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En moyenne, vous pourrez profiter d’une économie entre 20 et 30% sur le prix d’acquisition de votre logement neuf.\x3C/p>\x3Cp>Ce sont les \x3Cstrong>collectivités\x3C/strong> qui{\" \"} \x3Cstrong>fixent les règles d’accession à la propriété à prix maîtrisé. Elles varient donc d’une ville à l’autre. \x3C/strong>{\" \"} Vous devez, entre autres, avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources basé sur le barème PSLA, PAS ou PLI, et occuper le logement à titre de résidence principale.\x3C/p>\x3Cp>Vous vous engagez, par ailleurs, à conserver votre logement plusieurs années. En cas d’une revente anticipée, le prix peut être encadré par les clauses anti spéculatives de votre commune.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cp>Grâce à ce dispositif, vous pourrez :\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Acquérir un logement neuf de qualité, à prix réduit ;\x3C/li>\x3Cli>Accéder à un bien immobilier plus grand ou avec un meilleur emplacement, avec un budget inchangé ;\x3C/li>\x3Cli>Vous constituer un patrimoine, en bénéficiant d’autres dispositifs d’aides au financement immobilier mis en place par le gouvernement et les collectivités locales (Prêt à taux zéro, Prêt Action Logement, Prêt à l’Accession Sociale…) ;\x3C/li>\x3Cli>Profiter d’une réduction des frais de notaire grâce à l’achat dans l’immobilier neuf.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/l-accession-a-prix-maitrise.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincmastered').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix maîtrisés\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincmastered\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Fruit d’un partenariat entre les promoteurs immobiliers et les communes, ce dispositif vous permet d’acquérir, sous certaines conditions, un logement neuf à un prix réduit par rapport au marché immobilier local. 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Vous pouvez ainsi devenir propriétaire de votre logement à un prix pouvant aller jusqu’à 40% de décote du prix du marché.\x3C/p>\x3Cp>En contrepartie vous signez un bail réel solidaire et vous devrez vous acquitter d’une redevance mensuelle auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS) qui achète le terrain.\x3C/p>\x3Cp>Vous êtes ainsi propriétaire de votre logement mais locataire du terrain sur lequel il se trouve.\x3C/p>\x3Cp>Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par le préfet de région, ayant pour objet de détenir des terrains sur le très long terme.\x3C/p>\x3Cp>Vous pouvez revendre votre logement à tout moment mais cela reste cependant encadré par l’OFS.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>À retenir\x3C/strong>\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Vous devenez propriétaire à un prix d’acquisition réduit de votre logement ;\x3C/li>\x3Cli>Vous versez une redevance mensuelle correspondant à la location du terrain sur lequel il se trouve ;\x3C/li>\x3Cli>Vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5% pour un logement neuf ;\x3C/li>\x3Cli>Vous profitez d’un abattement de 30% de la taxe foncière, selon la commune ;\x3C/li>\x3Cli>Vous pouvez financer l’achat de votre logement avec un prêt à taux zéro (PTZ) au titre de votre 1ère acquisition.\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cdiv class=\"button\">\x3Ca class=\"btn\" href=\"/habiter/les-aides-pour-acheter-dans-le-neuf/le-bail-reel-solidaire.html\">En savoir plus \x3C/a>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-button\">\x3Ci class=\"cog-icon\" aria-hidden=\"true\" onclick=\"document.getElementById('grid-promo-vatincbrs').classList.toggle('active');\">\x3Csvg xmlns=\"http://www.w3.org/2000/svg\" width=\"24\" height=\"24\">\x3Cpath d=\"m12 15.375-6-6 1.4-1.4 4.6 4.6 4.6-4.6 1.4 1.4Z\">\x3C/path>\x3C/svg>\x3C/i>\x3C/div>\x3C/div>",format:"full_html",processed:"\x3Cdiv class=\"heading\">\x3Cimg src=\"/images/icone-brs.svg\" alt=\"Résidence principale\" width=\"48\" height=\"NaN\" loading=\"lazy\">\x3Cdiv>\x3Ch3>Vous achetez votre résidence principale ?\x3C/h3>\x3Cp>Découvrez nos logements en prix BRS, accessibles sous conditions de ressources\x3C/p>\x3C/div>\x3C/div>\x3Cdiv class=\"more-infos\" id=\"grid-promo-vatincbrs\">\x3Cdiv class=\"expandable\">\x3Cp>Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accès social à la propriété de sa résidence principale, à prix abordable et sous conditions de ressources, correspondant à ceux du prêt social à l’accession (PSLA).\x3C/p>\x3Cp>Le BRS repose sur la dissociation du foncier (le terrain) et du bâti (le logement). 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L’usufruit est l'un de ces droits.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>L'usufruit regroupe, en réalité, deux droits : \x3Cstrong>l'usus et le fructus\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>L’usus est le droit d'usage sur un bien, autrement dit le \x3Cstrong>droit d'occupation\x3C/strong>. L'usufruitier (ou les membres de sa famille) peut donc habiter le logement.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Le fructus est le \x3Cstrong>droit de jouissance\x3C/strong>, autrement dit le droit de percevoir les fruits de ce bien immobilier. Il s'agit donc d'une mise en location pour profiter des revenus locatifs à titre de rendement.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Les obligations de l'usufruitier quant au bien immobilier\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Être usufruitier implique certaines obligations. La première est de \x3Cstrong>conserver le logement en bon état\x3C/strong> afin que celui-ci ne se dégrade pas et conserve sa valeur. De fait, l'usufruitier devra prendre en charge les frais relatifs à l'ensemble des réparations et menus travaux (tout frais n'entrant pas dans ceux imposés au nu-propriétaire et listés à l'article 606 du Code Civil).