Immobilier et appartements neufs à Marseille

Entre la Méditerranée et les collines provençales, Marseille attire les acquéreurs grâce à son cadre de vie ensoleillé, son dynamisme économique et la diversité de ses quartiers. Deuxième ville de France, elle bénéficie d'un réseau de transports en développement, d'importants projets de renouvellement urbain et d'un marché immobilier offrant des possibilités pour différents budgets. Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale ou réaliser un investissement locatif, découvrez les quartiers à privilégier, les prix de l'immobilier neuf à Marseille et les solutions pour financer votre acquisition.

Pourquoi acheter un bien immobilier neuf à Marseille ?

Marseille conjugue les avantages d'une grande métropole et la proximité immédiate du littoral méditerranéen. Son attractivité repose aussi bien sur ses équipements que sur ses activités économiques et ses transformations urbaines.

Une métropole méditerranéenne aux nombreux atouts

Avec ses plages, ses ports de plaisance et ses espaces naturels, Marseille offre un cadre de vie particulièrement diversifié. Le parc national des Calanques, les îles du Frioul et les promenades du littoral offrent autant de possibilités de loisirs à proximité des quartiers résidentiels.

L'économie marseillaise s'appuie sur plusieurs secteurs, comme les activités portuaires, la logistique, la santé, le tourisme et les services. Le territoire accueille également des établissements d'enseignement supérieur et des entreprises innovantes, qui contribuent à la demande résidentielle.

Des transports pour relier les différents quartiers

Le réseau RTM dessert Marseille grâce à deux lignes de métro, trois lignes de tramway et de nombreux bus. Depuis janvier 2026, la ligne de tramway T3 relie Gèze, au nord, à La Gaye, au sud, sur 9,8 km et dessert 22 stations. La gare Saint-Charles et l'aéroport Marseille-Provence assurent des liaisons nationales et internationales. La proximité des transports constitue un atout pour l'achat d'un appartement neuf à Marseille.

Des projets urbains qui renouvellent la ville

L'opération Euroméditerranée transforme progressivement les quartiers proches du centre-ville et des bassins portuaires, avec de nouveaux logements, commerces et équipements. À Bougainville, deux premiers hectares de parc ont été ouverts en 2024. L’aménagement doit atteindre quatre hectares à l’horizon 2027, avec notamment la renaturation d’une partie du ruisseau des Aygalades. Ces projets participent au renouvellement urbain et à l'attractivité résidentielle de Marseille.

Les avantages d'un logement neuf

L'achat d'un bien immobilier neuf à Marseille présente plusieurs intérêts pour les propriétaires :

• une meilleure performance énergétique, grâce aux exigences de la RE2020 applicables aux constructions neuves concernées ;
• des frais d'acquisition réduits, généralement de l'ordre de 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l'ancien ;
• des garanties légales, protégeant l'acquéreur après la livraison ;
• un confort contemporain, avec des agencements fonctionnels et, selon les résidences, des balcons, terrasses ou stationnements privatifs.

Ces avantages concernent les logements neufs classiques. Les opérations de réhabilitation et les acquisitions en nue-propriété possèdent leurs propres caractéristiques juridiques et fiscales.

Quel est le meilleur quartier où habiter et investir à Marseille ?

Le choix d'un quartier dépend du budget disponible, des déplacements quotidiens et de l'objectif de l'acquisition. Marseille compte 16 arrondissements aux identités contrastées, depuis les secteurs centraux animés jusqu'aux quartiers pavillonnaires plus éloignés.

Euroméditerranée et La Joliette : un secteur en transformation

Au nord du Vieux-Port, La Joliette bénéficie de nombreux commerces, bureaux et équipements culturels, ainsi que d'une bonne desserte en métro et tramway. Le projet Euroméditerranée contribue au renouvellement du secteur avec de nouveaux logements et espaces publics. Ce quartier attire particulièrement les actifs et les investisseurs recherchant un emplacement central et dynamique.

