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Le nouveau zonage Pinel 2020

Le dispositif Pinel vise à lutter contre la crise du logement en encourageant les investissements locatifs. En tant qu'investisseur, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt et d’autres avantages quand vous investissez dans un bien éligible Pinel. Avant de vous lancer, il faut comprendre que la loi Pinel fonctionne selon le découpage du territoire français en plusieurs zones éligibles. Nous détaillerons donc ici tout ce qu’il faut savoir sur les zones Pinel en 2020 et 2021.

Qu’est-ce qu’une zone éligible à la loi Pinel ?

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Lancée en septembre 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation destiné à l’investissement locatif. Le dispositif permet d’obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt en achetant un logement à but locatif. Pour être éligible, il faut investir dans un logement neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), en cours de construction, en rénovation ou en réhabilitation.

Un découpage du territoire français

La loi Pinel ne prend pas en charge toutes les communes françaises. En effet, le Gouvernement français a établi en 2003 une carte des différentes zones de France dans le cadre de la crise du logement. Il s’agit du zonage A/B/C utilisé pour de nombreuses lois sur le logement telles que le dispositif Robien créé en 2003.

Les zones sont déterminées en fonction de la tension du marché immobilier local. Cela correspond à l’équilibre entre l’offre locative et la demande. La zone A Bis est ainsi considérée comme étant la plus tendue de France, suivie de la zone A, puis des zones B et C.

Quelles sont les zones Pinel ?

Au lancement du dispositif de défiscalisation en 2014, les zones Pinel étaient les zones A Bis, A, B1, B2 et C. Elles ont été modifiées au cours des années pour se concentrer sur les zones les plus tendues de France.

Quel est l’objectif du zonage Pinel ?

Le zonage Pinel a plusieurs objectifs pour les investisseurs et les locataires.

Faciliter l’accès au logement des foyers modestes

L’une des conditions du dispositif Pinel est que le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond défini en fonction de la zone. Une autre condition est que le propriétaire bailleur doit choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas le plafond autorisé.

Ainsi, ces deux conditions permettent notamment de faciliter l’accès au logement pour les foyers modestes. Ces derniers éprouvent des difficultés pour se loger dans des zones dynamiques comme les zones A ou B1. Leurs revenus sont trop élevés pour prétendre aux logements sociaux, mais trop faibles pour se loger convenablement dans ces zones.

Alléger sa fiscalité

En tant que propriétaire bailleur, le dispositif Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt. Le montant de cette réduction dépend de la durée de location à laquelle vous vous engagez. Les taux de réduction sont les suivants :

  • 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans d’engagement de location ;
  • 18 % de réduction d’impôt pour 9 ans d’engagement de location ;
  • 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans d’engagement de location.

Préparer sa retraite

La loi Pinel permet à de nombreux Français de préparer leur retraite. Les loyers perçus par la location du logement apportent un complément de revenus réguliers une fois que l’investissement initial est amorti.

Se constituer un patrimoine

Un investissement en loi Pinel est aussi l’occasion idéale de se constituer un patrimoine immobilier. D’ailleurs, vous pouvez louer un logement acheté en Pinel aux membres de votre famille, à vos descendants ou à vos ascendants. Après la durée d’engagement de location, vous choisissez ce que vous faites avec le logement. Vous pouvez l’habiter, continuer à le louer ou même le revendre.

Le zonage actuel inchangé

La loi Pinel a connu plusieurs changements en 2020, mais le zonage est resté inchangé par rapport au dispositif en 2019. Les nouveautés de la loi Pinel 2020 concernent les normes à respecter pour les logements. D’une part, la réglementation thermique 2012 s’applique aux logements neufs et en cours de construction. D’autre part, il faut aussi respecter le label BBC rénovation 2009. Cela s’applique aux logements en travaux.

Quelles sont les zones de la loi Pinel en 2021 ?

Les zones éligibles Pinel

En 2021, les zones de la loi Pinel sont les zones A Bis, A et B1. Il faut rappeler que ce zonage est valable jusqu’au 31 décembre 2021. En effet, il est possible que le zonage Pinel soit modifié à partir du 1er janvier 2022 pour s’adapter à l’évolution du marché immobilier en France.

Les zones B2 et C supprimées ?

