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Tout savoir sur le dispositif Pinel Plus (+)

Vous songez à réaliser prochainement un investissement locatif ? Investir dans un logement pour le mettre en location vous permet de construire votre patrimoine immobilier et de préparer votre retraite en toute sérénité. Avec les lois incitatives à l’investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. La loi Pinel vous permet notamment d’obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt. Dès 2023, le dispositif Pinel Plus va cohabiter avec la loi Pinel originale. Retrouvez donc ici tout ce qu’il faut savoir sur le Pinel Plus : ses conditions, ses avantages et les zones éligibles.

Qu’est-ce que la loi Pinel Plus ?

Si vous avez commencé à vous renseigner sur les dispositifs de défiscalisation immobilière pour investir dans le locatif, vous avez probablement entendu parler de la loi Pinel Plus. Annoncée par Emmanuelle Wargon qui est la ministre chargée du Logement, la loi Pinel Plus sera mise en place à partir du 1er janvier 2023. Elle va cohabiter avec la loi Pinel actuelle pendant deux ans avant de la remplacer complètement.

Le dispositif Pinel avait été lancé pour encourager les investissements locatifs et soutenir le secteur de la construction de logements neufs. En effet, investir en loi Pinel permet de profiter d’avantages fiscaux particulièrement intéressants. En plus de préparer votre retraite, de constituer votre patrimoine immobilier et de devenir propriétaire, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt plus ou moins importante en fonction de la durée d’engagement. Voici les taux de réduction d’impôt en Pinel :

  • 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location ;
  • 18 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location ;
  • 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location.

Au maximum, vous pouvez récupérer 63 000 € si vous achetez un logement à 300 000 € (montant maximum de l’investissement locatif) et que vous vous engagez à le louer pendant 12 ans. Initialement, le dispositif devait disparaître à la fin de l’année 2021. Il a finalement été prolongé pour trois ans de plus avec une baisse progressive des taux de réduction d’impôt. En 2023, les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel vont passer à 10,5 %, 15 % et 17,5 %. L’année suivante, en 2024, les taux seront de 9 %, 12 % et 14 %.

La loi Pinel Plus, aussi appelée « Super Pinel », permet aux investisseurs d’éviter la baisse des taux de réduction d’impôt. Elle fonctionnera donc de la même manière que la loi Pinel en offrant les mêmes avantages fiscaux, mais introduira de nouvelles conditions d’éligibilité. En effet, l’objectif de Super Pinel est d’inciter la mise en location de logements plus confortables et plus performants en termes de normes énergétiques et environnementales.

Ainsi, vous pourrez choisir entre la loi Pinel et la loi Pinel Plus en fonction de votre projet immobilier en 2023 et 2024. Les deux dispositifs de défiscalisation sont attractifs pour investir dans le locatif, mais ils ne correspondent pas forcément à tous les projets. Par exemple, vous pouvez investir dans un logement plus ancien qui n’est pas aux nouvelles normes énergétiques avec la loi Pinel. S’il s’agit d’un tout nouveau logement aux normes, Pinel Plus est le dispositif de défiscalisation le plus intéressant.

Qui peut investir en loi Pinel Plus ?

Tous les contribuables français peuvent investir en loi Pinel Plus à partir du 1er 2023. Vous devez investir dans un logement qui répond à l’un des critères suivants :

  • Logement neuf ;
  • Logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • Logement dans lequel des travaux de réhabilitation sont entrepris ;
  • Logement à faire construire par l’investisseur ;
  • Logement ancien qui est entièrement rénové.

Les contribuables français doivent investir dans l’un de ces logements situés dans une zone éligible à la loi Pinel entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. De plus, il est possible d’investir en Pinel Plus en tant que particulier, en SCI et même en indivision. Vous pouvez aussi profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel Plus si vous êtes passé par une société civile de placement immobilier.

Ainsi, tout le monde peut investir en Pinel Plus à compter du 1er janvier 2023, mais il ne faut pas oublier que la nouvelle version du dispositif de défiscalisation est plus exigeante que la précédente. Les conditions d’éligibilité sont donc plus pointilleuses pour profiter des avantages fiscaux.

Les conditions du Pinel Plus (+)

Fondamentalement, le Pinel Plus ou Super Pinel fonctionne exactement comme le dispositif Pinel actuel. Il reprend les mêmes conditions et le même fonctionnement, mais introduit de nouvelles conditions d’éligibilité. Ce n’est donc pas évident de s’y retrouver. Voici toutes les conditions d’éligibilité du Pinel +.

Loi Pinel + : les conditions de location

Les conditions de location en Pinel + sont identiques à celles de la loi Pinel actuelle. Cela signifie que le logement doit être loué à usage d’habitation principale. Depuis le 1er janvier 2021, les investisseurs ne peuvent plus construire ou acheter une maison neuve en Pinel. Le dispositif de défiscalisation est exclusivement dédié aux logements neufs situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Il en va donc de même pour la loi Pinel +.

