Un déficit est-il reportable en LMNP ?

Les avantages du statut LMNP

Réaliser un investissement locatif avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre une fiscalité avantageuse. Tous les contribuables français sont éligibles au statut LMNP à condition d’investir dans un logement pour le dédier à la location. L’une des deux conditions suivantes doit être remplie pour obtenir et conserver le statut LMNP :

• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € ;
• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Cogedim vous propose un accompagnement personnalisé pour investir dans un logement neuf de qualité et le mettre en location. Nos experts vous guident pour vous aider à choisir le meilleur régime fiscal en fonction de vos besoins.

Les avantages du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s’applique tant que vos recettes locatives ne dépassent pas le plafond fixé à 72 600 € pour les locations classiques et 176 200 € pour les locations meublées de tourisme. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés. Ainsi, seulement 50 % de vos loyers perçus sont soumis à l’impôt. Cet abattement est fixé à 71 % pour les locations meublées de tourisme.

Les avantages du régime réel simplifié

Vous pouvez opter pour le régime réel simplifié au lieu du régime micro-BIC. Sinon, il s’applique automatiquement quand vos revenus locatifs annuels excèdent 72 600 €. Avec ce régime, vous pouvez déduire les frais et les charges de votre location meublée en LMNP. Pour vous donner quelques exemples, les charges et frais déductibles peuvent être la taxe d’habitation, les honoraires de l’expert-comptable, l’assurance du logement, son entretien, les charges de copropriété, les frais de notaire, etc.

De plus, vous pouvez bénéficier de l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux avec le régime réel simplifié. L’amortissement permet de défiscaliser vos revenus locatifs. Il correspond à la dépréciation comptable d’un bien. L’amortissement est étalé sur plusieurs années. Par exemple, si vous achetez un bien en LMNP d’une valeur de 250 000 € qui est amortissable à 90 % de sa valeur sur 30 ans, le montant total de l’amortissement du bien est de 225 000 €, soit 7 500 € par an.

Le déficit reportable en LMNP

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

En dépit de l’abattement forfaitaire, de la déduction des charges et de l’amortissement détaillés ci-dessus, une location meublée peut générer un déficit foncier. Le déficit survient lorsque les dépenses, les frais et les charges de la location sont supérieurs aux revenus générés par celles-ci.

Reporter le déficit en LMNP

À titre d’investissement locatif en LMNP, le déficit est effectivement reportable. Si votre location meublée est en déficit, car les loyers perçus ne couvrent pas les dépenses, le régime réel simplifié vous permet de reporter ce déficit pendant les 10 prochaines années.

Il est important de préciser que les amortissements sont plafonnés. En effet, le montant de l’amortissement ne peut pas dépasser la différence entre le total des charges et le montant total du revenu locatif annuel. Les amortissements ne peuvent donc pas générer de déficit foncier. Par exemple, si vous percevez 12 000 € de revenus locatifs et 5 000 € de charges, le montant total de l’amortissement est plafonné à 7 000 €. Les amortissements sont alors reportés sans plafond de montant. Vous pourrez les utiliser quand votre location meublée réalisera un bénéfice comptable.

Comment calculer le déficit reportable ?

En LMNP, les frais et les charges utilisés pour calculer le déficit foncier sont les suivantes :

• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais d’assurance ;
• Les travaux et la rénovation.

Voici la formule utilisée pour calculer le déficit reportable :

Revenus locatifs bruts - frais et charges - intérêts de votre emprunt = bénéfices ou déficits.

Si le résultat de ce calcul est positif, la location meublée a généré un bénéfice. S’il est négatif, il s’agit d’un déficit qui est reportable. L’imputation du déficit foncier s’applique uniquement aux revenus locatifs. Son montant ne peut pas excéder 10 700 € par an sur 10 ans. Si le déficit est supérieur à 10 700 €, vous devez imputer l’excédent l’année suivante. Cela s’appelle un déficit foncier antérieur.

Comment déclarer le déficit reportable ?

En location meublée non professionnelle, vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO pour effectuer votre déclaration de revenus pour les impôts. Les déficits fonciers reportables sur 10 ans doivent être indiqués dans les cases 5GA et 5GJ du formulaire 2042-C-PRO.

Le déficit reportable sur les plus-values immobilières

En cas de revente de votre bien immobilier en LMNP, vous pouvez réaliser une plus-value. L’imposition sur la plus-value issue de la cession d’un logement meublé fonctionne de la même manière que pour les autres logements. En effet, la plus-value n’est pas considérée comme une plus-value professionnelle avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Les investisseurs avec le statut LMNP relèvent du régime des plus-values privées des particuliers. Le déficit reportable n’a donc pas d’incidence sur le calcul de la plus-value immobilière.