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Investir en zone C avec le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est une solution qui permet aux investisseurs immobiliers de réaliser leur projet tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts. La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et depuis elle n’a cessé de s’actualiser en fonction des conditions du marché immobilier. Son objectif est de soutenir l’investissement locatif dans le neuf, et l’ancien réhabilité. Elle accorde ainsi un avantage fiscal aux propriétaires, en contrepartie d’un engagement à louer pour une durée minimum de 6 ans.

Les principes du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel repose sur une réduction d’impôts au profit du propriétaire pour la mise en location de son bien neuf ou réhabilité. Pour être éligible, le logement doit respecter les normes de performance énergétique en vigueur et se situer dans une zone éligible.

Un des avantages de la loi Pinel est qu’il permet de choisir une durée d’engagement en fonction du projet personnel de l’investisseur. Le taux de réduction d’impôt est progressif selon la durée de location effective du logement. Plus la durée est longue, plus les économies d’impôt augmentent. Pour un engagement sur une durée de 6 ans, la réduction d’impôt est de 12 % du prix d’achat du logement (dans la limite de 300 000 €) soit une économie de 36 000 € maximum. Cette réduction est répartie sur la durée de la location, à savoir 6 000 € par an maximum. Lorsque la durée de mise en location est de 9 ans, la réduction d’impôt représente 18 % du prix d’achat du logement, soit une économie d’impôt de maximum 54 000 €. Enfin, pour la durée maximale qui est de 12 ans, la réduction d’impôt est de 21 % du prix d’achat du logement, qui se décompose de la façon suivante : déduction annuelle de 2 % pendant 9 ans puis de 1 % sur les 3 dernières années. L’économie totale d’impôt peut ainsi atteindre 63 000 €.

Une fois la durée atteinte, il est possible ensuite pour le propriétaire de continuer à louer le bien (mais sans bénéficier de réduction d’impôts à ce titre). Il peut aussi s’installer dans le logement pour en faire sa résidence principale ou secondaire. Une troisième option consiste à revendre le bien pour en tirer une plus-value.

Afin de rendre le dispositif plus efficace pour lutter contre le manque de logement dans certaines régions ou localités, un système de zonage a été mis en place. Ce zonage détermine notamment le plafond du loyer maximum auquel un bien peut être loué par le propriétaire ainsi que les plafonds de ressources maximums des potentiels locataires de ce même bien.

L’application du Pinel en zone C

Le territoire national a ainsi été divisé en 5 zones en fonction de la tension du marché immobilier des communes ou villes. Alors qu’à ses débuts, le dispositif était appliqué dans l’ensemble des zones, les actualisations successives ont changé la situation. Il est désormais possible de bénéficier du dispositif Pinel en achetant un appartement ou une maison dans une des zones éligibles A, Abis et B, et cela avant le 31 décembre 2024.

Cependant, le dispositif est terminé pour les zones B2 et C depuis le 31 décembre 2018. Ce délai a néanmoins été repoussé au 15 mars 2019, qui a été choisi comme date butoir pour pouvoir signer un acte authentique d’acquisition des projets lorsque les permis de construire avaient été demandés avant le 31 décembre 2017. Le dispositif ne s’applique donc plus que dans les zones A Abis et B qui sont pour rappel :

  • La zone Abis : Paris et sa petite couronne (Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine–Saint-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise)
  • La zone A : le reste de la petite couronne parisienne, le Genevois français, la Côte d’Azur, Montpellier, Marseille, Lyon, ainsi que Lille
  • La zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Grenoble, mais aussi la Corse, Annecy, La Rochelle, etc.)

La zone C englobe principalement les communes dont les programmes et les demandes en immobilier neuf sont faibles. Étant désormais exclu du dispositif Pinel, il n’existe aucun plafond, tant pour les ressources de locataires que pour les loyers des propriétaires. Seuls les propriétaires qui ont investi avant le changement de zonage du dispositif Pinel doivent continuer à respecter les plafonds mis en place en zone C. Le barème Pinel est pour cette zone de 9,13 €/m².

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