3Cp>On constate un véritable besoin dans ce secteur avec le vieillissement de la population, point très positif pour l'investisseur. Peu de visibilité encore sur le marché de la revente, cependant.\x3C/p>\x3Ch4>Pour les résidences d'affaires\x3C/h4>\x3Cp>L'investissement peut être positif s’il est réalisé dans un emplacement à forte activité économique et avec les infrastructures nécessaires autour. Il peut également être risqué, car il s'agit de location de courte durée avec une forte concurrence, la clientèle d'affaires étant mobile et en transfert.\x3C/p>\x3Ch4>Pour les résidences de tourisme\x3C/h4>\x3Cp>L'investissement peut être risqué, car il y a une forte concurrence, toutes les résidences pour touristes étant souvent concentrés dans les mêmes lieux touristiques.\x3C/p>\x3Cp>Toutefois, cet investissement peut avoir du sens si vous le combinez entre la location touristique et quelques semaines à l'année pour vous-même afin que vous puissiez en profiter.\x3C/p>\x3Ch2>Bail longue durée VS location saisonnière\x3C/h2>\x3Ch3>Avantages de la location saisonnière\x3C/h3>\x3Cp>La location saisonnière a pour avantage majeur de proposer des \x3Cstrong>loyers plus élevés\x3C/strong> et votre rentabilité peut ainsi être bien plus rapide que celle de la location longue durée, avec un loyer plus bas.\x3C/p>\x3Cp>Le second avantage est qu'elle vous donne l'opportunité de jouir de votre bien quelques semaines dans l'année, chose que vous ne pouvez pas vous permettre dans le cadre de la location longue durée.\x3C/p>\x3Ch3>Inconvénients de la location saisonnière\x3C/h3>\x3Cp>La location saisonnière offre un \x3Cstrong>plus gros risque de vacance locative\x3C/strong>. Elle peut être rentable à condition d'être dans une zone géographique à forte demande. Si ce n'est pas le cas, votre investissement pourrait être à perte, La location longue durée peut donc s'avérer beaucoup plus stable.\x3C/p>\x3Cp>Le second inconvénient est sa gestion. Il y a une rotation des occupants, il faut donc plus régulièrement refaire de la publicité pour retrouver preneur et comme dit l'adage, le temps c'est de l'argent, et la location saisonnière vous prendra indéniablement plus de temps.\x3C/p>\x3Cp>[search]\x3C/p>\x3Ch2>Investissement dans le neuf VS investissement dans l'ancien ?\x3C/h2>\x3Ch3>Concrètement, investir dans le neuf, que cela signifie-t-il ?\x3C/h3>\x3Ch4>Un investissement présentant des risques\x3C/h4>\x3Cp>L'investissement dans le neuf signifie que vous réalisez votre investissement via un promoteur tel que Cogedim, et que vous réalisez une acquisition sur plan, aussi appelée vente en état futur d’achèvement (VEFA).\x3C/p>\x3Cp>Il faut comptabiliser 1 à 2 années avant d'être livré. Il est donc nécessaire de réaliser ce type d'investissement auprès d'un promoteur sérieux et de bonne réputation, car cela présente certains risques.\x3C/p>\x3Cp>Il peut y avoir une construction qui ne soit pas à la hauteur de vos espérances et des malfaçons. Au même titre qu'il peut aussi y avoir un retard de livraison qui impactera vos revenus puisque vous ne serez pas en mesure de louer le bien et donc de percevoir des recettes, mais vous pourriez aussi vous retrouver à ne pouvoir bénéficier de la déduction des charges et amortissement la première année.\x3C/p>\x3Ch4>Une acquisition de qualité\x3C/h4>\x3Cp>Toutefois, investir dans l'immobilier neuf signifie également acquérir un bien de standing qui ne nécessitera pas de nouveaux travaux, coûts, changements d'équipements dans les années et venir, avec la \x3Cstrong>possibilité d'encaisser des revenus locatifs tout en limitant les dépenses\x3C/strong>.\x3C/p>\x3Cp>À l'inverse, lorsque vous investissez dans l'ancien, vous n'avez pas le risque financier lié à un retard de livraison, mais vous risquez définitivement d'être confronté à l'obligation de réaliser régulièrement des travaux d'entretien, de réparation d'amélioration, de mise aux normes et vous aurez une moins bonne visibilité de ces coûts.