\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>La deuxième de ses obligations consiste à \x3Cstrong>payer la taxe foncière et la taxe d’habitation\x3C/strong>. Enfin, sa troisième et dernière obligation est de requérir l'accord du nu-propriétaire s'il souhaite modifier la destination du bien (bail classique, bail commercial ou bail rural).\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Principe de la nue-propriété, droits et obligations du nu-propriétaire\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Ch3>Les droits du nu-propriétaire sur un bien immobilier\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Comme expliqué, la pleine propriété implique de cumuler plusieurs droits sur un bien. La nue-propriété est l'un de ces droits. Lorsqu'on détient usufruit et nue-propriété, on possède la pleine propriété. Lorsque ces attributs sont séparés, il y a \x3Cstrong>démembrement du droit de propriété\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Par nue-propriété, on entend le \x3Cstrong>droit de disposer du bien\x3C/strong>, qu' il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble. Par disposition, cela implique d'avoir la possibilité de vendre, d'échanger ou de léguer.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Attention, il faut comprendre que l'on peut disposer de seulement de ce que l'on possède. Ainsi, on ne peut vendre un logement dans son intégralité si l'on est détenteur de seulement la nue-propriété, mais pas de l'usufruit. \x3Cstrong>Le nu-propriétaire peut donc uniquement disposer de son droit à nue-propriété\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Le contrat de démembrement fait état d'une \x3Cstrong>date limite de fin d'usufruit\x3C/strong>. Il peut s'agir d'une date prédéterminée et mentionnée directement dans la convention comme il peut s'agir du décès de l'usufruitier. À la fin de cette période, le nu-propriétaire récupère le droit d'usufruit sur le bien afin d'en devenir pleinement propriétaire et ce, \x3Cstrong>sans payer ni frais de succession ni frais de mutation\x3C/strong>. Il aura donc la possibilité de vendre l'habitation, de vivre dedans ou de la mettre en location.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Les obligations du nu-propriétaire quant au bien immobilier\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Le nu-propriétaire ne doit faire face qu'à une seule obligation, celle de \x3Cstrong>payer pour les grosses réparations\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Celles-ci sont définies à l'article 606 du Code civil et sont :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>Les réparations relatives aux murs et aux voûtes ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>Les travaux relatifs au rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures.\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n\r\n\x3Ch3>Les exonérations de taxes et impôts du nu-propriétaire\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Être nu-propriétaire présente un certain \x3Cstrong>avantage fiscal\x3C/strong>, puisque celui-ci n'est pas tenu au paiement :\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>De la taxe d’habitation ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>De la taxe foncière ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>De l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>De l'impôt sur les revenus fonciers.\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n\r\n\x3Ch2>Achat en nue-propriété quelle décote ?\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Ch3>Décote et réduction du prix pour une acquisition en nue-propriété\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Acheter un bien en nue-propriété implique un véritable \x3Cstrong>avantage financier\x3C/strong>. Concrètement, on n'achète pas la pleine propriété d'un bien immobilier, mais seulement sa nue-propriété. De fait, \x3Cstrong>le coût de vente est bien moins élevé\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>On constate une \x3Cstrong>décote située entre 30 et 60% par rapport au prix du marché\x3C/strong>. C'est donc l'opportunité d'acheter un bien immobilier et de faire \x3Cstrong>fructifier son patrimoine à moindre coût\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Pour calculer cette décote, il convient de se baser sur le \x3Cstrong>montant des loyers\x3C/strong>, durant toute la période de démembrement.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Non-application du barème fiscal\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Il existe un \x3Cstrong>barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété\x3C/strong> qui est appliqué dans les cas de donation ou de succession. Dans le cas d'un \x3Cstrong>achat en nue-propriété\x3C/strong>, on considère qu'il y a \x3Cstrong>démembrement conventionnel\x3C/strong>. La valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sont ainsi convenues librement entre les deux parties. Ce barème fiscal ne s'applique donc pas dans le cadre d'une acquisition.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>\x3Cspan style=\"font-size:11pt; font-variant:normal; white-space:pre-wrap\">\x3Cspan style=\"font-family:Arial\">\x3Cspan style=\"color:#000000\">\x3Cspan style=\"font-weight:700\">\x3Cspan style=\"font-style:normal\">\x3Cspan style=\"text-decoration:none\">\x3C/span>\x3C/span>\x3C/span>\x3C/span>\x3C/span>\x3C/span>\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Donation nue-propriété avec réserve d'usufruit, quel est le principe ?\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Ch3>Principe de la donation en nue-propriété\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>La donation en nue-propriété consiste à \x3Cstrong>transmettre gratuitement le droit de propriété de son vivant\x3C/strong>. Le donateur est celui qui transmet et le donataire celui qui reçoit.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Le donateur devient l'usufruitier et le donataire devient le nu-propriétaire. En dehors de cela, le principe reste le même, à savoir que \x3Cstrong>le nu-propriétaire récupère le droit d'usufruit au décès du donateur\x3C/strong>. Cette donation est réalisée par le biais d'un \x3Cstrong>acte notarié de mutation gratuite avec une convention de démembrement\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Principe de la réserve d'usufruit\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>La réserve d'usufruit se fait par le biais d'une \x3Cstrong>clause intégrée à l'acte notarié\x3C/strong>, autorisée selon les dispositions de l’article 949 du Code Civil.