Castellane, Prado et Sainte-Marguerite : des quartiers recherchés par les familles

Situés dans les 6ᵉ, 8ᵉ et 9ᵉ arrondissements, ces quartiers disposent de nombreux commerces, écoles, établissements scolaires et d’équipements susceptibles de répondre aux besoins des familles. Le Prado séduit par sa proximité avec les plages et le parc Borély, alors que Sainte-Marguerite offre un cadre plus résidentiel. Les prix restent toutefois élevés dans les secteurs les plus recherchés du 8ᵉ arrondissement.

Saint-Barnabé, La Fourragère et Château-Gombert : des alternatives résidentielles

À l'est de Marseille, Saint-Barnabé et La Fourragère offrent un environnement résidentiel bien desservi par le métro. Plus au nord, Château-Gombert et Saint-Jérôme profitent de la présence de campus universitaires et de pôles technologiques. Ces secteurs conviennent aussi bien aux familles et aux primo-accédants qu'aux investisseurs ciblant les étudiants et jeunes actifs.

Prix et marché de l'immobilier neuf à Marseille

Le marché immobilier marseillais se distingue par des écarts de prix importants entre les arrondissements. La proximité de la mer, la qualité de la desserte et les caractéristiques du bien influencent directement le budget à prévoir.

Les prix des biens immobiliers neufs à Marseille

En 2026, Marseille présente un marché immobilier marqué par d'importantes différences de prix entre ses 16 arrondissements. Les quartiers du sud, notamment Périer, Prado et Bonneveine, affichent généralement des valeurs supérieures à celles des secteurs situés au nord ou à l'est de la ville. La proximité du littoral, l'accessibilité et la qualité des prestations expliquent notamment ces écarts.

Dans l'immobilier ancien, le prix médian des appartements s'établit autour de 3 125 € / m², selon les données notariales. Pour l'immobilier neuf, les prix se situent généralement entre 4 548 et 6 792 € / m², avec des niveaux plus élevés pour les résidences bénéficiant d'emplacements privilégiés. 

À Marseille, découvrez Les Balcons de Massalia, une résidence de réhabilitation d’un immeuble ancien, proposée par Cogedim dans le 1ᵉʳ arrondissement, avec des appartements du 2 au 4 pièces commercialisés exclusivement en nue-propriété.

Acheter ou louer à Marseille ?

Devenir propriétaire à Marseille permet de se constituer progressivement un patrimoine, mais suppose un engagement financier plus important que la location. Le choix dépend de la stabilité professionnelle, de l'épargne disponible et de la durée d'occupation envisagée.

Acheter pour habiter ou investir à Marseille ?

Selon que vous recherchez votre résidence principale ou un placement immobilier, les critères de sélection d'un logement neuf à Marseille peuvent sensiblement varier.

Devenir propriétaire de sa résidence principale à Marseille

Pour habiter à Marseille, la localisation doit avant tout correspondre à votre mode de vie. Un actif travaillant dans le centre-ville pourra privilégier un appartement proche du métro, là où une famille recherchera davantage de surface, des établissements scolaires et des espaces verts.

Les logements neufs proposent des prestations adaptées aux besoins contemporains, avec une isolation performante et des équipements conçus pour améliorer le confort quotidien.

Pour un premier achat, il est également intéressant d'étudier les possibilités d'accession aidée, comme le PTZ, le bail réel solidaire ou la TVA réduite lorsque les conditions sont réunies.

Réaliser un investissement locatif à Marseille

La taille de Marseille, son activité universitaire et son bassin d'emploi créent des besoins locatifs diversifiés. Les studios et les deux-pièces peuvent notamment intéresser les étudiants et les jeunes actifs, tandis que les logements familiaux s'adressent davantage aux ménages souhaitant s'installer durablement.

Pour évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier neuf à Marseille, plusieurs paramètres doivent être pris en compte : prix d'acquisition, montant des loyers, charges de copropriété, taxe foncière, fiscalité et risque de vacance locative.

La réglementation locale doit également être intégrée aux prévisions, notamment l'encadrement de la location touristique et les règles applicables au logement choisi.

Un investissement en nue-propriété peut constituer une autre stratégie patrimoniale. L'acquéreur bénéficie d'une décote sur le prix d'achat, en contrepartie de l'absence de jouissance du logement et de revenus locatifs pendant la durée du démembrement.