\x3C/p>\x3Ch3>Les avantages financiers du neuf et de l'ancien\x3C/h3>\x3Ch4>La perception immédiate des loyers dans l'ancien\x3C/h4>\x3Cp>Investir dans l'ancien, c'est la possibilité de \x3Cstrong>toucher immédiatement des revenus locatifs\x3C/strong>. En investissant dans le neuf, il faut être prêt à ne rien encaisser pendant 1 à 2 ans, jusqu'à la livraison.\x3C/p>\x3Ch4>Des frais de notaire plus avantageux dans le neuf\x3C/h4>\x3Cp>Mais \x3Cstrong>investir dans le neuf, c'est aussi profiter de frais de notaire plus avantageux\x3C/strong> puisqu'il sont de l'ordre de 3,5 %. Alors que ces frais avoisinent les 8.5 % lorsqu'il s'agit d'un investissement dans l'ancien.\x3C/p>\x3Ch4>Principe de compensation entre frais de notaire et perte des revenus locatifs\x3C/h4>\x3Cp>Il y a donc des avantages et des inconvénients évidents que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. Mais il existe également un principe de compensation. C'est-à -dire que l'absence de recettes locatives pendant 1 an peut s'avérer compensée par le gain réalisé sur les frais de notaire.\x3C/p>\x3Cp>Cette compensation est possible, mais s'envisage bien entendu au cas par cas puisque percevoir des loyers au bout de 1 an ou de 2 ans change énormément la donne, au même titre que l'économie réalisée sur les frais de notaire n'est pas la même si votre investissement est de 100 000 ou de 400 000 euros.\x3C/p>\x3Cdiv class=\"comp-insert\">\x3Cdiv class=\"insert-inner\">\x3Cp class=\"the-title\">Bon à savoir !\x3C/p>\x3Cp>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/statut-lmnp/\">Statut LMNP\x3C/a>\x3Cbr>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/fiscalite-lmnp/\">Fiscalité LMNP\x3C/a>\x3Cbr>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/amortissement-lmnp/\">Amortissement LMNP\x3C/a>\x3Cbr>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/declaration-lmnp/\">Déclaration LMNP\x3C/a>\x3Cbr>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/avantage-lmnp/\">Avantages LMNP\x3C/a>\x3Cbr>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/defiscalisation-lmnp/\">Défiscalisation LMNP\x3C/a>\x3Cbr>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/comptabilite-lmnp/\">Comptabilité LMNP\x3C/a>\x3Cbr>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/reforme-loi-lmnp/\">Réforme LMNP\x3C/a>\x3Cbr>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/lmnp-par-ville/\">LMNP par ville\x3C/a>\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cp>Néanmoins, il permet la réalisation d'investissements divers et variés, sur différents types de logements, soit à l'année soit de façon saisonnière, soit dans le neuf soit dans l'ancien. Les règles de fiscalité et les conditions peuvent en conséquence changer et il devient un peu difficile d'y voir clair.\x3C/p>\x3Cp>Cet article va permettre d'exposer l'ensemble des possibilités d'\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/le-dispositif-lmnp/?r=s\">investissements du loueur en meublé non professionnel LMNP\x3C/a>, de balayer les avantages et inconvénients et de décoder quel est le meilleur investissement pour vous.\x3C/p>\x3Ch2>La location meublée LMNP VS la location nue\x3C/h2>\x3Ch3>Le statut LMNP offre une fiscalité attractive\x3C/h3>\x3Cp>En loueur meublé non professionnel, on ne relève plus de revenus fonciers (valable pour la location vide et avec un abattement de 30%), mais de revenus appelés bénéfices industriels et commerciaux, BIC, avec des règles de fiscalité bien plus avantageuse et donc un \x3Cstrong>rendement davantage optimal puisque l'abattement est de l'ordre de 50 % sous le régime des micro-Bic\x3C/strong>.