Les zones B et C ne font plus partie du dispositif Pinel en 2021. Elles ont été supprimées le 1er janvier 2018. Désormais, les communes situées dans les zones B2 et C ne peuvent plus bénéficier de la loi Pinel, à part si :

  • La commune obtient l’agrément du préfet après l’avis favorable du Comité Régional de l’Habitat ;
  • Le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 ;
  • Le contrat d’acquisition du logement a été signé au plus tard le 15 mars 2019.

Zone A Bis : Paris et la petite couronne

La Zone A Bis est la plus tendue de France. Il s’agit aussi de la zone où le prix de l’immobilier est le plus élevé. La zone A Bis regroupe Paris et sa petite couronne. Cela comprend les grandes villes des Yvelines, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et des Hauts de Seine. La commune d’Enghien-les-Bains dans le Val-d’Oise fait aussi partie de la zone A Bis.

Dans la zone A Bis, la demande est bien plus élevée que l’offre locative. Cela garantit aux investisseurs en Pinel de toujours trouver des locataires pour leur logement. Le risque de vacance locative dans la zone A Bis est très faible.

Néanmoins, il est important de préciser qu’un investissement en Pinel dans la zone A Bis n’est pas toujours évident à réaliser. En effet, la loi Pinel est limitée à un investissement de 300 000 € par an et de 5 500 € par m². Ce plafond limite donc les logements disponibles en Pinel, surtout à Paris.

Zone A : les très grandes villes

La zone A concerne les très grandes villes de France. Ainsi, Marseille, Lyon, Lille, Montpellier et la Côte d’Azur font partie de la zone A. Il y a également la partie française de l’agglomération de Genève. Les communes de la petite couronne parisienne qui ne sont pas comprises dans la zone A Bis sont dans la zone A.

Pour les investisseurs en loi Pinel, les villes de la zone A sont particulièrement intéressantes. Acquérir un logement en zone A en respectant le plafond des 300 000 € par an est bien plus aisé que dans la zone A Bis. De plus, ces villes sont très dynamiques et attirent beaucoup d’étudiants chaque année, ce qui est une aubaine pour les propriétaires bailleurs.

Zone B1 : les villes de taille moyenne

La zone B1 est la zone la moins tendue du dispositif Pinel en France. Elle est composée de toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants qui ne sont pas comprises dans les zones A Bis et A. Il y a par exemple Grenoble, Bordeaux, Nancy et la Corse.

De plus, tous les territoires français en Outre-mer sont classés dans la zone B1. Cela comprend la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, la Guyane, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Polynésie française, Saint-Barthélemy, les îles Wallis-et-Futuna et la Nouvelle-Calédonie.

D’ailleurs, le dispositif Pinel est encore plus avantageux dans les DROM. Les durées d’engagement de location sont identiques, mais les taux de réduction sont les suivants :

  • 23 % de réduction d’impôt pour 6 ans d’engagement de location ;
  • 29 % de réduction d’impôt pour 9 ans d’engagement de location ;
  • 32 % de réduction d’impôt pour 12 ans d’engagement de location.

Zone B2 : les autres communes éligibles

La zone B2 comprend les communes de plus de 50 000 habitants, mais celles-ci ne sont plus prises en charge par le dispositif Pinel. Avant que la zone B2 ne soit retirée de la loi Pinel, elle représentait un risque de vacance locative pour les investisseurs.

Zone C : les territoires non éligibles

Tous les territoires français qui ne font partie des 4 zones précédentes sont ceux de la zone C. Les communes de la zone C ne sont pas en tension locative. La demande n’est donc pas supérieure à l’offre locative.

Foire aux questions

Quand le dispositif Pinel s’arrête-t-il ?

Le dispositif Pinel s’arrêtera le 31 décembre 2024.

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Tous les contribuables français domiciliés en France peuvent bénéficier de la loi Pinel à condition qu’ils respectent toutes les conditions et les critères d’éligibilité.

Quels sont les plafonds de loyers en Pinel ?

En Pinel, les plafonds de loyers sont de 17,43 €/m² pour la zone A Bis, 12,95 €/m² pour la zone A, 10,44 €/m² pour la zone B1 et 9,07 €/m² pour la zone B2 (sous agrément).

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