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Cette clause autorise le donateur à conserver l'usufruit, c'est-à-dire la possibilité de vivre dans le bien ou de le louer pour en percevoir les loyers.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Malgré la donation réalisée, le donateur peut donc conserver la mainmise sur le patrimoine et ce, jusqu'à la fin de la période déterminée ou jusqu’au décès en cas de \x3Cstrong>démembrement viager\x3C/strong>.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Tableau nue-propriété et tableau d'abattement en cas de donation\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>Dans le cadre d'une donation en nue-propriété, l'\x3Cstrong>administration fiscale\x3C/strong> a recours à deux tableaux : celui de la répartition des parts entre l'usufruitier et le nu-propriétaire et celui relatif à l'abattement dans le cadre d'une donation.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Le barème fiscal pour la répartition de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Cp>Ce premier tableau est, en réalité, un \x3Cstrong>barème fiscal\x3C/strong> permettant de déterminer \x3Cstrong>la part de l'usufruitier et la part du nu-propriétaire\x3C/strong>. Il est indiqué en pourcentage. Il a été mis à jour le 1er janvier 2004.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ctable>\r\n\t\x3Ctbody>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Âge révolu de l'usufruitier\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Part de l'usufruitier\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Part du nu-propriétaire\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 21 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>90 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>10 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 31 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>80 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>20 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 41 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>70 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>30 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 51 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>60 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>40 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 61 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>50 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>50 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 71 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>40 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>60 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 81 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>30 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>70 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 91 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>20 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>80 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Plus de 91 ans\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>10 %\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>90 %\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\x3C/tbody>\r\n\x3C/table>\r\n\r\n\x3Cp>On constate donc que ce barème est en \x3Cstrong>fonction de l'âge de l'usufruitier\x3C/strong>. Pour le calcul de la valeur de la part de chacun, il faut se baser sur la \x3Cstrong>valeur de la pleine propriété\x3C/strong>. Il est donc établi qu'il est plus judicieux, financièrement parlant, de réaliser une donation le plus tôt possible.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch3>Le tableau d'abattement fiscal dans le cadre d'une donation en nue-propriété\x3C/h3>\r\n\r\n\x3Ctable>\r\n\t\x3Ctbody>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Montant de l'abattement\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Lien parenté\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>100 000 euros\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Donation aux enfants\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>31 865 euros\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Donation aux petits-enfants\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>80 724 euros\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Donation entre époux, partenaires ou pacs\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>15 932 euros\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Donation entre frères et soeurs\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>7 967 euros\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Donation entre parents jusqu'au 4e degré\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\t\x3Ctr>\r\n\t\t\t\x3Ctd>1 594 euros\x3C/td>\r\n\t\t\t\x3Ctd>Donation entre parents au-delà du 4e degré ou entre non-parents\x3C/td>\r\n\t\t\x3C/tr>\r\n\t\x3C/tbody>\r\n\x3C/table>\r\n\r\n\x3Ch2>Calcul de la valeur d'imposition dans le cadre d'une donation en nue-propriété\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>Vous désirez faire une donation au profit de votre fille. Vous avez 53 ans et la valeur du bien immobilier est de 300 000 euros.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>La première étape de calcul consiste à appliquer le barème fiscal selon l'âge : 300 000 x 50% = 150 000 euros.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>La seconde étape consiste à appliquer l'abattement relatif au lien de parenté, ici enfant/parent, soit 100 000 euros.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>L'imposition relative à cette donation ne sera calculée que sur 50 000 euros (150 000 - 100 000).