Les surfaces des terrasses sont-elles prises en compte dans le calcul du loyer Pinel ?
Lorsqu’on prévoit de réaliser un investissement locatif en profitant du dispositif Pinel, il est nécessaire de maîtriser toutes les conditions afin de bénéficier des avantages. Le loyer d'un logement acquis dans le cadre de ce dispositif est plafonné à un prix au m² qui varie selon la zone. Mais les surfaces extérieures sont-elles prises en compte dans le calcul du loyer ?
Le dispositif Pinel, un investissement locatif strictement encadré.
Qu’est-ce que la Loi Pinel ?
La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant sous certaines conditions de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% sur les montants investis.
Cette réduction d'impôt est accessible pour tous résidents fiscaux, souhaitant réaliser des investissements locatifs et remplissant des conditions liées à l’investissement immobilier, au locataire et à la location.
Quelles sont les conditions liées à l’investissement immobilier en Loi Pinel ?
En Loi Pinel, malheureusement tous les investissements immobiliers ne sont pas éligibles.
En effet, pour percevoir la réduction d’impôt, le propriétaire doit investir dans un certain type d’acquisition : un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement.
En principe, les logements anciens ne sont pas pris en compte dans le cadre de la Loi Pinel sauf s’ils font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération), ou s’il s’agit d’un local transformé en logement d'habitation.
En outre, tout logement éligible à la Loi Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale.
Enfin, l'avantage Pinel s’applique uniquement à certains logements : ceux situés uniquement en zones A, A bis ou B1.
Quelles sont les conditions liées à l’investissement immobilier en Loi Pinel ?
En tant que propriétaire d’un appartement ou d'une maison éligible au dispositif Pinel, vous ne pouvez pas louer à n’importe qui.
En effet, le revenu fiscal de référence de votre locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Quelles sont les conditions liées à la location ?
La dernière contrainte pour le propriétaire d’un logement concerne la location.
En effet, le propriétaire doit s’engager à proposer son bien non meublé comme habitation principale. De plus, il doit s’engager à louer au moins pendant six ans.
Enfin, la plus grande contrainte pour le propriétaire d’un logement concerne le loyer. En effet, celui-ci ne doit pas dépasser, charges non comprises un certain plafond.
Comment calculer le loyer maximal d’un logement pinel ?
Quelle est la formule de calcul du plafond de loyer ?
Comme nous l’avons évoqué précédemment, une des conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel est de proposer un loyer qui ne dépasse pas un certain plafond.
La formule de calcul à appliquer est la suivante : Plafond mensuel dans la zone dans laquelle se trouve le logement par m² de loyer x surface utile x coefficient multiplicateur
Qu’est ce qu’un plafond de loyer mensuel, par m² d’un logement ?
Le plafond de loyer varie en fonction de la localisation du logement et en fonction de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur.
En 2021, pour un logement situé en zone A Bis, le plafond du loyer mensuel est de 17,55 €/m², pour un logement situé en zone A, de 13,04 €/m², et pour un logement Pinel en zone B1, de 10,51 €/m².
Qu’est-ce que le coefficient multiplicateur en Loi Pinel ?
Dans la plupart des villes en France, le loyer n’est pas proportionnel à la surface du logement, il est dégressif.
Afin de prendre en compte la réalité du marché locatif, le législateur applique un coefficient multiplicateur.
Location d'un logement Pinel : les surfaces à prendre en compte
Pour être sûr de respecter la Loi Pinel, vous devez maîtriser quelques notions du Code de la construction et de l’urbanisme.
En effet, la formule prise en compte pour le calcul du plafond de loyer est de 0.7 + 19 divisé par la surface utile du logement.
Qu’est-ce que la surface utile en Loi Pinel ?
En Loi Pinel, le calcul de la surface utile équivaut à la surface habitable du logement augmentée de la moitié des surfaces annexes (dans la limite de 8 m²).
Qu’est-ce que la surface habitable du logement ?
En droit immobilier, la surface habitable correspond aux m² après déduction des surfaces occupées par les murs, les gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ,cloisons, marches et cages d’escaliers.
En outre, les surfaces dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m ne font pas partie de la surface habitable.
Que sont les surfaces annexes ?
Les surfaces annexes comprennent les caves ou encore les pièces ou espaces suivants : le grenier, des combles non-aménagés, les balcons, les loggias et les vérandas, ainsi que les celliers intérieurs ou extérieurs, les caves les sous-sols, les remises, les ateliers et les séchoirs.
Toutefois, pour être prises en compte dans le calcul du loyer d’un logement Pinel, il faut que ces zones soient réservées à l’usage exclusif de l'occupant.
Gardez en tête que dans une copropriété, un garage ou un parking souterrain par exemple ne peuvent pas être pris en compte comme une surface annexe.
Pour une maison individuelle, le garage peut être partiellement comptabilisé en retranchant 12m2 de sa surface totale.
Surface Pinel terrasse ou jardin
Malheureusement, les jardins ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. Il n’est donc pas possible d’inclure cette surface dans le calcul du loyer même pour le rez-de-jardin d’une maison ou d’un appartement.
Néanmoins, les terrasses accessibles en étage sont comptabilisées comme des surfaces annexes dans la limite de 9 m².
Foire aux questions
Puis-je profiter du dispositif Pinel en investissant dans une maison individuelle ?
Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel concerne uniquement les logements situés dans des immeubles collectifs. Une maison individuelle ou pavillonnaire n’est donc pas éligible au dispositif.
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