Ce qu’il faut savoir sur le PTZ avec la loi Pinel

Le Prêt à Taux Zéro : une aide pour les primo-accédants

Le Prêt à Taux Zéro est un dispositif qui a été mis en place par le gouvernement afin d’aider les primo-accédants à acheter leur résidence principale. Il leur permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de leur future résidence principale. Pour pouvoir bénéficier d’un PTZ, il est nécessaire de remplir certaines conditions :

• ne pas dépasser un montant de revenus maximum (le plafond est fixé en fonction du nombre de personnes à loger et de la localisation du futur logement)
• ne pas avoir été propriétaire de son domicile dans les deux dernières années antérieures au prêt

Le montant du PTZ accordé dépend de la zone dans laquelle est le futur logement. 

L’avantage du PTZ est que les emprunteurs ne doivent ensuite rembourser que la somme prêtée, sans avoir à payer ni de frais de dossier, ni de frais d’expertise, ni d’intérêts. Par ailleurs, le PTZ doit être demandé en complément d’au moins un autre prêt (prêt d’accession sociale, prêt conventionné, prêt immobilier classique, prêt épargne logement, etc.). Le montant maximum qui peut être accordé avec ce prêt peut représenter jusqu’à 50 % du coût total de l’opération.

Le PTZ doit aider à financer l’achat du logement. Il est par ailleurs fixé que le logement acheté avec le PTZ doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat. Ainsi, il est bien stipulé qu’il est interdit de mettre en location un logement acheté avec un PTZ pendant les 6 années qui suivent le versement du prêt.

Ce sont les établissements bancaires qui ont signé une convention avec l’État qui peuvent accorder un PTZ, sous réserve d’accepter le dossier en fonction de la solvabilité et des garanties du demandeur. L’établissement bancaire n’est pas obligé d’accorder le PTZ.

La Loi Pinel : un encouragement à l’investissement locatif

Le dispositif Pinel a été mis en place pour encourager l’investissement locatif. En achetant un logement neuf pour le mettre ensuite en location, l’investisseur peut bénéficier de la réduction d’impôt Pinel qui s’élève à 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 6 ans, 18 % pour un engagement locatif de 9 ans et enfin 21 % pour un engagement de 12 ans.

Pour pouvoir prétendre à cette réduction d’impôts, le bien immobilier doit être situé dans une zone d’investissement éligible (zones A, A bis et B1). Ce zonage géographique cible les agglomérations souffrant d’un réel déficit de logements à louer, ce qui garantit aux investisseurs une stabilité de rendement. Le dispositif Pinel définit des plafonds de loyers à respecter en fonction de la zone. Les locataires doivent eux aussi strong>respecter des plafonds de ressource définis en fonction de la localisation du logement et de la composition du foyer.

Est-il possible de cumuler PTZ et loi Pinel ?

Comme évoqué plus haut, le PTZ sert exclusivement à financer l’achat ou la construction d’une résidence principale. Il n’est pas accordé pour le financement d’un investissement locatif. Cela le rend donc incompatible avec la loi Pinel, qui impose de louer son bien immobilier pour une durée minimum de 6 ans. C’est en effet l’une des conditions principales pour obtenir la réduction d’impôts en Pinel, la mise en location du bien dès son achat et pour une durée déterminée.

Ainsi les deux dispositifs ont été mis en place par l’État avec des objectifs différents et incompatibles. Le PTZ concerne les personnes qui souhaitent acheter leur résidence principale et ne peut être utilisé pour financer un investissement en loi Pinel. Il est impossible de recourir simultanément aux deux dispositifs sous peine de perdre les bénéfices respectifs. Cette incompatibilité peut être un frein à l’investissement en Pinel puisque beaucoup de primo-accédants commencent désormais par acheter pour louer, plutôt qu’investir le bien pour eux-mêmes.