Créer une SCI en LMNP

Rappel du statut LMNP et de la SCI

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Conditions du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulier dédié à la location meublée. Au contraire d’une SCI, le statut LMNP ne constitue pas une forme juridique d’entreprise. Son obtention est soumise à deux conditions :

• Proposer une location meublée telle que définie par la loi. À ce titre, la loi Alur de mars 2014 précise les caractéristiques indispensables au logement meublé : « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » De plus, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dresse une liste exhaustive des meubles obligatoires. La majorité de ces locations meublées sont proposées au sein de résidences services (résidences étudiantes, seniors, tourisme, etc.). Toutefois, un propriétaire LMNP peut tout à fait meubler son bien immobilier par ses propres moyens.
• Percevoir moins de 23 000 €/an de revenus locatifs. Ces loyers doivent également représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal de l’investisseur.

Pour exercer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, il est obligatoire de déclarer votre activité de location meublée à l’administration fiscale. Cette déclaration se fait via le formulaire P0i qui doit être déposé auprès du Greffe du Tribunal de commerce. Le dépôt du formulaire doit intervenir dans les quinze jours suivant la mise en location de votre logement. Vous obtiendrez alors un numéro SIRET.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Le statut de lmnp est prisé par les investisseurs pour ses avantages fiscaux. Considérés comme une activité commerciale, les revenus générés par la location meublée sont imposés sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Par conséquent, les loyers peuvent être déclarés sous deux régimes : le régime micro-BIC ou le régime réel.

En micro-BIC, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers avant calcul de l’imposition. Cet abattement est plus conséquent encore pour les logements de tourisme classé qui bénéficient d’une décote de 71 % sur les revenus locatifs. En micro-BIC, il n’est pas obligatoire de tenir une comptabilité.

En régime réel, les obligations comptables sont plus nombreuses (liasse fiscale, compte de résultat, etc.) et nécessitent souvent de faire appel à un expert-comptable. Il propose toutefois une fiscalité souvent plus avantageuse que le micro-BIC. Les revenus locatifs déclarés au réel bénéficient :

• De la déduction des charges liées à l’activité locative LMNP. Il s’agit notamment des frais de fonctionnement du logement (eau, internet, électricité, etc.), des assurances, des frais de notaires ou encore des intérêts d’emprunts. Il n’existe pas de liste exhaustive des charges déductibles en réel. L’administration fiscale fixe cependant une condition : chacune des dépenses doit pouvoir être justifiée et être directement rattachée à votre activité locative.
• De l’amortissement immobilier et mobilier. L’amortissement permet de compenser la perte de valeur de votre bien et de son mobilier liée à son usage dans le temps. Cette compensation prend la forme d’une réduction d’impôt. La durée d’amortissement de chaque bien dépend de son temps d’usage estimé. À titre d’exemple, un canapé ou un lit sont amortis sur dix ans, tout comme des travaux de peinture. Un parquet bénéficie lui d’une durée d’amortissement de quinze ans. Le bien immobilier est généralement amorti sur une durée de trente-cinq à quarante ans.
• D’un report de déficit sur dix ans pour les charges et illimité dans le temps pour les amortissements.

La société civile immobilière (SCI)

Une SCI (ou Société Civile Immobilière) a pour objet social la gestion d’un patrimoine immobilier. Une entreprise en SCI se compose d’au moins deux personnes, appelées des associés. Les règles de la structure sont définies par les différents membres, qui se chargent également de désigner un gérant. Ce dernier assurera les opérations de gestion courante et sera l’interlocuteur de référence auprès des différents organismes (administration fiscale, etc.).

Les activités courantes d’une SCI concernent :

• La gestion locative des biens immobiliers de la SCI ;
• La déclaration des revenus locatifs à l’administration fiscale ;
• L’organisation du partage des bénéfices entre les associés au prorata de leurs parts sociales dans la SCI.

Se constituer en SCI pour gérer un patrimoine immobilier présente plusieurs avantages :

• Des charges locatives partagées entre chaque associé ;
• Une séparation entre le patrimoine de la SCI et celui des associés. Cette dissociation protège le patrimoine des associés d’une potentielle saisie en cas de dettes ;
• Une transmission facilitée du patrimoine suite à la création d’une SCI familiale. Cette forme juridique permet notamment de réduire considérablement les frais liés à un héritage immobilier. En SCI familiale, les parents ou grands-parents peuvent garder l’usufruit d’un bien immobilier tout en le léguant à leur descendant.
• Le choix entre deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Les 2 statuts sont-ils compatibles ?

En théorie, LMNP et SCI sont deux statuts incompatibles. Cette incompatibilité tient à la fois de leur nature juridique et de leur régime fiscal :

• La SCI est affiliée à un objet civil, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas exercer d’activité commerciale. Les loyers générés par les biens immobiliers locatifs en SCI sont imposés au titre des revenus fonciers.
• Le statut LMNP est rattaché à un objet commercial. L’administration impose les loyers issus d’une location meublée en LMNP au titre des Bénéfices industriels et commerciaux. Elle reconnaît à ce titre le caractère commercial des revenus locatifs.