\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>Cet exemple met en évidence tout l'intérêt de la mutation gratuite. Celle-ci permet de \x3Cstrong>limiter les frais dans le cadre de la transmission de son patrimoine actif\x3C/strong> et de réduire ainsi l'assiette de la succession.\x3C/p>\r\n\r\n\x3Ch2>Frais et taxe à payer\x3C/h2>\r\n\r\n\x3Cp>Le donateur sera également tenu de payer des \x3Cstrong>frais additionnels\x3Cstrong> :\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cul>\r\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>\x3Cstrong>\x3Cstrong>Émoluments du notaire\x3C/strong> ;\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>\x3Cstrong>\x3Cstrong>Taxe de publicité foncière\x3C/strong> et frais d'assiette ;\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>\x3Cstrong>\x3Cstrong>Contribution de sécurité immobilière\x3C/strong> ;\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/li>\r\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>\x3Cstrong>\x3Cstrong>TVA\x3C/strong>.\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/li>\r\n\x3C/ul>\r\n[search]\r\n\x3Cdiv class=\"comp-insert\">\r\n\x3Cdiv class=\"insert-inner\">\r\n\x3Cp class=\"the-title\">Bon à savoir !\x3C/p>\r\n\r\n\x3Cp>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/nue-propriete-definition/\">Nue propriété définition\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/donation-nue-propriete/\">Donation nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/succession-nue-propriete/\">Succession nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/fiscalite-nue-propriete/\">Fiscalité nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/cession-nue-propriete/\">Cession nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/investir-nue-propriete/\">Investir nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/usufruit/\">Usufruit\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/usufruitier/\">Usufruitier\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/nu-proprietaire/\">Nue propriétaire\x3C/a>\x3Cbr />\r\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/demembrement-de-propriete/\">Démembrement de propriété\x3C/a>\x3C/p>\r\n\x3C/div>\r\n\x3C/div>\r\n",format:"full_html",processed:"[promo-form_advisor-question]\n\x3Ch2>Principe de l'usufruit, droits et obligations de l'usufruitier\x3C/h2>\n\n\x3Ch3>Les droits de l'usufruitier sur un bien immobilier\x3C/h3>\n\n\x3Cp>La \x3Cstrong>pleine propriété\x3C/strong> consiste à être titulaire de l'ensemble des droits sur un bien immobilier. L’usufruit est l'un de ces droits.\x3C/p>\n\n\x3Cp>L'usufruit regroupe, en réalité, deux droits : \x3Cstrong>l'usus et le fructus\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Cp>L’usus est le droit d'usage sur un bien, autrement dit le \x3Cstrong>droit d'occupation\x3C/strong>. L'usufruitier (ou les membres de sa famille) peut donc habiter le logement.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Le fructus est le \x3Cstrong>droit de jouissance\x3C/strong>, autrement dit le droit de percevoir les fruits de ce bien immobilier. Il s'agit donc d'une mise en location pour profiter des revenus locatifs à titre de rendement.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Les obligations de l'usufruitier quant au bien immobilier\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Être usufruitier implique certaines obligations. La première est de \x3Cstrong>conserver le logement en bon état\x3C/strong> afin que celui-ci ne se dégrade pas et conserve sa valeur. De fait, l'usufruitier devra prendre en charge les frais relatifs à l'ensemble des réparations et menus travaux (tout frais n'entrant pas dans ceux imposés au nu-propriétaire et listés à l'article 606 du Code Civil).\x3C/p>\n\n\x3Cp>La deuxième de ses obligations consiste à \x3Cstrong>payer la taxe foncière et la taxe d’habitation\x3C/strong>. Enfin, sa troisième et dernière obligation est de requérir l'accord du nu-propriétaire s'il souhaite modifier la destination du bien (bail classique, bail commercial ou bail rural).\x3C/p>\n\n\x3Ch2>Principe de la nue-propriété, droits et obligations du nu-propriétaire\x3C/h2>\n\n\x3Ch3>Les droits du nu-propriétaire sur un bien immobilier\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Comme expliqué, la pleine propriété implique de cumuler plusieurs droits sur un bien. La nue-propriété est l'un de ces droits. Lorsqu'on détient usufruit et nue-propriété, on possède la pleine propriété. Lorsque ces attributs sont séparés, il y a \x3Cstrong>démembrement du droit de propriété\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Par nue-propriété, on entend le \x3Cstrong>droit de disposer du bien\x3C/strong>, qu' il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble. Par disposition, cela implique d'avoir la possibilité de vendre, d'échanger ou de léguer.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Attention, il faut comprendre que l'on peut disposer de seulement de ce que l'on possède. Ainsi, on ne peut vendre un logement dans son intégralité si l'on est détenteur de seulement la nue-propriété, mais pas de l'usufruit. \x3Cstrong>Le nu-propriétaire peut donc uniquement disposer de son droit à nue-propriété\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Le contrat de démembrement fait état d'une \x3Cstrong>date limite de fin d'usufruit\x3C/strong>. Il peut s'agir d'une date prédéterminée et mentionnée directement dans la convention comme il peut s'agir du décès de l'usufruitier. À la fin de cette période, le nu-propriétaire récupère le droit d'usufruit sur le bien afin d'en devenir pleinement propriétaire et ce, \x3Cstrong>sans payer ni frais de succession ni frais de mutation\x3C/strong>. Il aura donc la possibilité de vendre l'habitation, de vivre dedans ou de la mettre en location.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Les obligations du nu-propriétaire quant au bien immobilier\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Le nu-propriétaire ne doit faire face qu'à une seule obligation, celle de \x3Cstrong>payer pour les grosses réparations\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Celles-ci sont définies à l'article 606 du Code civil et sont :\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>Les réparations relatives aux murs et aux voûtes ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>Les travaux relatifs au rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures.\x3C/li>\n\x3C/ul>\n\n\x3Ch3>Les exonérations de taxes et impôts du nu-propriétaire\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Être nu-propriétaire présente un certain \x3Cstrong>avantage fiscal\x3C/strong>, puisque celui-ci n'est pas tenu au paiement :\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>De la taxe d’habitation ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>De la taxe foncière ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>De l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;\x3C/li>\n\t\x3Cli>De l'impôt sur les revenus fonciers.\x3C/li>\n\x3C/ul>\n\n\x3Ch2>Achat en nue-propriété quelle décote ?\x3C/h2>\n\n\x3Ch3>Décote et réduction du prix pour une acquisition en nue-propriété\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Acheter un bien en nue-propriété implique un véritable \x3Cstrong>avantage financier\x3C/strong>. Concrètement, on n'achète pas la pleine propriété d'un bien immobilier, mais seulement sa nue-propriété. De fait, \x3Cstrong>le coût de vente est bien moins élevé\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Cp>On constate une \x3Cstrong>décote située entre 30 et 60% par rapport au prix du marché\x3C/strong>. C'est donc l'opportunité d'acheter un bien immobilier et de faire \x3Cstrong>fructifier son patrimoine à moindre coût\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Pour calculer cette décote, il convient de se baser sur le \x3Cstrong>montant des loyers\x3C/strong>, durant toute la période de démembrement.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Non-application du barème fiscal\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Il existe un \x3Cstrong>barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété\x3C/strong> qui est appliqué dans les cas de donation ou de succession. Dans le cas d'un \x3Cstrong>achat en nue-propriété\x3C/strong>, on considère qu'il y a \x3Cstrong>démembrement conventionnel\x3C/strong>. La valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sont ainsi convenues librement entre les deux parties. Ce barème fiscal ne s'applique donc pas dans le cadre d'une acquisition.\x3C/p>\n\n\x3Cp>\x3Cspan style=\"font-size:11pt; font-variant:normal; white-space:pre-wrap\">\x3Cspan style=\"font-family:Arial\">\x3Cspan style=\"color:#000000\">\x3Cspan style=\"font-weight:700\">\x3Cspan style=\"font-style:normal\">\x3Cspan style=\"text-decoration:none\">\x3C/span>\x3C/span>\x3C/span>\x3C/span>\x3C/span>\x3C/span>\x3C/p>\n\n\x3Ch2>Donation nue-propriété avec réserve d'usufruit, quel est le principe ?\x3C/h2>\n\n\x3Ch3>Principe de la donation en nue-propriété\x3C/h3>\n\n\x3Cp>La donation en nue-propriété consiste à \x3Cstrong>transmettre gratuitement le droit de propriété de son vivant\x3C/strong>. Le donateur est celui qui transmet et le donataire celui qui reçoit.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Le donateur devient l'usufruitier et le donataire devient le nu-propriétaire. En dehors de cela, le principe reste le même, à savoir que \x3Cstrong>le nu-propriétaire récupère le droit d'usufruit au décès du donateur\x3C/strong>. Cette donation est réalisée par le biais d'un \x3Cstrong>acte notarié de mutation gratuite avec une convention de démembrement\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Principe de la réserve d'usufruit\x3C/h3>\n\n\x3Cp>La réserve d'usufruit se fait par le biais d'une \x3Cstrong>clause intégrée à l'acte notarié\x3C/strong>, autorisée selon les dispositions de l’article 949 du Code Civil.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Cette clause autorise le donateur à conserver l'usufruit, c'est-à-dire la possibilité de vivre dans le bien ou de le louer pour en percevoir les loyers.\x3C/p>\n\n\x3Cp>Malgré la donation réalisée, le donateur peut donc conserver la mainmise sur le patrimoine et ce, jusqu'à la fin de la période déterminée ou jusqu’au décès en cas de \x3Cstrong>démembrement viager\x3C/strong>.\x3C/p>\n\n\x3Ch2>Tableau nue-propriété et tableau d'abattement en cas de donation\x3C/h2>\n\n\x3Cp>Dans le cadre d'une donation en nue-propriété, l'\x3Cstrong>administration fiscale\x3C/strong> a recours à deux tableaux : celui de la répartition des parts entre l'usufruitier et le nu-propriétaire et celui relatif à l'abattement dans le cadre d'une donation.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Le barème fiscal pour la répartition de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété\x3C/h3>\n\n\x3Cp>Ce premier tableau est, en réalité, un \x3Cstrong>barème fiscal\x3C/strong> permettant de déterminer \x3Cstrong>la part de l'usufruitier et la part du nu-propriétaire\x3C/strong>. Il est indiqué en pourcentage. Il a été mis à jour le 1er janvier 2004.\x3C/p>\n\n\x3Ctable>\n\t\x3Ctbody>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Âge révolu de l'usufruitier\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Part de l'usufruitier\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Part du nu-propriétaire\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 21 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>90 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>10 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 31 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>80 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>20 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 41 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>70 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>30 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 51 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>60 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>40 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 61 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>50 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>50 