\x3C/p>\x3Cp>Mais sous le régime réel, seconde option pour un LMNP, il est possible, de surcroît, de déduire les charges fiscales et d'amortir le prix d'achat du bien, jusqu'à payer encore moins d'impôts.\x3C/p>\x3Ch3>Le meublé offre une meilleure rentabilité\x3C/h3>\x3Cp>Parce que le logement est meublé, le loyer est plus élevé, généralement de l'ordre de 10 à 20% sur les locations à l'année. Ainsi, \x3Cstrong>le mobilier investi au départ est vite rentabilisé\x3C/strong>.\x3C/p>\x3Cp>Par ailleurs, les locations meublées donnent accès à de \x3Cstrong>meilleurs rendements\x3C/strong> notamment avec la location saisonnière, la location étudiante ou la colocation.\x3C/p>\x3Cp>[promo-simulator_lmnp-bouvard-1]\x3C/p>\x3Ch2>Résidence de service VS la location en direct ?\x3C/h2>\x3Ch3>Une gestion moins contraignante pour le propriétaire\x3C/h3>\x3Ch4>La location en direct\x3C/h4>\x3Cp>Dans le cadre d'une location meublée non professionnelle, un bail est réalisé entre le bailleur propriétaire et le locataire. Dans le cadre de la résidence de services, le bail est réalisé entre le propriétaire bailleur et l'exploitant. La relation est donc très différente, les baux le sont également et on peut y constater des avantages comme des inconvénients.\x3C/p>\x3Cp>Sous location meublée en direct, le propriétaire est chargé de la gestion, de trouver un ou des locataires, d’entretenir le bien, de se charger de la rotation notamment en cas de location saisonnière et d’encaisser les loyers. De fait, il peut également se retrouver confronté à la problématique de \x3Cstrong>loyers impayés ou d'un logement vacant\x3C/strong> ne générant pas de recette locative.\x3C/p>\x3Ch4>La location en résidence services\x3C/h4>\x3Cp>Avec une location meublée en résidence services, le propriétaire est légalement et commercialement lié à l'exploitant de la résidence. Ce dernier dispose d'un bail entre lui et le locataire. Cela implique donc que le propriétaire n'est pas lié au locataire et que la personne qui sera chargée de l'entretien de la gestion, de l'encaissement des loyers et d'assumer financièrement une carence de locataire sera l'exploitant et le propriétaire.\x3C/p>\x3Cp>En ce sens, louer en meublé dans une résidence de service peut s'avérer \x3Cstrong>moins contraignant et plus rassurant pour le propriétaire\x3C/strong>.\x3C/p>\x3Ch3>Une union commerciale de 9 ans\x3C/h3>\x3Cp>Le bail mis en place entre le propriétaire et l'exploitant est un bail commercial. Celui-ci est donc pour une durée de 9 ans et il est donc absolument fondamental de \x3Cstrong>choisir un exploitant sérieux qui entretiendra et exploitera correctement la résidence\x3C/strong> et fera en sorte que celle-ci reste attractive. Le cas échéant, celui-ci pourrait se retrouver a déserté l'exploitation et votre investissement perdrait toute sa valeur.\x3C/p>\x3Cp>Il faut également être extrêmement vigilant aux clauses du bail afin de ne pas avoir de mauvaise surprise au cours des 9 années suivantes : à qui incombe la charge financière de travaux ? Peut-on revoir les conditions du bail ?\x3C/p>\x3Cp>Enfin, un bail de 9 ans signifie également qu'il ne faut pas espérer réaliser cet investissement avec un but de revente rapide, vous vous retrouviez à payer des charges pour rupture de contrat et perdre beaucoup d'argent.\x3C/p>\x3Cp>Cette durée de bail de 9 ans peut donc offrir une certaine \x3Cstrong>stabilité à condition de s'être associé à un exploitant sérieux\x3C/strong>, mais peut également devenir un enfer si tel n'est pas le cas.\x3C/p>\x3Cp>Le bail de location meublée classique, lui, a une durée de quelques jours (dans le cadre de la location saisonnière) à 1 an, et évite de dépendre d'un exploitant peu précautionneux en offrant plus d'indépendance.\x3C/p>\x3Cp>[promo-financial-study]\x3C/p>\x3Ch3>Quels sont les critères pour que l'investissement en résidence de services soit des plus rentables ?