Quelles sont les conditions pour les maisons individuelles en loi Pinel ?

Qu’est-ce que le Dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est entré en vigueur en 2014, sous l’impulsion de Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et de l’Égalité des Territoires. La loi Pinel a comme objectif de lutter contre le manque de logements locatifs dans certaines parties du territoire français. Le dispositif vous permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel lors d’un investissement locatif dans l’une de ces zones.

Bon à savoir : mis en place en 2014, le dispositif Pinel devait prendre fin en 2018, avant d’être prolongé pour trois ans. La loi de finances 2021 a de nouveau repoussé la date de fin pour bénéficier du dispositif Pinel. Ainsi, il est encore possible d’investir en loi Pinel jusqu’à la fin de l’année 2024. Notez cependant qu’une diminution progressive des avantages fiscaux est à attendre à partir de 2023.

Les conditions requises pour louer une maison individuelle en Pinel

Investir en loi Pinel nécessite de respecter certaines conditions. Pour louer une maison individuelle et bénéficier du dispositif Pinel, il convient de :

• Avoir déposé votre demande de permis de construire avant le 31 décembre 2020. Cette demande de permis doit être adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Il est possible de la remettre directement en mairie.
• Investir dans une maison neuve située dans une zone Pinel.
• S’engager à louer la maison pour six, neuf ou douze ans comme résidence principale. La location doit également intervenir dans un délai maximum de douze mois après la date d’achèvement des travaux.
• Terminer les travaux maximum deux ans et demi après les avoir commencés.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Loi Pinel : maison individuelle exclue en 2021

La réforme pour la loi Pinel 2021 a modifié les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel. Ainsi, la loi de finances pour 2020 (article 58 octies) a retiré du dispositif les maisons individuelles. Cette mesure sera effective à partir du 1er janvier 2021. Dès lors, investir dans une maison neuve pour la mettre en location ne donnera plus accès à une réduction d’impôt.

Le dispositif Pinel réservé aux logements collectifs à partir de 2021

En excluant les maisons individuelles (achat neuf ou en l’état futur d’achèvement), le dispositif Pinel recentre la réduction d’impôt sur les logements collectifs. À partir du 1er janvier 2021, la loi de finances limite ainsi son dispositif aux bâtiments d’habitation collectifs. Seuls les appartements neufs dans un bâtiment d’habitation collectif donneront droit à des avantages fiscaux. Les logements neufs devront également justifier de performances énergétiques élevées.

Pour être considéré comme un bâtiment d’habitation collectif, ce dernier doit proposer plus de deux logements. Le regroupement peut être réparti sur la hauteur ou la longueur. Les logements doivent cependant résider dans une structure unifiée : mêmes fondations, même toiture, etc.

Les maisons individuelles sont exclues du Pinel sauf…

Seules les maisons individuelles dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2021 sont exclues du dispositif. Si vous avez remis votre demande de permis de construire avant le 31 décembre 2020, la construction de votre maison sera éligible à la réduction d’impôt.

Acheter ou faire construire ?

Vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier locatif ? La question de l’achat ou de la construction va rapidement se poser. Sachez tout d’abord que le dispositif limite votre investissement à 300 000 € par an, dans la limite de deux biens.

Acheter un bien, c’est avant tout se constituer un patrimoine rapidement. De nombreux programmes neufs sont proposés par des promoteurs. Cela vous permettra d’encaisser vos premiers loyers sans attendre.

La construction d’un bien demande plus de temps. Recherche du terrain, choix relatifs à la construction, etc. Votre patrimoine immobilier mettra plus de temps à prendre forme. Si vous décidez de le construire vous-même, vous devrez également veiller à ce qu’il respecte les seuils de performances énergétiques. Cependant, ce projet vous fera réaliser des économies. Un exemple : l’autoconstruction permet de réduire les coûts de construction de 30 à 60 %.

Loi Pinel, un dispositif raboté en 2021

Le 1er janvier 2021, l’acquisition d’une maison individuelle n’ouvrira plus de droits Pinel aux promoteurs et aux particuliers. Cependant, les restrictions de la loi de finances ne concernent pas uniquement les investissements locatifs. La réforme a en effet donné lieu à une révision du taux de réduction des impôts à partir de 2023.

Aujourd’hui, la défiscalisation varie en fonction de la durée d’engagement de location :

• 12 % du prix pour un logement neuf loué 6 ans
• 18 % du prix pour un logement neuf loué 9 ans
• 21 % du prix pour un logement neuf loué 12 ans

En 2023 puis en 2024, la défiscalisation sera revue à la baisse :

• 10,5 % puis 9 % pour un engagement locatif de 6 ans
• 15 % puis 12 % pour un engagement locatif de 9 ans
• 17,5 % puis 14 % pour un engagement locatif de 12 ans