Votre comptabilité pour un LMNP de A à Z

Rappel sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est un régime fiscal avantageux dédié aux investissements meublés. L’activité LMNP est soumise à deux conditions :

• Le logement proposé au locataire doit être meublé. Ce type d’habitation est régi par la loi Alur de mars 2014 et par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui précise la liste des meubles obligatoires. Le logement peut être situé en résidence services (résidence étudiante, seniors, etc.) ou meublé par vos soins.
• Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 €/an et représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal de référence.

Imposition sur les revenus locatifs LMNP

Impôt sur les bénéfices retirés de l’activité de loueur en meublé non professionnel

En LMNP, vos recettes locatives sont imposées sur les revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Seule exception : l’activité LMNP en SCI, assujettie à l’impôt sur les sociétés.

De plus, vous êtes soumis à la TVA si votre habitation meublée propose au moins trois des quatre services suivants :

• Fourniture de linge de lit ;
• Petit-déjeuner ;
• Service de réception ;
• Nettoyage régulier des locaux.

Enfin, vous devez vous acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Dans certains cas, une taxe d’habitation ou de séjour pourra être prélevée sur vos revenus locatifs.

Réduction d’impôts en faveur des loueurs en meublé non professionnels

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est cumulable avec la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation ouvre droit à une réduction d’impôts à hauteur de 11 % du prix de revient de votre investissement locatif.

Le Censi-Bouvard est une option. Pour en bénéficier, vous devez :

Bon à savoir : la loi Censi-Bouvard devait être abrogée au 31 décembre 2021. Le Gouvernement a toutefois décidé de sa prolongation jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 74 de la loi de Finances 2022.

Le choix du régime fiscal appliqué au statut LMNP

L’imposition des loyers sur les Bénéfices industriels et commerciaux vous permet de déclarer vos revenus sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel :

Le choix du régime fiscal dépend de votre situation. Si le montant de vos charges représente moins de la moitié de vos loyers perçus, le régime micro-BIC s’avèrera plus avantageux. Le régime réel, souvent plus rentable, implique toutefois une comptabilité LMNP complexe.

La comptabilité en BIC meublé

La comptabilité LMNP en BIC meublé est particulièrement simple et constitue l’un des principaux atouts de ce régime fiscal.

La déclaration des recettes locatives se fait lors de votre déclaration de revenus via le formulaire 2042 C. Aucun justificatif supplémentaire ne vous sera demandé pour bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %. Reportez simplement le montant des loyers perçus au cours de l’année dans la rubrique « Professions non salariées », sous-rubrique « Revenus de locations meublées non professionnelles ».

Bon à savoir : l’administration fiscale applique automatiquement la décote de 50 % sur les loyers déclarés. Renseignez le montant total avant abattement forfaitaire.

La comptabilité en LMNP réel

Déclarés sous le régime réel, vos revenus locatifs impliquent une comptabilité plus exigeante. Tour d’horizon de la législation et des déclarations comptables obligatoires pour éviter de subir un redressement fiscal.

Déclaration de la liasse fiscale en LMNP réel

Le régime fiscal en réel exige de fournir une liasse fiscale. Cette liasse fiscale se compose des formulaires suivants :

La liasse fiscale relative à votre location meublée fait l’objet d’une télédéclaration. En LMNP réel, vous êtes également tenu de faire parvenir à l’administration fiscale le formulaire 2042 C-PRO. Indiquez dans ce formulaire :

Les charges déductibles

Le régime réel vous permet de déduire de vos loyers les charges liées à l’exploitation de votre location meublée avant calcul des impôts. Il n’existe pas de liste exhaustive des charges déductibles. Toutefois, toutes doivent pouvoir être justifiées auprès de l’administration fiscale. Par conséquent, veillez à conserver vos factures. À noter que les travaux ou achats de mobilier d’un montant supérieur à 600 € entrent dans la catégorie des dépenses amortissables.

Parmi les charges déductibles couramment retranchées des loyers, citons :

Les dépenses amortissables

Dans le cadre de votre activité LMNP, l’amortissement vous permet de déduire de vos loyers la perte de valeur de vos biens mobiliers et immobiliers sur une période donnée. La durée d’amortissement correspond à la durée d’utilisation estimée du bien. Elle dépend à la fois du type de dépenses et de son montant. À titre d’exemple, la durée d’amortissement correspond à :

Plus généralement, les dépenses amortissables s’appliquent principalement aux investissements supérieurs à 600 €. Sont principalement concernés les travaux réalisés dans le logement et les achats de mobilier. De son côté, le bien immobilier bénéficie d’une durée d’amortissement généralement comprise entre trente et quarante ans.

L’amortissement comptable représente le principal avantage fiscal du régime réel. Il vous permet généralement de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. En cas de revente, l’amortissement comptable n’est pas pris en compte dans la plus-value. Ainsi, c’est bien la valeur d’achat initial qui servira de référence pour calculer la plus-value, et non pas la valeur du bien amorti.