\x3C/h3>\x3Cp>Comme nous avons pu le voir, il existe des avantages et des inconvénients dans les deux cas. Concrètement, le bail non direct en résidence de services, même s'il est moins contraignant peut s'avérer également plus risqué.\x3C/p>\x3Cp>Il existe donc quelques clés pour réaliser un investissement plus pérenne.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>L'emplacement est fondamental\x3C/strong> et nécessite une étude de marché et de la démographie. En effet, il s'interroge sur le besoin de la ville et sur ses infrastructures.\x3C/p>\x3Cp>On aura tendance à investir dans une résidence étudiante s’il existe des universités, de grandes écoles et des transports en commun aux alentours, avec un réel besoin de logements en conséquence.\x3C/p>\x3Cp>Lorsque la ville regorge de sièges importants, de compagnies, de nombreuses sociétés, on envisage davantage la résidence d'affaires pour les professionnels en mobilité.\x3C/p>\x3Cp>Pour les résidences dédiées aux seniors ou EHPAD, il conviendra de regarder si ce type d'établissements existe déjà sur la commune, de quels services accessoires ils disposent et quel est leur taux d'occupation.\x3C/p>\x3Cp>Dans tous les cas, le choix d'un bon exploitant impactera totalement le rendement de votre investissement et limitera les risques.\x3C/p>\x3Ch3>Quel est le meilleur secteur pour une résidence de services ?\x3C/h3>\x3Ch4>Pour les résidences étudiantes\x3C/h4>\x3Cp>Il existe une forte demande sur le marché, ce qui est un point rassurant lors d'un investissement. S'agissant le plus souvent de studio, l'investissement de départ est plutôt faible et de l'ordre de 70 000 euros.\x3C/p>\x3Cp>Même si l'exploitant venait à déserter, vous serez toujours propriétaire d'un T1 meublé à louer.\x3C/p>\x3Ch4>Pour les EPHAD\x3C/h4>\x3Cp>Leur rendement est légèrement supérieur aux autres, de l'ordre de 4%, contre seulement 3,5% pour les autres. C'est également un secteur en plein développement grâce à l'allongement de l'espérance de vie.\x3C/p>\x3Cp>Ce type de logement nécessite un équipement médical, il faut envisager un investissement de départ de l'ordre de 150 000 euros.\x3C/p>\x3Ch4>Pour les résidences seniors\x3C/h4>\x3Cp>On constate un véritable besoin dans ce secteur avec le vieillissement de la population, point très positif pour l'investisseur. Peu de visibilité encore sur le marché de la revente, cependant.\x3C/p>\x3Ch4>Pour les résidences d'affaires\x3C/h4>\x3Cp>L'investissement peut être positif s’il est réalisé dans un emplacement à forte activité économique et avec les infrastructures nécessaires autour. Il peut également être risqué, car il s'agit de location de courte durée avec une forte concurrence, la clientèle d'affaires étant mobile et en transfert.\x3C/p>\x3Ch4>Pour les résidences de tourisme\x3C/h4>\x3Cp>L'investissement peut être risqué, car il y a une forte concurrence, toutes les résidences pour touristes étant souvent concentrés dans les mêmes lieux touristiques.\x3C/p>\x3Cp>Toutefois, cet investissement peut avoir du sens si vous le combinez entre la location touristique et quelques semaines à l'année pour vous-même afin que vous puissiez en profiter.\x3C/p>\x3Ch2>Bail longue durée VS location saisonnière\x3C/h2>\x3Ch3>Avantages de la location saisonnière\x3C/h3>\x3Cp>La location saisonnière a pour avantage majeur de proposer des \x3Cstrong>loyers plus élevés\x3C/strong> et votre rentabilité peut ainsi être bien plus rapide que celle de la location longue durée, avec un loyer plus bas.\x3C/p>\x3Cp>Le second avantage est qu'elle vous donne l'opportunité de jouir de votre bien quelques semaines dans l'année, chose que vous ne pouvez pas vous permettre dans le cadre de la location longue durée.