Le droit de préemption du locataire en loi Pinel 

La date d’entrée en vigueur du droit de préemption

Lors de l’entrée en application de la loi Pinel le 20 juin 2014, le législateur a prévu expressément que le droit de préemption du locataire s’appliquait à « toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi.

Le législateur a ainsi opté pour une application de la loi aux baux en cours, contrairement au principe de non rétroactivité des lois.

Le champ d’application du droit de préemption en loi Pinel ?

Tout d’abord, il convient de signaler que ce droit de préemption issue de la loi Pinel concerne uniquement les locaux à usage commercial ou artisanal.

En revanche, les locaux à usage de bureaux ou encore les entrepôts semblent être exclus du dispositif de droit de préemption.

En outre, certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas de ce droit de préemption.

Il s’agit notamment de la vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou de locaux commerciaux distincts, la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et enfin la vente d’un local à l’époux (se) du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son époux (se).

La mise en œuvre du droit de préemption

L’obligation d’informations du locataire

Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien, il a l’obligation d’informer son locataire de son projet de vente par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit respecter un certain formalisme. En effet, la lettre doit indiquer le prix et les conditions de vente. Il s’agit en d’autres termes d’une offre de vente au profit du locataire en raison de ce fameux droit de préemption.

En outre, la lettre doit inclure les quatre premiers alinéas de l’article L145-46-1 du code de commerce)

“Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.”

“Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.”.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. »

En cas de non-respect de la procédure par le propriétaire bailleur, la vente peut être remise en question.

Modification de l’offre

Lorsque le propriétaire souhaite baisser le prix du bien ou vendre le local à des conditions plus favorables pour un quelconque acquéreur, il doit notifier l’ensemble des nouvelles conditions et prix par lettre recommandée et selon la même procédure décrite précédemment.

Cette nouvelle offre a une validité d’un mois suivant sa réception par le locataire et potentiel acquéreur.

Réalisation de la vente

Lorsque le locataire accepte l’offre initiale ou une plus avantageuse, il est nécessaire que la vente se réalise dans les deux mois suivants.

Lorsque le locataire a besoin de recourir à un prêt, il doit informer le vendeur au même moment où il notifie l’acceptation de l’offre.

Dans ce cas de figure, le locataire dispose de 4 mois pour la réalisation de la vente.