La donation en nue propriété

Nue-propriété et droit de propriété, c'est quoi ?

La pleine propriété

Le droit de propriété donne à une personne le pouvoir sur une chose, telle qu'elle soit (objet, œuvre d'art, bien immobilier, etc.). Il s'agit donc d'un droit réel et absolu, conformément aux dispositions de l'article 544 du Code civil.

Mais, ce droit peut être démembré, c'est-à-dire scindé en plusieurs attributs, qui sont :

• L’usus : le droit d'user d'une chose ;
• Le fructus : le droit de jouir d'une chose ;
• L’abusus : le droit de disposer d'une chose.

Lorsque l'on détient ces trois pouvoirs sur un bien, on a la pleine propriété. Lorsque ces 3 attributs sont répartis entre plusieurs personnes, on dit qu'il y a démembrement de propriété.

Usufruit et nue-propriété sur un bien immobilier

En matière de bien immobilier, on parle, avant tout, d'usufruit et de nue-propriété, ou d'usufruitier et de nu-propriétaire.

Les droits de l'usufruitier

L'usufruit est, en réalité, la combinaison de l'usus et du fructus, donc du droit d'user et du droit de jouir. Par usage, on entend le droit d’occuper le logement par soi-même ou par tout membre de sa famille.

Par jouissance, on entend le droit de percevoir les fruits, donc percevoir des recettes locatives en mettant un appartement en location, par exemple.

Les droits du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne dispose donc que de l'abusus, donc du droit de disposer. Concrètement, il a le droit de faire ce qu'il veut avec son bien, d'en disposer comme de ne pas en disposer. Il peut le conserver, le vendre, l'échanger, le léguer ou en faire l'objet d’une donation.

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Donation en nue-propriété, c'est quoi ?

En quoi consiste les donations ?

Une donation est un acte juridique par lequel le donateur transmet la propriété d'un bien à une tierce personne. Cet acte est réalisé gratuitement et de son vivant.

Le donateur est totalement libre quant au choix du donataire, c'est-à-dire la personne qui reçoit le don (ami, membre de la famille, association, fondation, etc.).

Cependant, en matière d'héritage et de succession, une part de réserve est, de fait, attribuée aux héritiers. La donation doit donc respecter cette part de réserve.

Donation de la nue-propriété, qu’est-ce que c'est ?

Une donation en nue-propriété est un acte notarié par lequel une personne (le donateur) transmet un bien (appartement, maison, immeuble), gratuitement et de son vivant, à une autre personne (le donataire).

Ainsi, le donateur peut conserver l'usage et la jouissance du bien légué (un logement par exemple). Le donateur devient donc usufruitier du logement et le donataire en devient le nu-propriétaire.

L'usufruitier conserve ses droits jusqu'à son décès (ou à une date prédéterminée par contrat). Au décès, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Pourquoi faire une donation en nue-propriété, quels avantages ?

La donation de la nue-propriété permet de diminuer les frais de succession

L'acte de donation en nue-propriété est réalisé principalement en anticipation et dans le but d'éviter le paiement de frais de succession, lors de la transmission de patrimoine.

En effet, la donation de l’usufruit est soumise à des droits de donation, permettant ainsi de réduire l’assiette de la succession.

Il s'agit donc d'un mécanisme largement utilisé et apprécié pour les biens immobiliers.

La donation nue-propriété permet une imposition seulement sur la nue-propriété

Lors du décès du donataire usufruitier, seule la nue-propriété se voit imposée aux droits de donation (et non la pleine propriété, qui représente une valeur plus élevée).

Ainsi, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier en franchise d'impôt. Il n'aura donc aucun droit à payer sur le montant de l'usufruit. Ce mécanisme offre donc un avantage fiscal indéniable.

Comment calculer les frais de donation ?

L'impact de l'âge dans le calcul des frais de donation

La valeur de nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier, qui sert de base de calcul.

Plus le titulaire est jeune et plus l'usufruit a une valeur élevée. Et inversement, plus le titulaire est âgé et plus l'usufruit a une valeur faible.

Ainsi, il est recommandé de réaliser une donation en nue-propriété le plus tôt possible puisque plus l'âge est bas, plus les frais de donation seront limités.

Barème fiscal pour le calcul de l'usufruit et de la nue-propriété

Il existe un barème permettant de calculer la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier (toujours donné en année révolue):

• Moins de 21 ans : 90% usufruit et 10% nue-propriété ;
• Moins de 31 ans : 80% usufruit et 20% nue-propriété ;
• Moins de 41 ans : 70% usufruit et 30% nue-propriété ;
• Moins de 51 ans : 60% usufruit et 40% nue-propriété ;
• Moins de 61 ans : 50% usufruit et 50% nue-propriété ;
• Moins de 71 ans : 40% usufruit et 60% nue-propriété ;
• Moins de 81 ans : 30% usufruit et 70% nue-propriété ;
• Moins de 91 ans : 20% usufruit et 80% nue-propriété ;
• Plus de 91 ans : 10% usufruit et 90% nue-propriété.

Exemples de calcul des droits de donation

Exemple de frais de donation

Vous êtes âgé de 70 ans et vous réalisez une donation en nue-propriété d'un bien immobilier, d'une valeur de 600 000 euros.

La valeur de votre bien, selon le barème fiscal, sera diminuée de 40 % et les droits de donation ne seront alors calculés que sur 360 000 euros.

Exemple de vente d'un bien démembré

Vous êtes titulaire de la nue-propriété et votre mère, âgée de 73 ans, détient l'usufruit. Le bien vaut 200 000 euros.

En cas de vente, l'usufruit de votre mère vaut 30%, elle recevra donc 60 000 euros. Votre nue-propriété représente 70%, vous percevrez donc 140 000 euros.