\x3C/p>\x3Ch3>Inconvénients de la location saisonnière\x3C/h3>\x3Cp>La location saisonnière offre un \x3Cstrong>plus gros risque de vacance locative\x3C/strong>. Elle peut être rentable à condition d'être dans une zone géographique à forte demande. Si ce n'est pas le cas, votre investissement pourrait être à perte, La location longue durée peut donc s'avérer beaucoup plus stable.\x3C/p>\x3Cp>Le second inconvénient est sa gestion. Il y a une rotation des occupants, il faut donc plus régulièrement refaire de la publicité pour retrouver preneur et comme dit l'adage, le temps c'est de l'argent, et la location saisonnière vous prendra indéniablement plus de temps.\x3C/p>\x3Cp>[search]\x3C/p>\x3Ch2>Investissement dans le neuf VS investissement dans l'ancien ?\x3C/h2>\x3Ch3>Concrètement, investir dans le neuf, que cela signifie-t-il ?\x3C/h3>\x3Ch4>Un investissement présentant des risques\x3C/h4>\x3Cp>L'investissement dans le neuf signifie que vous réalisez votre investissement via un promoteur tel que Cogedim, et que vous réalisez une acquisition sur plan, aussi appelée vente en état futur d’achèvement (VEFA).\x3C/p>\x3Cp>Il faut comptabiliser 1 à 2 années avant d'être livré. Il est donc nécessaire de réaliser ce type d'investissement auprès d'un promoteur sérieux et de bonne réputation, car cela présente certains risques.\x3C/p>\x3Cp>Il peut y avoir une construction qui ne soit pas à la hauteur de vos espérances et des malfaçons. Au même titre qu'il peut aussi y avoir un retard de livraison qui impactera vos revenus puisque vous ne serez pas en mesure de louer le bien et donc de percevoir des recettes, mais vous pourriez aussi vous retrouver à ne pouvoir bénéficier de la déduction des charges et amortissement la première année.\x3C/p>\x3Ch4>Une acquisition de qualité\x3C/h4>\x3Cp>Toutefois, investir dans l'immobilier neuf signifie également acquérir un bien de standing qui ne nécessitera pas de nouveaux travaux, coûts, changements d'équipements dans les années et venir, avec la \x3Cstrong>possibilité d'encaisser des revenus locatifs tout en limitant les dépenses\x3C/strong>.\x3C/p>\x3Cp>À l'inverse, lorsque vous investissez dans l'ancien, vous n'avez pas le risque financier lié à un retard de livraison, mais vous risquez définitivement d'être confronté à l'obligation de réaliser régulièrement des travaux d'entretien, de réparation d'amélioration, de mise aux normes et vous aurez une moins bonne visibilité de ces coûts.\x3C/p>\x3Ch3>Les avantages financiers du neuf et de l'ancien\x3C/h3>\x3Ch4>La perception immédiate des loyers dans l'ancien\x3C/h4>\x3Cp>Investir dans l'ancien, c'est la possibilité de \x3Cstrong>toucher immédiatement des revenus locatifs\x3C/strong>. En investissant dans le neuf, il faut être prêt à ne rien encaisser pendant 1 à 2 ans, jusqu'à la livraison.\x3C/p>\x3Ch4>Des frais de notaire plus avantageux dans le neuf\x3C/h4>\x3Cp>Mais \x3Cstrong>investir dans le neuf, c'est aussi profiter de frais de notaire plus avantageux\x3C/strong> puisqu'il sont de l'ordre de 3,5 %. Alors que ces frais avoisinent les 8.5 % lorsqu'il s'agit d'un investissement dans l'ancien.\x3C/p>\x3Ch4>Principe de compensation entre frais de notaire et perte des revenus locatifs\x3C/h4>\x3Cp>Il y a donc des avantages et des inconvénients évidents que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. Mais il existe également un principe de compensation. 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C'est bien plus simple en défiscalisant, et le dispositif Pinel permet d’acheter un logement neuf tout en réduisant le montant de vos impôts pendant 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif Pinel est reconduit jusqu'en 2024 accompagné d'un nouveau dispositif Pinel Plus depuis le 1er janvier 2023. 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Location LMNP : quel est le meilleur investissement ?
