Non-résident en LMNP

LMNP non résident : de quoi parle-t-on ?

Un non-résident désigne à la fois une personne vivant à l’étranger et un statut fiscal. Vous êtes considéré comme non-résident si :

• Vous habitez la plupart du temps dans un pays autre que la France ;
• Vous exercez votre activité professionnelle majoritairement à l’étranger ;
• Vous réalisez la plupart de vos activités économiques dans un pays étranger.

Un LMNP non résident est donc le propriétaire d’un logement meublé en France, mais résidant à l’étranger. Le statut de non-résident implique un régime fiscal particulier régi par des conventions internationales. À ce titre, la France a signé de nombreuses conventions avec des pays étrangers. Ces conventions ont pour objectif de répartir le prélèvement des impôts entre les différents pays d’accueil de la personne. Généralement, le montant de l’imposition en France se base uniquement sur les revenus générés dans le pays.

Des conditions d’éligibilité au statut LMNP identiques pour les non-résidents français

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal avantageux. Il s’adresse aux propriétaires bailleurs de logements meublés. Résidents et non-résidents français sont soumis aux mêmes conditions d’éligibilité, à savoir :

• Proposer une location meublée. L’habitation meublée est un type de logement défini précisément par la loi Alur de mars 2014 comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Ces locations sont principalement situées en résidences services, mais peuvent également être meublées par le propriétaire lui-même.
• Percevoir moins de 23 000 €/an de revenus locatifs. Le montant total des loyers doit également représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal du propriétaire.

Appréciation du plafond des revenus locatifs pour les non-résidents

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel impose un plafond de revenus locatifs fixés à 23 000 €/an. En cas de dépassement, le propriétaire bascule dans un régime fiscal différent, celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Différent du LMNP, le LMP est notamment assujetti aux cotisations sociales.

L’appréciation du plafond des revenus locatifs diffère pour les résidents français et les non-résidents :

• Pour les résidents fiscaux français, le montant des revenus annuels comprend à la fois les recettes locatives meublées perçues en France et à l’étranger.
• Pour les non-résidents, le montant des revenus annuels se base uniquement sur les recettes générées par les locations meublées situées en France.

La fiscalité LMNP pour les non-résidents

Choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel

En statut LMNP, les revenus générés par une location meublée sont assujettis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette fiscalité avantageuse est particulièrement prisée des investisseurs, libérés de l’imposition sur les revenus fonciers. Pour les résidents français comme les non-résidents, la déclaration peut ensuite se faire :

• Sous le régime micro-BIC ;
• Sous le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC divise par deux le montant des loyers avant calcul de l’impôt. Cet abattement forfaitaire est généralement moins avantageux que le régime réel. En effet, le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs le montant des charges liées à votre activité (frais de fonctionnement du logement, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.). En parallèle, il ouvre droit à l’amortissement comptable.

 

Imposition des revenus locatifs

Vous êtes non-résident LMNP et avez choisi votre régime fiscal ? L’administration fiscale procède alors au calcul de l’imposition. Pour les résidents fiscaux français, les revenus locatifs sont imposés au taux marginal d’imposition (TMI). Ce taux marginal d’imposition est variable et correspond à l’imposition de la dernière tranche de votre revenu. Il peut atteindre un taux de 45 %.

En tant que non résident, vous ne percevez pas de revenus en France. Par conséquent, l’administration fiscale applique une tranche forfaitaire évaluée à 20 % des recettes locatives. Une imposition souvent plus avantageuse que pour les résidents français LMNP.

Prélèvements sociaux

Le statut LMNP n’est pas assujetti aux cotisations sociales. Toutefois, un pourcentage est retranché des revenus locatifs au titre des prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux représentent :

• 17,2 % des revenus locatifs pour un résident fiscal français ;
• 17,2 % pour un non-résident hors de la zone EEE (Espace Économique Européen) ou de la Suisse ;
• 7,5 % pour un non-résident de la zone EEE ou de la Suisse.

TVA

L’achat d’une location meublée pour un non-résident hors de l’Union européenne est soumis à TVA. Cette législation s’applique également aux biens neufs, généralement exonérés de TVA.

Impôt sur la plus-value

L’impôt sur la plus-value est identique pour les résidents comme pour les non-résidents LMNP. Cette dernière correspond au prix de vente auquel sont soustraits le prix d’acquisition et les frais de notaire. L’imposition se fait ensuite sous le régime des particuliers, à hauteur de 19 %.