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Tableau de l’usufruit et de la nue-propriété utilisé par les impôts
Vous souhaitez acquérir un bien en nue-propriété ? Vous envisagez de réaliser une donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit, afin de transmettre à vos enfants une partie de votre patrimoine sans qu'ils n'aient à payer des frais de succession coûteux ? Nous vous expliquons tout le principe du droit de propriété et de son démembrement : les droits et les obligations de chaque partie. Nous vous détaillons comment procéder au calcul des frais de donation et comment estimer la valeur de votre part usufruit, en vous communiquant les tableaux et barèmes utilisés par les impôts.
Principe de l'usufruit, droits et obligations de l'usufruitier
Les droits de l'usufruitier sur un bien immobilier
La pleine propriété consiste à être titulaire de l'ensemble des droits sur un bien immobilier. L’usufruit est l'un de ces droits.
L'usufruit regroupe, en réalité, deux droits : l'usus et le fructus.
L’usus est le droit d'usage sur un bien, autrement dit le droit d'occupation. L'usufruitier (ou les membres de sa famille) peut donc habiter le logement.
Le fructus est le droit de jouissance, autrement dit le droit de percevoir les fruits de ce bien immobilier. Il s'agit donc d'une mise en location pour profiter des revenus locatifs à titre de rendement.
Les obligations de l'usufruitier quant au bien immobilier
Être usufruitier implique certaines obligations. La première est de conserver le logement en bon état afin que celui-ci ne se dégrade pas et conserve sa valeur. De fait, l'usufruitier devra prendre en charge les frais relatifs à l'ensemble des réparations et menus travaux (tout frais n'entrant pas dans ceux imposés au nu-propriétaire et listés à l'article 606 du Code Civil).
La deuxième de ses obligations consiste à payer la taxe foncière et la taxe d’habitation. Enfin, sa troisième et dernière obligation est de requérir l'accord du nu-propriétaire s'il souhaite modifier la destination du bien (bail classique, bail commercial ou bail rural).
Principe de la nue-propriété, droits et obligations du nu-propriétaire
Les droits du nu-propriétaire sur un bien immobilier
Comme expliqué, la pleine propriété implique de cumuler plusieurs droits sur un bien. La nue-propriété est l'un de ces droits. Lorsqu'on détient usufruit et nue-propriété, on possède la pleine propriété. Lorsque ces attributs sont séparés, il y a démembrement du droit de propriété.
Par nue-propriété, on entend le droit de disposer du bien, qu' il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble. Par disposition, cela implique d'avoir la possibilité de vendre, d'échanger ou de léguer.
Attention, il faut comprendre que l'on peut disposer de seulement de ce que l'on possède. Ainsi, on ne peut vendre un logement dans son intégralité si l'on est détenteur de seulement la nue-propriété, mais pas de l'usufruit. Le nu-propriétaire peut donc uniquement disposer de son droit à nue-propriété.
Le contrat de démembrement fait état d'une date limite de fin d'usufruit. Il peut s'agir d'une date prédéterminée et mentionnée directement dans la convention comme il peut s'agir du décès de l'usufruitier. À la fin de cette période, le nu-propriétaire récupère le droit d'usufruit sur le bien afin d'en devenir pleinement propriétaire et ce, sans payer ni frais de succession ni frais de mutation. Il aura donc la possibilité de vendre l'habitation, de vivre dedans ou de la mettre en location.
Les obligations du nu-propriétaire quant au bien immobilier
Le nu-propriétaire ne doit faire face qu'à une seule obligation, celle de payer pour les grosses réparations.
Celles-ci sont définies à l'article 606 du Code civil et sont :
Les exonérations de taxes et impôts du nu-propriétaire
Être nu-propriétaire présente un certain avantage fiscal, puisque celui-ci n'est pas tenu au paiement :
Achat en nue-propriété quelle décote ?
Décote et réduction du prix pour une acquisition en nue-propriété
Acheter un bien en nue-propriété implique un véritable avantage financier. Concrètement, on n'achète pas la pleine propriété d'un bien immobilier, mais seulement sa nue-propriété. De fait, le coût de vente est bien moins élevé.