L’investissement immobilier, sous le statut LMNP, loueur en meublé non professionnel, a définitivement le vent en poupe, et ce, pour deux raisons. D'une part, on est face à l'incertitude de notre système de retraite, de plus en plus de personnes sont sujettes à réaliser des investissements immobiliers dans le but de se construire un patrimoine pérenne et s’assurer un avenir plus serein. D'autre part, on a pu constater une augmentation des besoins en logements meublés liée à la mobilité des étudiants et des professionnels. En cela, la niche fiscale du statut LMNP, répond absolument à cette double problématique, puisqu'elle offre simplicité et fiscalité avantageuse, au point parfois de ne même pas payer d'impôt
Néanmoins, il permet la réalisation d'investissements divers et variés, sur différents types de logements, soit à l'année soit de façon saisonnière, soit dans le neuf soit dans l'ancien. Les règles de fiscalité et les conditions peuvent en conséquence changer et il devient un peu difficile d'y voir clair.
En loueur meublé non professionnel, on ne relève plus de revenus fonciers (valable pour la location vide et avec un abattement de 30%), mais de revenus appelés bénéfices industriels et commerciaux, BIC, avec des règles de fiscalité bien plus avantageuse et donc un rendement davantage optimal puisque l'abattement est de l'ordre de 50 % sous le régime des micro-Bic.
Mais sous le régime réel, seconde option pour un LMNP, il est possible, de surcroît, de déduire les charges fiscales et d'amortir le prix d'achat du bien, jusqu'à payer encore moins d'impôts.
Le meublé offre une meilleure rentabilité
Parce que le logement est meublé, le loyer est plus élevé, généralement de l'ordre de 10 à 20% sur les locations à l'année. Ainsi, le mobilier investi au départ est vite rentabilisé.
Par ailleurs, les locations meublées donnent accès à de meilleurs rendements notamment avec la location saisonnière, la location étudiante ou la colocation.
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Résidence de service VS la location en direct ?
Une gestion moins contraignante pour le propriétaire
La location en direct
Dans le cadre d'une location meublée non professionnelle, un bail est réalisé entre le bailleur propriétaire et le locataire. Dans le cadre de la résidence de services, le bail est réalisé entre le propriétaire bailleur et l'exploitant. La relation est donc très différente, les baux le sont également et on peut y constater des avantages comme des inconvénients.
Sous location meublée en direct, le propriétaire est chargé de la gestion, de trouver un ou des locataires, d’entretenir le bien, de se charger de la rotation notamment en cas de location saisonnière et d’encaisser les loyers. De fait, il peut également se retrouver confronté à la problématique de loyers impayés ou d'un logement vacant ne générant pas de recette locative.
La location en résidence services
Avec une location meublée en résidence services, le propriétaire est légalement et commercialement lié à l'exploitant de la résidence. Ce dernier dispose d'un bail entre lui et le locataire. Cela implique donc que le propriétaire n'est pas lié au locataire et que la personne qui sera chargée de l'entretien de la gestion, de l'encaissement des loyers et d'assumer financièrement une carence de locataire sera l'exploitant et le propriétaire.
En ce sens, louer en meublé dans une résidence de service peut s'avérer moins contraignant et plus rassurant pour le propriétaire.
Une union commerciale de 9 ans
Le bail mis en place entre le propriétaire et l'exploitant est un bail commercial. Celui-ci est donc pour une durée de 9 ans et il est donc absolument fondamental de choisir un exploitant sérieux qui entretiendra et exploitera correctement la résidence et fera en sorte que celle-ci reste attractive. Le cas échéant, celui-ci pourrait se retrouver a déserté l'exploitation et votre investissement perdrait toute sa valeur.
Il faut également être extrêmement vigilant aux clauses du bail afin de ne pas avoir de mauvaise surprise au cours des 9 années suivantes : à qui incombe la charge financière de travaux ? Peut-on revoir les conditions du bail ?
