Le calcul du loyer en Pinel plus

Quelles différences entre Pinel et Pinel Plus (+) ?

Pinel Plus (+), c’est quoi ?

En vigueur à partir du 1er janvier 2023, la loi Pinel Plus (+) vise à remplacer la loi Pinel. Ce dispositif a été lancé en 2014 pour encourager les investissements locatifs et les constructions de logements neufs. L’objectif de Pinel est d’équilibrer l’offre et la demande dans les zones les plus tendues de France. Dans ces zones, la demande de logements est plus élevée que l’offre. Pinel propose des avantages intéressants pour les propriétaires bailleurs, mais aussi pour les locataires. Avec Pinel, les locataires ayant des revenus modestes peuvent se loger plus facilement dans des villes où le loyer est généralement élevé.

Un investissement locatif en loi Pinel permet au propriétaire bailleur de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le taux de réduction dépend de la durée minimum de location à laquelle le propriétaire bailleur s’engage. La réduction en Pinel Plus est identique à celle de la loi Pinel. Voici les taux de défiscalisation :

• 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location ;
• 18 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location ;
• 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location.

De plus, il faut savoir que la France est découpée en plusieurs zones en fonction de la tension du marché immobilier. Il y a les zones A bis, A, B1, B2 et C. Néanmoins, la loi Pinel Plus (+) s’applique uniquement aux logements éligibles situés dans les zones A bis, A et B1, c’est-à-dire là où la tension locative est élevée.

Pinel Plus (+) encourage l’investissement éco-responsable

Pinel Plus (+) propose donc les mêmes avantages fiscaux que Pinel, mais a introduit de nouvelles conditions d’éligibilité. Pour prétendre au dispositif de défiscalisation, les propriétaires bailleurs doivent investir dans des logements neufs, éco-responsables et plus confortables. L’éligibilité à Pinel Plus (+) est donc plus compliquée à obtenir que la loi Pinel.

La loi Pinel Plus exige que le logement respecte certaines normes de confort et les niveaux de performances énergétique et environnementale requis. Ces niveaux de performances sont basés sur la réglementation environnementale RE2020.

Comment calculer le loyer en Pinel Plus (+) ?

Quels sont les plafonds de loyers en Pinel Plus (+) ?

L’une des conditions d’éligibilité à la loi Pinel Plus (+) est de ne pas dépasser le plafond de loyer autorisé. Celui-ci dépend de la zone géographique du logement. Il faut tout de même noter que les plafonds de loyer peuvent changer d’une année sur l’autre en fonction de l’évolution du marché immobilier. Voici les plafonds actuels :

• 17,62 €/m² dans la zone A bis ;
• 13,09 €/m² dans la zone A ;
• 10,55 €/m² dans la zone B1.

Quelle formule pour calculer le loyer Pinel ?

Le loyer autorisé en Pinel Plus ne se calcule pas avec la surface habitable, mais avec ce que l’on appelle la surface utile. Elle est plus précise que la surface habitable. Pour calculer la surface utile de votre logement, vous devez utiliser la formule suivante :

Surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes

Par définition, une annexe doit être réservée à l’habitant du logement, avoir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre et avoir une superficie de 9 m² au maximum. Par exemple, les balcons, les loggias et les vérandas sont considérés comme des annexes.

Après avoir déterminé la surface utile de votre logement en Pinel Plus, vous devez trouver le coefficient multiplicateur avec cette formule :

Coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/surface utile de votre logement

La dernière étape pour calculer le loyer en Pinel Plus (+) nécessite d’avoir déjà calculé la surface utile et le coefficient multiplicateur. Il ne vous reste alors plus qu’à utiliser la formule suivante :

Loyer Pinel Plus = surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer

Exemple de loyer en Pinel Plus (+)

Vous savez désormais comment calculer le loyer d’un logement en Pinel Plus (+). Voici un exemple utilisant les formules décrites ci-dessus. Un logement éligible à Pinel Plus se trouve dans la zone A. Il possède une surface habitable de 28 m² et 5 m² de balcon extérieur. Dans ce cas, sa surface utile est de 30,5 m². Le coefficient multiplicateur est alors de 1,32. Le loyer maximum de ce logement de 28 m² avec 5 m² de balcon est donc de 527 €.

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour un logement Pinel Plus (+) ?

D’autres conditions d’éligibilité doivent être respectées pour investir en Pinel Plus. L’investissement doit être réalisé à partir du 1er janvier 2023 dans l’un des logements suivants :

• Logement neuf ;
• Logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• Logement à faire construire par l’investisseur ;
• Logement ancien complètement remis à neuf ;
• Logement ancien avec des travaux de réhabilitation en cours.