Les loyers maximum en zone B1 Pinel

Rappel sur la loi Pinel

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt, calculée sur le prix du logement, qui varie en fonction du nombre d’années de mise en location. Elle est de 12 % pour une location de six ans, de 18 % pour neuf ans et de 21 % pour douze ans. Cette réduction s'applique dans la limite d'un prix maximum de 5 500 €/m² et ne peut s'appliquer sur un montant excédant 300 000 €. Au maximum, il est donc possible de déduire 63 000 € sur douze ans (21% de 300 000 €). L’objectif de cette défiscalisation est d’inciter à l’achat et la mise en location de logements neufs.

Le principe du zonage et la zone B1

Pour pallier les inégalités en termes de logement et de marché de l’immobilier sur l’ensemble du territoire, l’État a assorti le dispositif Pinel d’un système de zonage. Cette répartition a été élaborée en fonction du marché de l’immobilier qui est déterminé par l’offre et la demande. Aujourd’hui, il existe des zones de pénurie en logements, qui sont appelées zones tendues où l’offre est inférieure à la demande. C’est pourquoi les contribuables souhaitant profiter des mesures de réduction d’impôts offertes par le Pinel devront investir dans ces zones. L’objectif est d' inverser la tendance et de favoriser ainsi les investissements locatifs dans les grandes agglomérations françaises.

Le territoire national est divisé en 5 zones : zone A, zone A bis, Zone B1, zone B2 et zone C. La zone C n’est pas éligible au dispositif Pinel. Les autres zones sont classées en fonction de la tension immobilière (la zone Abis étant la plus tendue). La zone B regroupe ainsi certaines grandes agglomérations dans lesquelles les loyers et le prix des logements sont élevés. De même, elle inclut une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, ainsi que quelques villes chères et les départements d’outre-mer. Dans cette zone, on trouve donc des villes de plus de 200 000 habitants : Bordeaux, Nancy, Metz, Rennes, Nantes, Toulouse, Rouen, Reims, Caen et Dijon. Ce sont des villes attractives ou la demande en logements est importante. Sont également comprises dans la zone B1 des villes beaucoup plus petites, mais très touristiques comme Arcachon et Saint-Rémy-de-Provence.

Calcul du plafond du loyer en zone B1

Le plafond de loyer Pinel correspond au loyer mensuel maximum qu’un propriétaire peut demander aux locataires du logement, s’il y a investi dans le cadre de la loi Pinel. Ce montant dépend de la surface utile du logement et de la zone où se situe le logement. Pour rappel, si le bailleur ne respecte pas ce plafond, le dispositif fiscal Pinel appliqué à son bien est annulé, tout comme l’est sa réduction d’impôts.

Le détail du calcul

Le calcul qui permet de déterminer le plafond de loyer maximum d’un logement Pinel est égal à : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel

La surface utile est égale à la surface habitable + 0,5 x surface des annexes. Sont considérées comme annexes les balcons, terrasses et caves, mais pas la place de stationnement.

Le coefficient Pinel ou coefficient multiplicateur, se calcule selon la formule suivante : (19/Surface utile) + 0,7 Il est plafonné à la valeur 1,2.

Quant au barème Pinel, il est pour la zone B1 de 10,51 €/m². C’est un barème qui est révisé tous les ans par le gouvernement et qui varie donc selon la zone dans laquelle se trouve le logement.

Exemple concret de calcul d’un loyer.

Pour calculer le montant maximum de loyer mensuel possible pour une location dans le cadre du dispositif Pinel d’un appartement situé à Bordeaux de 55 m² avec 6 m² de balcon : Calcul de la surface utile = 55 m² + (0,5 x 6 m²) = 58 m² Calcul du coefficient multiplicateur = (19/58) + 0,7 = 1 027 Calcul du plafond de loyer = 58 m² x 1 027 x 10,15 €/m² = 626 € Le loyer maximum que peut demander le propriétaire pour profiter du dispositif Pinel en zone B1 est donc de 626 € mensuel.