Le calcul du loyer en Super Pinel

La loi Super Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Super Pinel remplace la loi Pinel

La loi Pinel a été lancée en 2014 pour inciter les investissements locatifs et les constructions de logements neufs. La nouvelle loi Super Pinel annoncée par Emmanuelle Wargon qui est l’ancienne ministre du Logement a pour objectif de remplacer la loi Pinel. Il s’agit donc toujours d’un dispositif de défiscalisation qui s’applique aux investissements locatifs dans l’immobilier neuf. Les logements éligibles au dispositif de défiscalisation sont les suivants :

• Logement neuf ;
• Logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• Logement ancien dans lequel des travaux de réhabilitation sont en cours ;
• Logement remis à neuf ;
• Logement à faire construire.

Les différences entre Pinel et Super Pinel sont les nouvelles conditions d’éligibilité qui rendent le dispositif de défiscalisation encore plus exigeant qu’auparavant. Désormais, non seulement les logements doivent être neufs, mais ils doivent aussi satisfaire des critères de confort et de performance énergétique et environnementale. Ces derniers critères sont basés sur la réglementation environnementale RE2020. Les critères de confort servent à fixer une surface habitable minimale ainsi qu’une surface minimale pour les espaces extérieurs.

Les avantages de Super Pinel

Investir en Super Pinel propose plusieurs avantages pour les propriétaires bailleurs :

• Développer son patrimoine immobilier avec un logement neuf qui respecte les dernières normes énergétiques et environnementales ;
• Bénéficier d’une réduction d’impôt pour économiser jusqu’à 63 000 € en 12 ans ;
• Préparer sa retraite avec un investissement immobilier fiable et durable ;
• Investir dans un bien immobilier sans apport personnel ;
• Louer un logement neuf de qualité à sa famille, ses ascendants ou ses descendants.

En Super Pinel comme en Pinel, le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de location minimale à laquelle le propriétaire bailleur s’engage. En effet, l’une des conditions de Super Pinel est de louer le logement pendant au moins 6, 9 ou 12 ans. Les taux de réduction sont de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans de location. De plus, il faut savoir que l’investissement Pinel est limité à 300 000 €. Ainsi, un logement neuf acheté pour 300 000 € et loué pendant 12 ans permet d’économiser 63 000 € d’impôts.

Les zones d’éligibilité à Super Pinel

Une autre condition d’éligibilité à Super Pinel est que le logement neuf doit se trouver dans une zone Pinel. La France est découpée dans 5 zones : A bis, A, B1 et C. Néanmoins, Super Pinel s’applique uniquement aux zones A bis, A et B1. Ce sont les trois zones les plus tendues de France. Elles regroupent les villes où les loyers sont particulièrement élevés comme à Paris, par exemple.

Quels sont les plafonds de loyers en Super Pinel ?

Le dispositif Super Pinel vise à faciliter l’accès au logement dans les zones tendues de France pour les foyers avec des revenus modestes. Pour y parvenir, Super Pinel impose des plafonds de loyers que les propriétaires bailleurs ne doivent pas excéder. Voici les plafonds de loyers en fonction de la zone :

• Zone A bis : 17,62 €/m² ;
• Zone A : 13,09 €/m² ;
• Zone B1 : 10,55 €/m².

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Comment faire le calcul du loyer en Super Pinel ?

Calculer la surface utile

Il faut savoir que le loyer mensuel maximum en Super Pinel ne se calcule pas à partir de la surface habitable, mais avec la surface utile. Vous pouvez facilement la calculer avec cette formule :

Surface utile = surface habitable + 50 % de la surface des annexes

Pour vous donner quelques exemples, les balcons et les vérandas sont considérés comme des annexes. La hauteur sous plafond doit toujours être supérieure à 1,80 mètre et la superficie ne doit pas dépasser 9 m².

Déterminer le coefficient multiplicateur

Vous avez besoin de déterminer le coefficient multiplicateur pour calculer le loyer maximum en Super Pinel. La surface utile du logement est nécessaire pour calculer le coefficient multiplicateur. Voici la formule à suivre :

Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/surface utile du logement

Calculer le loyer maximum en Super Pinel

Vous pouvez maintenant calculer le loyer mensuel maximum autorisé en Super Pinel avec cette formule :

Loyer en Super Pinel : coefficient multiplicateur x surface utile x plafond de loyer

Exemple de calcul du loyer en Super Pinel

Voyons maintenant un exemple du calcul du loyer en Super Pinel. Prenons un appartement neuf qui se trouve dans la zone A bis. Il a 45 m² de surface habitable et possède un balcon de 8 m². Sa surface utile est donc de 45 + (8/2) = 49 m². Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + 19/49 = 1,08.

Le loyer mensuel maximum autorisé en Super Pinel pour ce logement est ainsi de : 1,08 x 49 x 17,62 = 932,45 €. Vous pouvez donc louer ce logement en Super Pinel sans dépasser un loyer de 932,45 €/mois si vous ne voulez pas perdre les avantages fiscaux et la réduction d’impôt de Super Pinel.