Le déficit LMNP

Dans certains cas, le montant à déduire de vos revenus locatifs peut être supérieur à celui des loyers perçus. On parle alors de déficit. Seul le montant équivalent à vos recettes locatives est déductible, mais le déficit bénéficie d’un report dans le temps. Le report d’amortissement est illimité dans le temps. Le report de charges, lui, est valable pour dix ans.

Attention, ce déficit est imputable seulement sur les revenus de même nature. À ce titre, il ne peut pas être déduit :

• Investir au sein d’une résidence services (résidence étudiante, seniors, touriste, d’affaires) ;
• Louer votre bien pendant au moins neuf ans ;
• Renoncer à l’amortissement comptable en régime réel.
  • Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % sur les loyers avant calcul de l’impôt.
  • Le régime réel déduit des revenus locatifs les charges relatives à votre activité LMNP. Il ouvre également droit à l’amortissement comptable.
  • Cerfa n° 2031 « Déclaration de résultat » ;
  • Cerfa n° 2033-A « Bilan simplifié » ;
  • Cerfa n° 2033-B « Compte de résultats simplifié » ;
  • Cerfa n° 2033-C « Immobilisations et amortissements » ;
  • Cerfa n° 2033-D « Provisions et crédits d’impôts » ;
  • Cerfa n° 2033-E « Valeur ajoutée produite » ;
  • Cerfa n° 2033-F « Composition du capital social » ;
  • Cerfa n° 2033-G « Filiales et participations » ;
  • Cerfa n° 2069 -RCI « Montant des crédits d’impôts éventuels ».
  • Le montant de vos revenus locatifs (cases 5NA à 5KP) ;
  • Les potentiels déficits de l’année précédente (cases 5NY à 5PZ) ;
  • Les potentiels déficits des dix années précédentes (cases 5GA à 5GJ).
  • Les frais de fonctionnement du logement : internet, eau, électricité, etc. ;
  • Les diverses assurances : logement, loyers impayés, etc. ;
  • Les taxes : taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, etc. ;
  • Les petits travaux de réparation et entretien courant ;
  • Les honoraires : honoraires d’agence, honoraires comptables, etc. ;
  • Les frais de notaire lors de la première année d’exercice qui suit l’acquisition de votre location meublée.
  • Six ans pour un lit ;
  • Dix ans pour un canapé ou une table de salon ;
  • Dix ans pour des travaux de peinture ;
  • Quinze ans pour un parquet.

  Avantages à passer par un comptable pour le LMNP

  L’optimisation des déclarations fiscales

  Pour un propriétaire en meublé, le régime réel est souvent plus avantageux que le régime micro-BIC. Toutefois, sa complexité comptable fait de ce régime fiscal une option peu choisie ou mal utilisée. Recourir à un expert-comptable permet d’optimiser vos déclarations fiscales afin de tirer au maximum profit de votre investissement locatif.

  Suite à votre achat meublé, l’expert-comptable vous guidera dans votre déclaration de début d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Il vous aiguillera également sur le régime de TVA à souscrire et vous évitera ainsi de subir une régularisation. Pendant la période d’activité LMNP, il se tiendra à vos côtés pour honorer en temps et en heure les différentes obligations comptables. Enfin, en cas de revente, un expert-comptable sera également à même de vous conseiller sur les différentes démarches à effectuer.

  Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

  Les obligations déclaratives liées au régime réel justifient souvent de faire appel à un expert-comptable. Déléguer la comptabilité de votre bien à un professionnel permet :

  Des honoraires comptables déductibles des charges en régime réel

  Il est vrai que faire appel à un expert-comptable représente un certain coût. Le montant annuel de la prestation est estimé entre 300 € et 1 000 €. Toutefois, en régime réel, ces honoraires entrent dans les charges déductibles des revenus locatifs.

  De plus, si vous choisissez de souscrire à un Centre de Gestion Agréé (CGA) , vous bénéficiez également d’un crédit d’impôt. Son montant est calculé à hauteur de 66 % des honoraires comptables et des frais d’adhésion au CGA.

  Ce crédit d’impôt, cumulé à la déduction des frais comptables, compense en grande partie les frais de comptabilité déléguée à un expert-comptable. Enfin, notez que ce coût est dégressif. Ainsi, déléguer la gestion de plusieurs biens immobiliers à un expert-comptable est particulièrement intéressant.

  Comptabilité LMNP : peut-on la faire soi-même ?

  Comme nous venons de le voir, faire appel à un expert-comptable présente de nombreux avantages dans le cadre d’une déclaration en régime réel. Toutefois, vous avez la possibilité de faire votre comptabilité LMNP vous-même. Cependant, gardez en mémoire les informations suivantes :