• {{ msg }}
keyboard_arrow_left Retour

Calcul du loyer Pinel, les surfaces annexes à prendre en compte

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. Grâce à cette loi, il est possible de bénéficier d'une réduction d’impôt lors d’investissements immobiliers locatifs neufs dans certaines zones éligibles. La durée minimale de l’engagement de location est de 6 ou 9 ans. Il peut y avoir une ou deux prolongations de 3 ans, atteignant 12 ans de location. Une fois la période écoulée, le propriétaire peut décider de louer à nouveau son bien sans se référer aux normes de la loi Pinel, de le vendre ou encore d’y habiter. Il est possible pour n’importe quel particulier fiscalement domicilié en France d’investir grâce au dispositif Pinel au sein des zones éligibles de France métropolitaine ainsi que des DOM-TOM. Lorsqu’il est question d’un engagement locatif suivant la loi Pinel, la surface annoncée du logement correspond à la surface habitable du bien à laquelle s’ajoute la demi-surface des annexes dans une limite de 8m². Plus de détails à ce sujet dans cet article.

Distinction entre les différentes surfaces d’un bien immobilier

Qu’est-ce qu’une surface habitable ?

La surface habitable d’un logement représente la surface qui reste lorsque l’on retire les embrasures de portes et de fenêtres, les gaines, les murs, les cloisons, les marches ainsi que les cages d’escaliers. Les débarras, séchoirs ou encore celliers sont inclus dans la surface habitable, sauf s’ils se trouvent à l’extérieur du logement. Cette surface ne prend pas en compte celles dont la hauteur du plafond ne dépasse pas 1m80, ni les surfaces annexes.

Qu’est-ce qu’une surface annexe ?

Selon l’article R. 353 -12 et R 331- 10, les surfaces annexes comprennent « les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. »

Il est important de noter que lorsqu’il s’agit d’une copropriété, une place de stationnement ou un garage ne seront pas comptabilisés comme étant une surface annexe. Il ne faut donc pas les prendre en compte lors du calcul du montant de location Pinel du logement.

Comment déterminer le loyer Pinel ?

Calcul de la surface utile

Afin d’obtenir le montant de votre loyer Pinel, vous devez calculer la surface utile de votre logement. Cette dernière est composée de la surface habitable à laquelle vient s’additionner la moitié des surfaces annexes (avec une limite de 8m²). Pour simplifier les choses, voici la démarche à suivre pour obtenir la valeur de votre surface utile :

  • Dans un premier temps, déterminez la surface habitable de votre logement en ne prenant pas en compte les murs, les cloisons, cages d’escaliers ainsi que toutes les autres parties de la maison qu’il faut exclure ;
  • Ensuite, calculez la surface des annexes. Pour rappel, voici ce qu’il faut prendre en compte « les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. » ;
  • Divisez par deux la somme des surfaces annexes. Dans le cas où le résultat est supérieur à 8m², il ne faudra prendre en compte que les premiers 8m² ;
  • Faites l’addition de la surface habitable de votre bien ainsi que de la moitié des surfaces annexes (dans la limite de 8m²).

Calcul du loyer Pinel

Voici la formule à appliquer afin d’obtenir le montant du loyer Pinel :

Surface utile x (0,7 + 19/surface utile) x Plafond de loyer par zone et par m² de loyer

Lorsqu’il s’agit d’une location en loi Pinel, le calcul du montant du loyer repose sur la superficie du logement. Cependant, il est important de bien faire la distinction entre les différentes surfaces car leurs valeurs ne sont pas les mêmes. Pour un loyer Pinel, il ne faut prendre en compte que la moitié des surfaces annexes sans dépasser les 8m².

Bon à savoir :

Voici la liste des zones établies par le découpage Pinel ainsi que leur plafond de loyer :

  • Zone A bis : Paris et les communes voisines (17,55€/m²) ;
  • Zone A : Communes se trouvant autour du département d’Île-de-France ainsi que d’autres grandes villes (13,04€/m²);
  • Zone B1 : Communes dont la population dépasse les 250 000 habitants (10,51€/m²) ;
  • Zone B2 : Communes dont la population dépasse les 50 000 habitants et avoisinantes de la zone B1. Éligibles au dispositif Pinel sous conditions ;
  • Zone C : Les autres villes du territoire français, non éligibles au dispositif Pinel.

Foire aux questions

Comment choisir la ville dans laquelle réaliser un investissement Pinel ?

La ville est l’une des variables les plus importantes lors d’un investissement Pinel, c’est la raison pour laquelle il est primordial de bien la choisir. De ce fait, il est fortement conseillé de privilégier une ville dont la demande immobilière est plus importante que l’offre, ainsi que des villes très prisées par les salariés aux revenus intermédiaires et étudiants. Aussi, vous pouvez simplement choisir une ville qui vous plait si vous souhaitez habiter dans votre logement après l’expiration de la durée de location plafonnée exigée par la loi.

Une maison peut-elle faire l’objet d’une location Pinel ?

Depuis le 1er janvier 2021, il n’est plus possible d’investir en Pinel avec des maisons individuelles. La loi Pinel ne permet d’investir que dans des appartements. Ces derniers doivent être neufs et compatibles aux normes énergétiques modernes.

Jusqu’à quand la loi Pinel sera valable ?

La loi Pinel a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Quelques modifications ont été apportées concernant les taux de réduction d’impôts. Les taux sont actuellement de 12%, 18% et 21% pour respectivement 6, 9 et 12 ans. En 2023 ces valeurs baisseront à 10,5%, 15% et 17,5% et en 2024 elles seront de 9%, 12% et 14%.

Pour prendre l'air, prenez la 1ère à droite juste après le canapé.

Jusqu'au 9 novembre, inscrivez-vous pour profiter des frais de notaire offerts, et concrétiser votre rêve de devenir propriétaire.

J'en profite