Enfin, un bail de 9 ans signifie également qu'il ne faut pas espérer réaliser cet investissement avec un but de revente rapide, vous vous retrouviez à payer des charges pour rupture de contrat et perdre beaucoup d'argent.
Cette durée de bail de 9 ans peut donc offrir une certaine stabilité à condition de s'être associé à un exploitant sérieux, mais peut également devenir un enfer si tel n'est pas le cas.
Le bail de location meublée classique, lui, a une durée de quelques jours (dans le cadre de la location saisonnière) à 1 an, et évite de dépendre d'un exploitant peu précautionneux en offrant plus d'indépendance.
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Quels sont les critères pour que l'investissement en résidence de services soit des plus rentables ?
Comme nous avons pu le voir, il existe des avantages et des inconvénients dans les deux cas. Concrètement, le bail non direct en résidence de services, même s'il est moins contraignant peut s'avérer également plus risqué.
Il existe donc quelques clés pour réaliser un investissement plus pérenne.
L'emplacement est fondamental et nécessite une étude de marché et de la démographie. En effet, il s'interroge sur le besoin de la ville et sur ses infrastructures.
On aura tendance à investir dans une résidence étudiante s’il existe des universités, de grandes écoles et des transports en commun aux alentours, avec un réel besoin de logements en conséquence.
Lorsque la ville regorge de sièges importants, de compagnies, de nombreuses sociétés, on envisage davantage la résidence d'affaires pour les professionnels en mobilité.
Pour les résidences dédiées aux seniors ou EHPAD, il conviendra de regarder si ce type d'établissements existe déjà sur la commune, de quels services accessoires ils disposent et quel est leur taux d'occupation.
Dans tous les cas, le choix d'un bon exploitant impactera totalement le rendement de votre investissement et limitera les risques.
Quel est le meilleur secteur pour une résidence de services ?
Pour les résidences étudiantes
Il existe une forte demande sur le marché, ce qui est un point rassurant lors d'un investissement. S'agissant le plus souvent de studio, l'investissement de départ est plutôt faible et de l'ordre de 70 000 euros.
Même si l'exploitant venait à déserter, vous serez toujours propriétaire d'un T1 meublé à louer.
Pour les EPHAD
Leur rendement est légèrement supérieur aux autres, de l'ordre de 4%, contre seulement 3,5% pour les autres. C'est également un secteur en plein développement grâce à l'allongement de l'espérance de vie.
Ce type de logement nécessite un équipement médical, il faut envisager un investissement de départ de l'ordre de 150 000 euros.
Pour les résidences seniors
On constate un véritable besoin dans ce secteur avec le vieillissement de la population, point très positif pour l'investisseur. Peu de visibilité encore sur le marché de la revente, cependant.
Pour les résidences d'affaires
L'investissement peut être positif s’il est réalisé dans un emplacement à forte activité économique et avec les infrastructures nécessaires autour. Il peut également être risqué, car il s'agit de location de courte durée avec une forte concurrence, la clientèle d'affaires étant mobile et en transfert.
Pour les résidences de tourisme
L'investissement peut être risqué, car il y a une forte concurrence, toutes les résidences pour touristes étant souvent concentrés dans les mêmes lieux touristiques.
Toutefois, cet investissement peut avoir du sens si vous le combinez entre la location touristique et quelques semaines à l'année pour vous-même afin que vous puissiez en profiter.
Bail longue durée VS location saisonnière
Avantages de la location saisonnière
La location saisonnière a pour avantage majeur de proposer des loyers plus élevés et votre rentabilité peut ainsi être bien plus rapide que celle de la location longue durée, avec un loyer plus bas.
Le second avantage est qu'elle vous donne l'opportunité de jouir de votre bien quelques semaines dans l'année, chose que vous ne pouvez pas vous permettre dans le cadre de la location longue durée.
Inconvénients de la location saisonnière
La location saisonnière offre un plus gros risque de vacance locative. Elle peut être rentable à condition d'être dans une zone géographique à forte demande. Si ce n'est pas le cas, votre investissement pourrait être à perte, La location longue durée peut donc s'avérer beaucoup plus stable.
