Prêt épargne logement (PEL) : comment ça marche ?

Le fonctionnement du plan d’épargne logement

Le PEL est un produit régi par un grand nombre de règles, en effet, le plan d’épargne logement est bien plus contraignant qu’un simple livret d’épargne réglementé. Le détenteur d’un PEL est dans l’obligation de respecter scrupuleusement plusieurs éléments, et en l’occurrence, les versements, la durée d'épargne, le retrait avant l’échéance…

Les obligations au sujet des versements

Nous le savons tous, les célèbres livrets défiscalisés n’imposent aucun montant minimum lors des versements, ce n’est pas le cas du PEL, qui impose des minimas concernant les versements, qu’il s’agisse du dépôt à l’ouverture du produit ou lors des échéances régulières durant sa durée de vie.

L'épargnant est contraint à un premier versement de 225 euros à l’ouverture de son PEL, et sera dans l'obligation de verser au moins 540 euros par an afin de conserver son PEL. Une certaine régularité dans les versements est imposée par les règles de détention d’un PEL. En effet, l'épargnant doit répondre à un calendrier et à des montants. Le choix est donné au détenteur d’un PEL de régler mensuellement soit (45 euros au minimum), soit trimestriellement et (135 euros au minimum), ou encore semestriellement et (270 euros au minimum).

Le non-respect de ces règles peut pousser l’établissement de crédit à résilier le PEL. La règle reste très aléatoire et il est important de bien comprendre certaines astuces pour éviter les déboires.

Le seuil des 540 euros doit être obligatoirement atteint, le plus sage étant de respecter les échéances prédéfinies en évitant la gymnastique des chiffres, qui pourrait agacer votre conseiller financier et le pousser à fermer votre PEL, les exemples sont fréquents.

Quel est le montant fixé pour le plafond d’un PEL ?

Le plafond fixé par la loi concernant un plan d’épargne logement s’établit à 61.200 euros. Notons que ce montant pourra être franchi dans le cas d’une capitalisation des intérêts.

Les obligations concernant la durée de détention d’un PEL

À l’ouverture d’un plan épargne logement, le bénéficiaire s'engage à le conserver et l'approvisionner régulièrement selon les échéances prédéfinies durant au moins 4 années. Cette période est appelée “échéance contractuelle” et figure sur le contrat liant l’établissement de crédit et le titulaire du PEL.

Après cette période de 4 ans, le PEL pourra être prolongé par périodes d’un an, et ne pourra jamais excéder les 10 ans. Ce prolongement est effectué automatiquement par tacite reconduction, l'épargnant étant averti 30 jours avant la date d’échéance, lui laissant la possibilité de refuser la prorogation du PEL.

Plan d’épargne logement ayant dépassé 10 ans, comment agir ?

10 ans atteints ou tout autre date en fonction de son contrat, il n’est plus possible d’effectuer des versements sur son PEL. Ce dernier va toutefois continuer à produire des intérêts durant 5 ans au taux prédéfini à la signature du contrat.

Les droits à prêts et la prime conditionnelle se retrouvent donc bloqués à cette échéance, une situation mieux connue dans le jargon sous le nom de PEL échu. Passés 5 ans, si les fonds ne sont pas utilisés, le PEL va se transformer mécaniquement en dépôt sur livret classique dont la fiscalité et la rémunération dépendent du bon vouloir de la banque.

Le taux de rémunération d’un plan d’épargne logement

Le taux de rémunération d’un PEL est établi à l’ouverture de ce dernier et reste d’actualité jusqu’à la date d’échéance du produit. Cependant, le taux évolue selon la date de souscription. Pour un PEL ouvert à partir du 01/01/2025, il est de 1.75%.

Il existe deux modes de calculs pour les intérêts d’un PEL, chaque établissement financier appliquant celui qu’il désire. Les intérêts peuvent être calculés au jour le jour ou alors par quinzaine.

Notons que depuis 2011, la Banque de France peut réviser une fois par an le taux du PEL, selon un calcul mathématique incluant le taux Swap à 2 - 5 - 10 ans.

Le retrait et la clôture du plan d’épargne logement

Dès lors qu’un retrait est effectué, il entraîne immédiatement la fermeture du PEL. Cependant, au regard de la période de détention au moment du retrait, les conséquences ne seront pas identiques :

• Avant deux années : les intérêts sont recalculés selon le taux PEL en vigueur le jour du retrait. Les droits à prêt sont effacés, les charges sociales perçues indûment sur la base des intérêts initiaux sont restituées.
• Entre deux et trois années : les droits à prêt sont effacés, mais la rémunération convenue à la souscription est garantie.
• Entre trois et quatre années : la rémunération conclue à la signature est conservée, les droits à prêts acquis lors de la troisième année sont sauvegardés. La prime d'État, s'il y en a une, est diminuée de moitié.
• Après quatre ans : les droits à prêt conservés sont ceux glanés à l’anniversaire précédent

Plan d’épargne logement et fiscalité

Depuis 2018, tous les intérêts générés par un plan d’épargne logement sont soumis à la flat tax, mieux connue sous le nom de prélèvement forfaitaire unique, au taux de 30 % qui englobe l’impôt sur le revenu ainsi que les divers prélèvements sociaux.