La durée d’engagement du Pinel Plus

La loi Pinel + exige aussi une durée d’engagement de location pour bénéficier des avantages fiscaux. En tant que propriétaire bailleur, vous vous engagez à mettre le logement en location pendant un certain nombre d’années au minimum. Il est évidemment possible de poursuivre la location après le délai écoulé. Les durées d’engagement de location en Pinel Plus sont de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Les critères de confort du logement

Le décret du 17 mars 2022 liste les critères de confort du logement qui sont exigés pour être éligible à la loi Pinel Plus en investissant dans un appartement. Ces critères visent à s’assurer que le logement dispose d’une surface habitable suffisamment confortable en fonction de son type. La loi Pinel Plus fixe une surface habitable minimale ainsi qu’une surface minimale pour les espaces extérieurs privatifs. Cela comprend les balcons, les jardins, les loggias, etc.

  • T1 : 29 m² de surface habitable et 3 m² d’espace extérieur ;
  • T2 : 45 m² de surface habitable et 3 m² d’espace extérieur ;
  • T3 : 62 m² de surface habitable et 5 m² d’espace extérieur ;
  • T4 : 79 m² de surface habitable et 7 m² d’espace extérieur ;
  • T5 : 96 m² de surface habitable et 9 m² d’espace extérieur.

Les appartements doivent aussi respecter d’autres conditions en loi Pinel Plus. Ceux qui ont trois pièces et plus doivent avoir une fenêtre ou une porte-fenêtre sur au moins deux façades avec des orientations différentes. Cela améliore le confort de l’appartement avec plus de lumière naturelle et une double exposition.

Les critères environnementaux du logement

À l’instar des critères de confort, les critères environnementaux du logement sont précisés dans le décret du 17 mars 2022. Celui-ci définit des niveaux de performance énergétique et environnementale à respecter pour le logement. Ces niveaux se basent sur la réglementation environnementale RE2020. Les critères environnementaux à respecter en Pinel Plus sont les suivants :

  • Les logements neufs achetés en 2023 doivent respecter le niveau de performance du jalon 2025 de norme énergétique RE2020 ;
  • Les logements neufs achetés en 2024 doivent aussi respecter le niveau de performance du jalon 2025 de la norme énergétique RE2020 ainsi qu’obtenir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) de classe A ;
  • Les logements acquis neufs en 2023 ou 2024 dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 devront respecter les critères environnementaux du label d’État E+C-. Ils devront aussi avoir un DPE classé A ;
  • Les logements achetés en 2023 ou 2024 en dehors d’une construction dans le cadre d’une réhabilitation ou d’une rénovation devront obtenir un DPE classé B.

La localisation du logement

Pour bénéficier de la loi Pinel actuelle, le logement doit se situer dans une zone éligible. Ces zones sont déterminées en fonction de la tension locative du marché immobilier. L’objectif du dispositif est effectivement d’équilibrer l’offre et la demande de logements à louer avec des avantages fiscaux pour les propriétaires bailleurs et des loyers plus accessibles pour les locataires avec des revenus modestes. En 2023, la loi Pinel Plus va conserver ces zones d’éligibilité qui sont les suivantes :

  • Zone A bis : un marché immobilier très tendu comme à Paris et sa périphérie ;
  • Zone A : une forte demande immobilière avec des loyers très élevés dans les plus grandes villes de France en dehors de Paris ;
  • Zone B1 : les agglomérations françaises qui accueillent plus de 250 000 habitants et d’autres communes.

Les zones Pinel évoluent en fonction de l’état du marché immobilier de chaque commune. Il vaut donc mieux surveiller chaque année les nouvelles villes qui intègrent ou quittent les zones Pinel. La loi Pinel Plus se basera donc sur les mêmes zones. Il faut d’ailleurs aussi préciser que le Pinel breton est prolongé jusqu’en 2024. Ce dispositif a quelques particularités. Le préfet de Bretagne a la responsabilité de sélectionner les territoires éligibles au dispositif de défiscalisation. Le préfet peut donc choisir des communes éligibles, mais aussi des quartiers spécifiques de ces communes.

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Quels sont les avantages de la loi Pinel + ?

La loi Pinel + est un dispositif de défiscalisation immobilière particulièrement avantageux pour les contribuables qui veulent se lancer dans l’investissement locatif. En plus des avantages fiscaux avec la réduction d’impôt, il y a aussi des avantages personnels d’investir dans le neuf en Pinel +.

Les avantages d’investir dans le neuf

Investir dans un logement neuf en Pinel + présente plusieurs avantages. Vous construisez votre patrimoine immobilier en devenant propriétaire d’un bien durable. Acheter dans le neuf est effectivement un investissement à faible impact environnemental. Le logement ne nécessite pas de rénovation ou de travaux de réhabilitation à court terme. Un logement neuf a de meilleures performances énergétiques et environnementales en plus d’un confort de vie amélioré avec plus de luminosité naturelle.

En investissant avec la loi Pinel +, vous préparez aussi votre retraite avec un placement immobilier solide et durable. De plus, le dispositif de défiscalisation vous permet aussi d’acheter un bien immobilier sans apport personnel. En effet, vous pouvez contracter un prêt immobilier en loi Pinel pour financer votre logement. L’emprunt immobilier est ensuite remboursé par les loyers réguliers issus de la location.