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 71 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>40 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>60 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 81 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>30 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>70 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Moins de 91 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>20 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>80 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Plus de 91 ans\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>10 %\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>90 %\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\x3C/tbody>\n\x3C/table>\n\n\x3Cp>On constate donc que ce barème est en \x3Cstrong>fonction de l'âge de l'usufruitier\x3C/strong>. Pour le calcul de la valeur de la part de chacun, il faut se baser sur la \x3Cstrong>valeur de la pleine propriété\x3C/strong>. Il est donc établi qu'il est plus judicieux, financièrement parlant, de réaliser une donation le plus tôt possible.\x3C/p>\n\n\x3Ch3>Le tableau d'abattement fiscal dans le cadre d'une donation en nue-propriété\x3C/h3>\n\n\x3Ctable>\n\t\x3Ctbody>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>Montant de l'abattement\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Lien parenté\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>100 000 euros\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Donation aux enfants\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>31 865 euros\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Donation aux petits-enfants\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>80 724 euros\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Donation entre époux, partenaires ou pacs\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>15 932 euros\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Donation entre frères et soeurs\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>7 967 euros\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Donation entre parents jusqu'au 4e degré\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\t\x3Ctr>\n\t\t\t\x3Ctd>1 594 euros\x3C/td>\n\t\t\t\x3Ctd>Donation entre parents au-delà du 4e degré ou entre non-parents\x3C/td>\n\t\t\x3C/tr>\n\t\x3C/tbody>\n\x3C/table>\n\n\x3Ch2>Calcul de la valeur d'imposition dans le cadre d'une donation en nue-propriété\x3C/h2>\n\n\x3Cp>Vous désirez faire une donation au profit de votre fille. Vous avez 53 ans et la valeur du bien immobilier est de 300 000 euros.\x3C/p>\n\n\x3Cp>La première étape de calcul consiste à appliquer le barème fiscal selon l'âge : 300 000 x 50% = 150 000 euros.\x3C/p>\n\n\x3Cp>La seconde étape consiste à appliquer l'abattement relatif au lien de parenté, ici enfant/parent, soit 100 000 euros.\x3C/p>\n\n\x3Cp>L'imposition relative à cette donation ne sera calculée que sur 50 000 euros (150 000 - 100 000).\x3C/p>\n\n\x3Cp>Cet exemple met en évidence tout l'intérêt de la mutation gratuite. Celle-ci permet de \x3Cstrong>limiter les frais dans le cadre de la transmission de son patrimoine actif\x3C/strong> et de réduire ainsi l'assiette de la succession.\x3C/p>\n\n\x3Ch2>Frais et taxe à payer\x3C/h2>\n\n\x3Cp>Le donateur sera également tenu de payer des \x3Cstrong>frais additionnels\x3Cstrong> :\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/p>\n\n\x3Cul>\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>\x3Cstrong>\x3Cstrong>Émoluments du notaire\x3C/strong> ;\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/li>\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>\x3Cstrong>\x3Cstrong>Taxe de publicité foncière\x3C/strong> et frais d'assiette ;\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/li>\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>\x3Cstrong>\x3Cstrong>Contribution de sécurité immobilière\x3C/strong> ;\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/li>\n\t\x3Cli>\x3Cstrong>\x3Cstrong>\x3Cstrong>TVA\x3C/strong>.\x3C/strong>\x3C/strong>\x3C/li>\n\x3C/ul>\n[search]\n\x3Cdiv class=\"comp-insert\">\n\x3Cdiv class=\"insert-inner\">\n\x3Cp class=\"the-title\">Bon à savoir !\x3C/p>\n\n\x3Cp>\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/nue-propriete-definition/\">Nue propriété définition\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/donation-nue-propriete/\">Donation nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/succession-nue-propriete/\">Succession nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/fiscalite-nue-propriete/\">Fiscalité nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/cession-nue-propriete/\">Cession nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/investir-nue-propriete/\">Investir nue-propriété\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/usufruit/\">Usufruit\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/usufruitier/\">Usufruitier\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/nu-proprietaire/\">Nue propriétaire\x3C/a>\x3Cbr>\n\x3Ca href=\"https://www.cogedim.com/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/demembrement-de-propriete/\">Démembrement de propriété\x3C/a>\x3C/p>\n\x3C/div>\n\x3C/div>\n"},field_title:null,meta:$R[1093]={target_revision_id:5494,drupal_internal__target_id:5493},paragraph_type:$R[1094]={type:"paragraphs_type--paragraphs_type",id:"e955397a-b7a7-41a6-8210-bd3e5ef17cdc",meta:$R[1095]={drupal_internal__target_id:"section"}}}],programs:$R[1096]=[],breadcrumb:$R[1097]=[$R[1098]={href:"/",text:"Accueil"},$R[1099]={href:"",text:"investir"},$R[1100]={href:"/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/",text:"Les solutions pour investir dans le neuf"},$R[1101]={href:"/investir/les-solutions-pour-investir-dans-le-neuf/l-achat-en-nue-propriete/",text:"Acheter en nue-propriété : solution d’investissement particulièrement sereine"},$R[1102]={href:"",text:"Tableau de l’usufruit et de la nue-propriété utilisé par les