Concernant les cotisations sociales dont le taux a été fixé à 17.2 % depuis le 01/01/2018, elles sont prélevées lors de l’attribution des intérêts de l’année (31/12) et au moment de la clôture du plan.

Au sujet de l’impôt sur le revenu, l’établissement de crédit prélève un montant forfaitaire de 12,8% (sauf dispense) à la date du versement des intérêts. Enfin, notons que le bénéficiaire pourra par la suite opter pour une imposition selon le barème progressif, si il le désire.

Les PEL ouverts jusqu'au 31.12.2017 sont exonérés d’impôts jusqu'au 12ème anniversaire du plan d’épargne logement. Par contre tous ceux souscrits après cette date se voient imposés dès leur premier anniversaire.

Pour terminer, notons que pour les PEL exigibles, la prime d’état n’est pas imposable, mais reste assujettie aux prélèvements sociaux et aux taux en vigueur au versement.

PEL : les droits à prêt et prime d’état

Les droits à Prêt du PEL

Un plan d’épargne logement permet d’obtenir un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier pour sa résidence principale ou éventuellement l'exécution de travaux pour ce dernier.

Le prêt obtenu ne peut servir que pour une opération en relation avec une résidence principale, soit celle de l’épargnant, soit celle d’une personne de sa famille ou encore celle d’un locataire.

Notons également que les résidences secondaires ou les biens de tourisme sont bannis des PEL souscrits après le 01/03/2011.

Le montant de référence pour les droits à prêt est égal au montant des intérêts bruts engendrés sur le plan d'épargne logement à sa date d'échéance, ou éventuellement à la dernière date anniversaire en cas de retrait anticipé. Enfin, les droits peuvent être acquis via cession des droits à un membre de sa famille ou celle de son conjoint.

La cession des droits à prêts

Il est tout à fait possible au détenteur d’un PEL de transmettre ses droits à prêts. Cependant, des règles strictes sont à suivre.

La cession doit être au profit du conjoint uniquement par mariage, d’un membre de sa famille ou bien de la famille du conjoint :

• Les ascendants
• Les descendants
• Les frères et sœurs
• Les tantes et les oncles
• Les nièces et les neveux

Seuls les plans d’épargne logement souscrits depuis trois ans sont concernés, le bénéficiaire doit également être détenteur d’un PEL souscrit depuis trois ans.

Les opérations subventionnables par un PEL

Tous les investissements immobiliers ne peuvent pas être effectués avec un plan d’épargne logement. Les opérations autorisées sont régies par les articles L 315-1 et L 315-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Depuis le 01 mars 2011, que vous possédiez un PEL ou un CEL, seuls les investissements concernant les résidences principales sont autorisés.

• L’acquisition, la construction, la rénovation, l’agrandissement d’une résidence principale appartenant à l’emprunteur
• L’acquisition d’un parking localisé à moins d’un kilomètre de la résidence principale
• L’achat d’un logement à une SCI sous condition que cet investissement soit destiné à devenir la résidence principale du souscripteur
• L’acquisition d’actions d’une SPCI si le parc immobilier de cette dernière est composé à 90 %, de biens affectés à l’habitation

Tous les investissements concernant des biens commerciaux et professionnels sont écartés, sauf s’ils comportent l’habitation principale du souscripteur du PEL.

Les règles concernant les anciens PEL

Les plans d’épargne logement souscrits jusqu’au 28 février 2011 peuvent soutenir d’autres investissements touchant des habitations autres que la résidence principale du souscripteur.

• L’acquisition d’une résidence secondaire si cette dernière est neuve
• L’extension ou la réhabilitation d’une résidence secondaire existante. L’utilisation du prêt est alors autorisée sous condition que le propriétaire ne revende pas le bien. Seule une location sur une courte période est admise
• L’investissement dans un établissement de tourisme dont l’exploitation est permanente ou alors saisonnière. Notons qu’il est interdit de souscrire dans le même temps un PEL pour une résidence principale et un autre pour une résidence secondaire.

La prime d’épargne payée par l’état

La prime d’état a été supprimée pour les PEL ouverts après le 01/01/2018. Avant cette date, les conditions d’acquisition de cette prime ont varié au fil des années.

Concernant les plans d’épargne logement ouverts entre le 01/03/2011 et le 01/01/2017, la prime est déterminée à l’octroi d’un prêt supérieur à 5.000 euros. La prime ne peut pas excéder 1.000 euros ou 1.525 euros pour certaines opérations concernant des logements dits "propres” :

• Soit un bien neuf présentant un niveau de performances énergétiques supérieur à la norme en vigueur au moment du dépôt d’un permis de construire
• Soit un bien ancien classé A, B, C, D sur la table des performances énergétiques

Le montant de la prime découle des droits à prêt acquis et représente une hausse de 100 points de base du taux de rémunération du plan d’épargne logement.

Revalorisation de la prime d’état

Ceci concerne les PEL souscrits avant 2018 pour qui une augmentation de la prime peut être envisagée pour les réalisations concernant sa propre résidence. La majoration peut atteindre 10 % des intérêts collectés et cela, dans la limite d’un plafond en relation avec le nombre de personnes vivant dans ladite résidence.

Le plafond est fixé à 150 euros pour un logement propre et à 100 euros pour tout autre cas de figure.