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Ce qu’il faut savoir sur le bail dérogatoire en loi Pinel

La loi Pinel qui est appliquée depuis 2014 a certes eu un effet direct sur l’investissement locatif, mais elle concerne aussi les baux commerciaux des artisans, des commerçants et des petites entreprises. Elle en a en effet modifié profondément le régime, et notamment en ce qui concerne le bail dérogatoire.

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La loi Pinel et les baux commerciaux

La loi Pinel a changé le statut des baux commerciaux, avec quatre modifications majeures à date :

  • les références des indices applicables pour le calcul des loyers plafonnés ont été révisés
  • un système de « plafonnement du déplafonnement » relatif aux augmentations de loyer a été mis en place
  • la durée du bail avec interdiction faite au preneur de renoncer à la faculté de résiliation triennale a été modifiée
  • les obligations du bailleur concernant la répartition des charges avec son preneur ont été revues

Des dispositions ont été mises en place et font figure d’exception pour les baux commerciaux, et parmi ces mesures on trouve les baux dérogatoires.

Les baux commerciaux classiques conservent la durée de bail de location de 3 ans/6 ans/9 ans, mais sans la possibilité de déroger à ces durées par un engagement ferme du preneur de rester dans les lieux au minimum 6 ans, et ainsi de renoncer à son droit à résiliation triennale.

Le bail dérogatoire en loi Pinel

Le bail dérogatoire est aussi appelé bail précaire ou de courte durée. Son objectif est d’apporter une réponse aux parties afin de leur permettre de mettre à l’essai leur relation commerciale avant, éventuellement, de déboucher sur un bail commercial. Avec la loi Pinel, un bailleur peut conclure un bail dérogatoire à condition de remplir les 3 conditions suivantes :

  • la durée totale du bail ne dépasse pas 3 ans
  • le bailleur et le locataire ont manifesté clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux, en insérant une clause dans le contrat
  • le bail est conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire

Si ces conditions ne sont pas réunies, le bail est automatiquement soumis aux règles classiques applicables aux baux commerciaux. Ce bail dérogatoire a pour avantage d’apporter plus de souplesse, mais il est interdit de recourir à une accumulation de baux dérogatoires. De fait, un même local ne peut pas faire l’objet d’un bail dérogatoire pour le même fonds de commerce pour une période supérieure à 36 mois. Le point de départ du bail dérogatoire est constitué par l’entrée du preneur dans les lieux. Ainsi, il n’est pas tenu compte de la présence du preneur dans les lieux loués avant le point de départ du bail. Il est donc conseillé de conclure le bail dérogatoire au plus tard lors de l’entrée dans les lieux, puisque la durée totale du bail dérogatoire se calcule au jour près. Ce bail dérogatoire Pinel offre donc au bailleur qui ne souhaite pas s’engager sur une période de 9 ans avec un locataire qu’il ne connaît pas de pouvoir d’abord s’assurer de la solvabilité de l'entreprise et de la conformité de son activité avec les locaux loués. La réciproque est vraie puisque le locataire a ainsi aussi la possibilité de vérifier la qualité de l’emplacement loué pour l’exercice de son commerce et, d’une façon générale, de la viabilité de son activité.

Une des nouveautés du bail dérogatoire en Pinel est la possibilité donnée aux parties de disposer d’un mois supplémentaire à l’expiration de la période de 36 mois. Ce délai permet de décider soit de mettre définitivement fin à la relation contractuelle, soit de transformer le bail dérogatoire en un bail de droit commun, soumis au statut des baux commerciaux. Sans volonté de l’une ou l’autre des parties de mettre un terme au bail dérogatoire s’applique alors de fait un bail classique, avec toutes les conséquences qui en découlent aussi bien pour le bailleur que pour le preneur.

De plus, le bailleur peut mettre fin au bail après une durée raisonnable et sans contrepartie financière. Le locataire peut quitter les locaux avant l’expiration de chaque période triennale, évitant ainsi de régler des loyers et charges qu’il ne peut supporter.

Le bail dérogatoire n’étant pas régi par le statut des baux commerciaux, il l’est par les dispositions du contrat de louage du Code civil. Les parties sont donc libres d’organiser leur relation contractuelle, mais doivent s’assurer que le contrat encadre bien leurs droits et obligations pour éviter toute discussion ou situation litigieuse.

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