On constate une décote située entre 30 et 60% par rapport au prix du marché. C'est donc l'opportunité d'acheter un bien immobilier et de faire fructifier son patrimoine à moindre coût.
Pour calculer cette décote, il convient de se baser sur le montant des loyers, durant toute la période de démembrement.
Non-application du barème fiscal
Il existe un barème fiscal de l'usufruit et de la nue-propriété qui est appliqué dans les cas de donation ou de succession. Dans le cas d'un achat en nue-propriété, on considère qu'il y a démembrement conventionnel. La valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété sont ainsi convenues librement entre les deux parties. Ce barème fiscal ne s'applique donc pas dans le cadre d'une acquisition.
Donation nue-propriété avec réserve d'usufruit, quel est le principe ?
Principe de la donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété consiste à transmettre gratuitement le droit de propriété de son vivant. Le donateur est celui qui transmet et le donataire celui qui reçoit.
Le donateur devient l'usufruitier et le donataire devient le nu-propriétaire. En dehors de cela, le principe reste le même, à savoir que le nu-propriétaire récupère le droit d'usufruit au décès du donateur. Cette donation est réalisée par le biais d'un acte notarié de mutation gratuite avec une convention de démembrement.
Principe de la réserve d'usufruit
La réserve d'usufruit se fait par le biais d'une clause intégrée à l'acte notarié, autorisée selon les dispositions de l’article 949 du Code Civil.
Cette clause autorise le donateur à conserver l'usufruit, c'est-à-dire la possibilité de vivre dans le bien ou de le louer pour en percevoir les loyers.
Malgré la donation réalisée, le donateur peut donc conserver la mainmise sur le patrimoine et ce, jusqu'à la fin de la période déterminée ou jusqu’au décès en cas de démembrement viager.
Tableau nue-propriété et tableau d'abattement en cas de donation
Dans le cadre d'une donation en nue-propriété, l'administration fiscale a recours à deux tableaux : celui de la répartition des parts entre l'usufruitier et le nu-propriétaire et celui relatif à l'abattement dans le cadre d'une donation.
Le barème fiscal pour la répartition de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété
Ce premier tableau est, en réalité, un barème fiscal permettant de déterminer la part de l'usufruitier et la part du nu-propriétaire. Il est indiqué en pourcentage. Il a été mis à jour le 1er janvier 2004.
| Âge révolu de l'usufruitier | Part de l'usufruitier | Part du nu-propriétaire |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
On constate donc que ce barème est en fonction de l'âge de l'usufruitier. Pour le calcul de la valeur de la part de chacun, il faut se baser sur la valeur de la pleine propriété. Il est donc établi qu'il est plus judicieux, financièrement parlant, de réaliser une donation le plus tôt possible.
Le tableau d'abattement fiscal dans le cadre d'une donation en nue-propriété
| Montant de l'abattement | Lien parenté |
| 100 000 euros | Donation aux enfants |
| 31 865 euros | Donation aux petits-enfants |
| 80 724 euros | Donation entre époux, partenaires ou pacs |
| 15 932 euros | Donation entre frères et soeurs |
| 7 967 euros | Donation entre parents jusqu'au 4e degré |
| 1 594 euros | Donation entre parents au-delà du 4e degré ou entre non-parents |
Calcul de la valeur d'imposition dans le cadre d'une donation en nue-propriété
Vous désirez faire une donation au profit de votre fille. Vous avez 53 ans et la valeur du bien immobilier est de 300 000 euros.
La première étape de calcul consiste à appliquer le barème fiscal selon l'âge : 300 000 x 50% = 150 000 euros.
La seconde étape consiste à appliquer l'abattement relatif au lien de parenté, ici enfant/parent, soit 100 000 euros.
L'imposition relative à cette donation ne sera calculée que sur 50 000 euros (150 000 - 100 000).
Cet exemple met en évidence tout l'intérêt de la mutation gratuite. Celle-ci permet de limiter les frais dans le cadre de la transmission de son patrimoine actif et de réduire ainsi l'assiette de la succession.
Frais et taxe à payer
Le donateur sera également tenu de payer des frais additionnels :
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