impôts"}]});_$HY.r["000000020000003000030000000000000000000000000400000a120"]=$R[692];$R[21]($R[691],!0);$R[21]($R[688],$R[1103]=[$R[1104]={type:"node--article",id:"aa074a1c-5fb0-4733-af61-fcf91a6db9ed",links:$R[1105]={self:$R[1106]={href:"http://www.cogedim.com/jsonapi/node/article/aa074a1c-5fb0-4733-af61-fcf91a6db9ed/?resourceVersion=id%3A1854011"}},drupal_internal__nid:1850921,drupal_internal__vid:1854011,langcode:"fr",revision_timestamp:"2024-09-04T14:45:53+00:00",status:!0,title:"Pinel : Profitez du dispositif avant sa disparition !",created:"2024-09-04T14:44:05+00:00",changed:"2024-09-17T07:48:18+00:00",promote:!0,sticky:!0,default_langcode:!0,revision_translation_affected:!0,metatag:$R[1107]=[$R[1108]={tag:"meta",attributes:$R[1109]={name:"title",content:"- Pinel : Profitez du dispositif avant sa disparition ! | Cogedim"}},$R[1110]={tag:"meta",attributes:$R[1111]={name:"description",content:"Le compte à rebours est lancé Alors que nous approchons de la fin de l’année 2024, le dispositif Pinel vit ses derniers mois et prendra fin le 31 décembre 2024. 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Ce dispositif permet aux particuliers d’acheter un bien neuf en vue de le louer, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu.\x3C/p>\x3Cp>\x3Cstrong>Le principe est simple :\x3C/strong> en échange de l'engagement à louer le bien pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans), l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement, répartie sur la durée d'engagement, soit 14% en Pinel et 21% en Pinel+.\x3C/p>\x3Cp> \x3C/p>\x3Ch3>\x3Cstrong>Pourquoi profiter du Pinel : les avantages\x3C/strong>\x3C/h3>\x3Cp>Investir en Pinel présente plusieurs avantages fiscaux intéressants.\x3C/p>\x3Cul>\x3Cli>Le principal atout est une réduction d’impôt sur le revenu qui peut atteindre jusqu’à 42 000 et 63 000 euros pour un investissement en Pinel+ sur 12 ans. \x3C/li>\x3Cli>Un investissement dans un bien immobilier neuf de qualité.\x3C/li>\x3Cli>Générer un revenu complémentaire, grâce aux loyers perçus.\x3C/li>\x3Cli>Réalisation possible d'une plus-value si revente future du bien\x3C/li>\x3C/ul>\x3Cp> \x3C/p>\x3Ch3>\x3Cstrong>Comment en profiter ?\x3C/strong>\x3C/h3>\x3Cul>\x3Cli>\x3Cstrong>Selon le type de bien : \x3C/strong>le bien doit être neuf, répondre à des critères supplémentaires pour un Pinel+ et selon les réglementations environnementales. 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Tableau de l'usufruit et de la nue propriété : barème et valeur
Tableau de l’usufruit et de la nue-propriété utilisé par les impôts
Vous souhaitez acquérir un bien en nue-propriété ? Vous envisagez de réaliser une donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit, afin de transmettre à vos enfants une partie de votre patrimoine sans qu'ils n'aient à payer des frais de succession coûteux ? Nous vous expliquons tout le principe du droit de propriété et de son démembrement : les droits et les obligations de chaque partie. Nous vous détaillons comment procéder au calcul des frais de donation et comment estimer la valeur de votre part usufruit, en vous communiquant les tableaux et barèmes utilisés par les impôts.
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Principe de l'usufruit, droits et obligations de l'usufruitier
Les droits de l'usufruitier sur un bien immobilier
La pleine propriété consiste à être titulaire de l'ensemble des droits sur un bien immobilier. L’usufruit est l'un de ces droits.
L'usufruit regroupe, en réalité, deux droits : l'usus et le fructus.
L’usus est le droit d'usage sur un bien, autrement dit le droit d'occupation. L'usufruitier (ou les membres de sa famille) peut donc habiter le logement.
Le fructus est le droit de jouissance, autrement dit le droit de percevoir les fruits de ce bien immobilier. Il s'agit donc d'une mise en location pour profiter des revenus locatifs à titre de rendement.
Les obligations de l'usufruitier quant au bien immobilier
Être usufruitier implique certaines obligations. La première est de conserver le logement en bon état afin que celui-ci ne se dégrade pas et conserve sa valeur. De fait, l'usufruitier devra prendre en charge les frais relatifs à l'ensemble des réparations et menus travaux (tout frais n'entrant pas dans ceux imposés au nu-propriétaire et listés à l'article 606 du Code Civil).
La deuxième de ses obligations consiste à payer la taxe foncière et la taxe d’habitation. Enfin, sa troisième et dernière obligation est de requérir l'accord du nu-propriétaire s'il souhaite modifier la destination du bien (bail classique, bail commercial ou bail rural).
Principe de la nue-propriété, droits et obligations du nu-propriétaire
Les droits du nu-propriétaire sur un bien immobilier
Comme expliqué, la pleine propriété implique de cumuler plusieurs droits sur un bien. La nue-propriété est l'un de ces droits. Lorsqu'on détient usufruit et nue-propriété, on possède la pleine propriété. Lorsque ces attributs sont séparés, il y a démembrement du droit de propriété.
Par nue-propriété, on entend le droit de disposer du bien, qu' il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble. Par disposition, cela implique d'avoir la possibilité de vendre, d'échanger ou de léguer.
Attention, il faut comprendre que l'on peut disposer de seulement de ce que l'on possède. Ainsi, on ne peut vendre un logement dans son intégralité si l'on est détenteur de seulement la nue-propriété, mais pas de l'usufruit. Le nu-propriétaire peut donc uniquement disposer de son droit à nue-propriété.
Le contrat de démembrement fait état d'une date limite de fin d'usufruit. Il peut s'agir d'une date prédéterminée et mentionnée directement dans la convention comme il peut s'agir du décès de l'usufruitier. À la fin de cette période, le nu-propriétaire récupère le droit d'usufruit sur le bien afin d'en devenir pleinement propriétaire et ce, sans payer ni frais de succession ni frais de mutation. Il aura donc la possibilité de vendre l'habitation, de vivre dedans ou de la mettre en location.
Les obligations du nu-propriétaire quant au bien immobilier
Le nu-propriétaire ne doit faire face qu'à une seule obligation, celle de payer pour les grosses réparations.