Financer son achat d'appartement neuf à Marseille

Plusieurs dispositifs peuvent faciliter l'acquisition d'un logement neuf à Marseille ou améliorer les conditions financières d'un investissement. Leur accessibilité dépend du profil de l'acheteur et des caractéristiques du bien.

Les aides financières pour devenir propriétaire

Les ménages souhaitant acheter leur résidence principale peuvent étudier plusieurs solutions.

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : réservé aux acquéreurs éligibles, il complète un crédit immobilier classique sans générer d'intérêts. Son montant dépend des revenus, du nombre d'occupants et du coût du logement.
• Le bail réel solidaire (BRS) : ce dispositif permet de réduire le coût d'acquisition en dissociant la propriété du foncier de celle du logement, sous conditions de ressources et d'occupation.
• La TVA réduite à 5,5 % : elle peut s'appliquer à certains logements neufs situés dans des quartiers prioritaires ou des secteurs de rénovation urbaine éligibles, sous réserve de respecter les conditions réglementaires.
• Le Prêt Action Logement : il peut compléter le financement de certains salariés du secteur privé, sous réserve de leur éligibilité et des conditions de l'offre.

Pour estimer votre budget, consultez le simulateur de PTZ Cogedim.

Les dispositifs pour investir dans le neuf

Plusieurs cadres fiscaux et patrimoniaux peuvent être envisagés pour un investissement à Marseille :

• le statut LMNP : la location meublée non professionnelle permet, sous conditions, d'imposer les loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime micro-BIC ou réel ;
• le logement locatif intermédiaire (LLI/LLI meublé) : il prévoit des avantages spécifiques pour certains investissements réalisés dans un cadre juridique adapté, avec des conditions de loyers et de ressources des locataires ;
• le dispositif Jeanbrun : instauré en 2026, il permet de déduire un amortissement fiscal des revenus fonciers pour un logement collectif éligible loué nu pendant au moins neuf ans, sous conditions ;
• la nue-propriété : elle consiste à acquérir un logement sans en détenir temporairement l'usufruit, généralement en contrepartie d'une décote sur sa valeur en pleine propriété.

Pourquoi choisir Cogedim à Marseille ?

Fort de plus de 60 ans d'expérience dans la promotion immobilière, Cogedim met son savoir-faire au service des acquéreurs souhaitant concrétiser un projet résidentiel ou patrimonial. L'objectif est de proposer une solution cohérente avec les besoins du client et les caractéristiques du marché local.

Un accompagnement tout au long de votre acquisition

L'achat d'un logement neuf implique plusieurs décisions, depuis la sélection de la résidence jusqu'à la signature de l'acte authentique. Les équipes Cogedim accompagnent les acquéreurs pour leur permettre d'avancer dans leur projet avec une meilleure compréhension des démarches.

Cet accompagnement porte notamment sur le choix du logement, les modalités de réservation, les solutions de financement et les étapes de l'acquisition. Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), il comprend également les informations relatives au suivi de la construction et à la livraison.

Des solutions adaptées aux différents projets immobiliers

À Marseille, les attentes d'un primo-accédant diffèrent de celles d'un investisseur recherchant un placement patrimonial. La situation personnelle, l'horizon de détention et les possibilités de financement déterminent les solutions les plus appropriées.

Les conseillers Cogedim peuvent vous aider à comparer les caractéristiques des offres disponibles et à identifier les points de vigilance juridiques, fiscaux ou financiers.

Cette approche permet d'aborder chaque acquisition en tenant compte de son objectif, qu'il s'agisse d'habiter, de préparer sa retraite ou de diversifier son patrimoine.

Une expertise immobilière au service de votre patrimoine

Cogedim accorde une attention particulière à la conception des logements, à leur intégration dans leur environnement et à la qualité des prestations proposées.

À Marseille, l'opération Les Balcons de Massalia illustre une approche patrimoniale différente de la construction neuve traditionnelle. La réhabilitation d'un immeuble existant permet de préserver une partie du patrimoine bâti tout en proposant des appartements destinés à un investissement en nue-propriété.

Pour élargir votre recherche, découvrez également les programmes immobiliers Cogedim dans les Bouches-du-Rhône et comparez les opportunités disponibles dans le département.