La réduction d’impôt jusqu’à 21 %

En ce qui concerne les avantages fiscaux, la loi Pinel Plus permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. Celle-ci prend la forme d’une déduction sur l’impôt que vous devez verser, mais ce n’est pas une réduction des revenus imposables. Les logements neufs éligibles à la loi Pinel Plus ne sont donc pas impactés par la baisse des taux de réduction d’impôt en 2023 et 2024. Les taux de réduction d’impôt de la loi Pinel + en France métropolitaine pour 2023 et 2024 sont :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour une durée d’engagement de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de location au minimum ;
  • 21 % de réduction d’impôt si la durée d’engagement de la location est prolongée jusqu’à 12 ans .

En outre-mer, les taux de réduction d’impôt en Pinel + pour 2023 et 2024 sont les suivants :

  • 23 % du prix d’achat pour une location de 6 ans ;
  • 29 % du prix d’achat du logement pour 9 ans de location ;
  • 32 % de réduction d’impôt si la location est prolongée jusqu’à 12 ans.

Où sont les zones Pinel Plus en 2023 ?

Le territoire français est découpé en cinq zones pour mesurer la tension locative : zone A, zone A Bis, zone B1, zone B2 et zone C. Au lancement de la loi Pinel en 2014, ces cinq zones étaient éligibles au dispositif de défiscalisation. Depuis le 1er janvier 2021, seules les zones A, A Bis et B1 sont éligibles à un investissement en Pinel. En 2023, les zones éligibles à la loi Pinel Plus seront donc les mêmes que celles de la loi Pinel.

En plus de la ville de Paris, la zone A Bis inclut des villes des Yvelines, des Hauts-de-Seine ainsi que plusieurs communes de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. La zone A regroupe des communes de l’Île-de-France, de la Côte d’Azur et d’autres grandes villes de France. Enfin, la zone B1 comprend les villes de plus de 250 000 habitants exclues des zones A et A Bis ainsi que les départements d’outre-mer et d’autres communes françaises. Pour vous donner une idée plus précise, voici une liste non exhaustive des villes qui seront comprises dans les zones Pinel Plus en 2023 :

  • Zone A Bis : Paris, Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Le Vésinet, Bagneux, Boulogne-Billancourt, Bois-Colombes, Antony, Chatou, Bagnolet, Aubervilliers, Les Lilas, Bry-sur-Marne, Gentilly, Fontenay-sous-Bois, Enghien-les-Bains, etc. ;
  • Zone A : Antibes, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Aspremont, Berre-les-Alpes, Ajaccio, Aubagne, Cadolive, La Grande-Motte, Montpellier, Grabels, Fréjus, La Courneuve, Argenteuil, Boisemont, etc. ;
  • Zone B1 : Bordeaux, Toulouse, Rennes, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Clermont-Ferrand, Hérouville-Saint-Clair, Honfleur, Caen, Fleury-sur-Orne, etc.

Comment financer son achat immobilier en loi Pinel + ?

Vous voulez préparer un investissement immobilier pour 2023 en loi Pinel +, mais vous ne savez pas encore comment le financer ? Vous pouvez financer votre achat immobilier avec ou sans votre apport personnel. En effet, l’immobilier locatif est un placement financier que vous pouvez financer par un prêt. Emprunter la somme du logement vous permet de profiter d’un effet de levier. Celui-ci permet de financer l’achat du logement Pinel Plus avec 10 % de la somme totale requise et ainsi d’avoir une rentabilité financière.

De plus, le prêt pour financer un achat immobilier en loi Pinel + donne accès à des taux de crédit avantageux pour réaliser des économies sur les intérêts. Pour investir en Pinel + en empruntant la somme nécessaire, vous pouvez obtenir un crédit amortissable (le plus classique) ou un crédit in fine en fonction de votre situation et de votre projet immobilier.

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Foire aux questions

Quelle est la différence entre loi Pinel et loi Pinel Plus 2023 ?

Par rapport à la loi Pinel, la loi Pinel Plus 2023 introduit de nouveaux critères d’éligibilité. Elle encourage l’investissement locatif dans des logements plus confortables, plus spacieux, plus lumineux et surtout plus performants au niveau énergétique et environnemental.

Comment déclarer son impôt en loi Pinel + ?

Pour déclarer votre impôt en loi Pinel +, vous devez remplir le formulaire 2044 EB lors de la première année de déclaration. Remplissez aussi le formulaire 2044 ou 2044 SPE pour déclarer vos revenus fonciers, puis reportez ce bilan foncier dans le formulaire 2042. Ensuite, indiquez le montant de la réduction d’impôts dans le formulaire 2042 C.

À partir de quand est-il possible d’investir en Pinel Plus ?

Vous pourrez investir dans le locatif en Pinel Plus dès le 1er janvier 2023. Le dispositif de défiscalisation sera lancé en même temps que la baisse des réductions d’impôts pour les logements qui ne respectent pas les nouvelles conditions d’éligibilité.

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