Celles-ci sont définies à l'article 606 du Code civil et sont :
Les réparations relatives aux murs et aux voûtes ;
Les travaux relatifs au rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et des clôtures.
Les exonérations de taxes et impôts du nu-propriétaire
Être nu-propriétaire présente un certain avantage fiscal, puisque celui-ci n'est pas tenu au paiement :
De la taxe d’habitation ;
De la taxe foncière ;
De l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
De l'impôt sur les revenus fonciers.
Achat en nue-propriété quelle décote ?
Décote et réduction du prix pour une acquisition en nue-propriété
Acheter un bien en nue-propriété implique un véritable avantage financier. Concrètement, on n'achète pas la pleine propriété d'un bien immobilier, mais seulement sa nue-propriété. De fait, le coût de vente est bien moins élevé.
On constate une décote située entre 30 et 60% par rapport au prix du marché. C'est donc l'opportunité d'acheter un bien immobilier et de faire fructifier son patrimoine à moindre coût.
Pour calculer cette décote, il convient de se baser sur le montant des loyers, durant toute la période de démembrement.
Non-application du barème fiscal
Il existe un barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété qui est appliqué dans les cas de donation ou de succession. Dans le cas d'un achat en nue-propriété, on considère qu'il y a démembrement conventionnel. La valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sont ainsi convenues librement entre les deux parties. Ce barème fiscal ne s'applique donc pas dans le cadre d'une acquisition.
Donation nue-propriété avec réserve d'usufruit, quel est le principe ?
Principe de la donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété consiste à transmettre gratuitement le droit de propriété de son vivant. Le donateur est celui qui transmet et le donataire celui qui reçoit.
Le donateur devient l'usufruitier et le donataire devient le nu-propriétaire. En dehors de cela, le principe reste le même, à savoir que le nu-propriétaire récupère le droit d'usufruit au décès du donateur. Cette donation est réalisée par le biais d'un acte notarié de mutation gratuite avec une convention de démembrement.
Principe de la réserve d'usufruit
La réserve d'usufruit se fait par le biais d'une clause intégrée à l'acte notarié, autorisée selon les dispositions de l’article 949 du Code Civil.
Cette clause autorise le donateur à conserver l'usufruit, c'est-à-dire la possibilité de vivre dans le bien ou de le louer pour en percevoir les loyers.
Malgré la donation réalisée, le donateur peut donc conserver la mainmise sur le patrimoine et ce, jusqu'à la fin de la période déterminée ou jusqu’au décès en cas de démembrement viager.
Tableau nue-propriété et tableau d'abattement en cas de donation
Dans le cadre d'une donation en nue-propriété, l'administration fiscale a recours à deux tableaux : celui de la répartition des parts entre l'usufruitier et le nu-propriétaire et celui relatif à l'abattement dans le cadre d'une donation.
Le barème fiscal pour la répartition de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété
Ce premier tableau est, en réalité, un barème fiscal permettant de déterminer la part de l'usufruitier et la part du nu-propriétaire. Il est indiqué en pourcentage. Il a été mis à jour le 1er janvier 2004.
Âge révolu de l'usufruitier
Part de l'usufruitier
Part du nu-propriétaire
Moins de 21 ans
90 %
10 %
Moins de 31 ans
80 %
20 %
Moins de 41 ans
70 %
30 %
Moins de 51 ans
60 %
40 %
Moins de 61 ans
50 %
50 %
Moins de 71 ans
40 %
60 %
Moins de 81 ans
30 %
70 %
Moins de 91 ans
20 %
80 %
Plus de 91 ans
10 %
90 %
On constate donc que ce barème est en fonction de l'âge de l'usufruitier. Pour le calcul de la valeur de la part de chacun, il faut se baser sur la valeur de la pleine propriété. Il est donc établi qu'il est plus judicieux, financièrement parlant, de réaliser une donation le plus tôt possible.
Le tableau d'abattement fiscal dans le cadre d'une donation en nue-propriété
Montant de l'abattement
Lien parenté
100 000 euros
Donation aux enfants
31 865 euros
Donation aux petits-enfants
80 724 euros
Donation entre époux, partenaires ou pacs
15 932 euros
Donation entre frères et soeurs
7 967 euros
Donation entre parents jusqu'au 4e degré
1 594 euros
Donation entre parents au-delà du 4e degré ou entre non-parents
Calcul de la valeur d'imposition dans le cadre d'une donation en nue-propriété
Vous désirez faire une donation au profit de votre fille. Vous avez 53 ans et la valeur du bien immobilier est de 300 000 euros.
La première étape de calcul consiste à appliquer le barème fiscal selon l'âge : 300 000 x 50% = 150 000 euros.
La seconde étape consiste à appliquer l'abattement relatif au lien de parenté, ici enfant/parent, soit 100 000 euros.
L'imposition relative à cette donation ne sera calculée que sur 50 000 euros (150 000 - 100 000).
Cet exemple met en évidence tout l'intérêt de la mutation gratuite. Celle-ci permet de limiter les frais dans le cadre de la transmission de son patrimoine actif et de réduire ainsi l'assiette de la succession.
Frais et taxe à payer
Le donateur sera également tenu de payer des frais additionnels :
Émoluments du notaire ;
Taxe de publicité foncière et frais d'assiette ;
Contribution de sécurité immobilière ;
TVA.
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