Le second inconvénient est sa gestion. Il y a une rotation des occupants, il faut donc plus régulièrement refaire de la publicité pour retrouver preneur et comme dit l'adage, le temps c'est de l'argent, et la location saisonnière vous prendra indéniablement plus de temps.
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Investissement dans le neuf VS investissement dans l'ancien ?
Concrètement, investir dans le neuf, que cela signifie-t-il ?
Un investissement présentant des risques
L'investissement dans le neuf signifie que vous réalisez votre investissement via un promoteur tel que Cogedim, et que vous réalisez une acquisition sur plan, aussi appelée vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Il faut comptabiliser 1 à 2 années avant d'être livré. Il est donc nécessaire de réaliser ce type d'investissement auprès d'un promoteur sérieux et de bonne réputation, car cela présente certains risques.
Il peut y avoir une construction qui ne soit pas à la hauteur de vos espérances et des malfaçons. Au même titre qu'il peut aussi y avoir un retard de livraison qui impactera vos revenus puisque vous ne serez pas en mesure de louer le bien et donc de percevoir des recettes, mais vous pourriez aussi vous retrouver à ne pouvoir bénéficier de la déduction des charges et amortissement la première année.
Une acquisition de qualité
Toutefois, investir dans l'immobilier neuf signifie également acquérir un bien de standing qui ne nécessitera pas de nouveaux travaux, coûts, changements d'équipements dans les années et venir, avec la possibilité d'encaisser des revenus locatifs tout en limitant les dépenses.
À l'inverse, lorsque vous investissez dans l'ancien, vous n'avez pas le risque financier lié à un retard de livraison, mais vous risquez définitivement d'être confronté à l'obligation de réaliser régulièrement des travaux d'entretien, de réparation d'amélioration, de mise aux normes et vous aurez une moins bonne visibilité de ces coûts.
Les avantages financiers du neuf et de l'ancien
La perception immédiate des loyers dans l'ancien
Investir dans l'ancien, c'est la possibilité de toucher immédiatement des revenus locatifs. En investissant dans le neuf, il faut être prêt à ne rien encaisser pendant 1 à 2 ans, jusqu'à la livraison.
Des frais de notaire plus avantageux dans le neuf
Mais investir dans le neuf, c'est aussi profiter de frais de notaire plus avantageux puisqu'il sont de l'ordre de 3,5 %. Alors que ces frais avoisinent les 8.5 % lorsqu'il s'agit d'un investissement dans l'ancien.
Principe de compensation entre frais de notaire et perte des revenus locatifs
Il y a donc des avantages et des inconvénients évidents que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. Mais il existe également un principe de compensation. C'est-à -dire que l'absence de recettes locatives pendant 1 an peut s'avérer compensée par le gain réalisé sur les frais de notaire.
Cette compensation est possible, mais s'envisage bien entendu au cas par cas puisque percevoir des loyers au bout de 1 an ou de 2 ans change énormément la donne, au même titre que l'économie réalisée sur les frais de notaire n'est pas la même si votre investissement est de 100 000 ou de 400 000 euros.
De qui dois-je m’entourer pour optimiser mon rendement locatif en LMNP
Il vous faudra définitivement un promoteur de confiance et renommé tel que Cogedim pour un investissement dans le neuf et vous conseillera pour optimiser votre surface.
Un gestionnaire locatif ou un exploitant pourra vous faciliter la vie en termes de gestion et de mise en location et un expert-comptable vous aidera à profiter de la meilleure fiscalité.
L'investissement LMNP a-t-il un intérêt financier pour une revente à court terme ?
Non, tout investissement LMNP doit être considéré sur la longue durée, car il n'a que peu de rentabilité en matière de revente. Pour présenter un intérêt financier, il doit être considéré comme un complément de retraite ou de revenus.
Puis-je bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires en investissant dans le neuf ?
Oui, vous aurez le droit à deux avantages fiscaux supplémentaires :
Le cumul des dispositifs LMNP et Censi Bouvard (réduction supplémentaire de 11 % pendant 9 ans et dans la limite de 300 000 €);
De la récupération de la TVA.
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