D’un point de vue strictement législatif, il n’est donc pas possible de cumuler LMNP et SCI. Toutefois, le LMNP en SCI est possible sous certaines conditions. Dans ce cas, les associés bénéficient des avantages fiscaux des deux statuts.

Location meublée : quelles conditions pour cumuler LMNP et SCI ?

L’administration fiscale autorise le cumul du statut LMNP et de la SCI sous deux conditions :

• Le montant des revenus générés par l’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel est inférieur à 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI. L’administration fiscale tolère un dépassement de ce plafond. Dans ce cas, la moyenne des loyers des quatre années précédentes (dont l’année en cours) doit rester inférieure à 10 % du chiffre d’affaires de la société.
• L’activité LMNP est exercée occasionnellement. Surtout, cette activité locative ne représente pas la principale source de revenus de la société. Dans le cadre d’une SCI, vos logements meublés en LMNP peuvent être loués sur de courtes périodes (vacances, week-end, jours fériés, etc.).

Bon à savoir : En LMNP et SCI, les revenus générés par vos locations meublées sont assujettis à l’impôt sur le revenu. En cas de non-respect de ces deux conditions, la fiscalité change et vos revenus seront imposés au titre de l’impôt sur les sociétés.

LMNP dans une SCI : quels avantages fiscaux ?

Vous êtes associé dans une SCI et vous louez occasionnellement un ou plusieurs logements meublés ? Les revenus générés par cette activité représentent moins de 10 % de votre chiffre d’affaires annuel ? Dans ce cas, le cumul LMNP/SCI ouvre droit à des avantages fiscaux particulièrement intéressants :

• Le régime de la transparence fiscale permet une imposition directe auprès des associés ;
• Les travaux et achats de mobiliers réalisés dans le cadre de votre activité LMNP bénéficient de l’amortissement comptable. Cet amortissement déduit des revenus locatifs la perte de valeur progressive de vos biens. Le régime réel permet également de déduire les charges LMNP de vos revenus locatifs avant imposition : frais de fonctionnement du logement, assurances, honoraires de l’expert-comptable, etc. La déduction des charges, associée à l’amortissement comptable peuvent ainsi aboutir à une exonération d’impôts.
• En cas de revente de votre bien immobilier, le système de calcul de la plus-value diminue le montant de l’impôt imputé à votre SCI. En effet, en LMNP, la plus-value est imposée au titre du régime des plus-values des particuliers, à savoir 19 % de sa valeur. Autre avantage : le calcul de la plus-value ne prend pas en compte l’amortissement, mais prend en compte le prix d’achat initial de votre bien.
• Le statut LMNP ouvre droit à un déficit foncier annuel de 10 700 € sur les revenus.
• Aucune obligation comptable n’est imposée à votre SCI.

Obtenir le statut de LMNP en SCI

Pour obtenir le statut de lmnp en SCI, il convient avant tout de créer votre SCI. Pour cela, il vous faut :

• Constituer votre capital social ;
• Rassembler des associés ;
• Rédiger vos statuts ;
• Immatriculer l’entreprise au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ;
• Publier un avis de création au sein d’un journal d’annonces légales.

Par la suite, il vous sera possible de demander le statut de LMNP. Pour cela, vous devez obligatoirement respecter les conditions relatives au cumul LMNP et SCI. Remplissez le formulaire P0i « Déclaration de début d’activité » et transmettez-le au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend votre logement. Vous recevrez alors un numéro de SIREN et pourrez exercer votre activité commerciale de Loueur en Meublé Non Professionnel en toute légalité.

SCI et LMNP : attention au risque de requalification en LMP

Cumuler SCI et Location meublée Non Professionnelle est soumis à conditions. Ainsi, si les revenus générés par l’activité de location meublée représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires annuel de votre SCI, vous perdrez votre statut LMNP. Cette requalification s’accompagne d’un changement de fiscalité et d’obligations administratives.

En cas de non-respect des conditions pour cumuler SCI et LMNP :

• Votre statut de LMNP évolue en LMP, soit Loueur en Meublé Professionnel. Le statut LMP induit plusieurs obligations. Vous serez notamment assujetti aux cotisations sociales.
• Votre SCI est imposée au titre de l’impôt sur les sociétés (et non plus au titre de l’impôt sur le revenu). Le montant des impôts représente alors :
  • 28 % du chiffre d’affaires annuel de votre SCI si celui-ci est inférieur à 500 000 €/an ;
  • 31 % du chiffre d’affaires annuel de votre SCI si celui-ci est supérieur à 500 000 €/an.
• Vous êtes obligé de tenir une comptabilité rigoureuse (compte de résultat, etc.). Dans ce cas, faire appel à un expert-comptable est souvent inévitable et engendre des frais.
• Le régime des plus-values est celui des professionnels, bien moins avantageux que le régime des particuliers.

Bon à savoir : le basculement à l’impôt sur les sociétés ne comporte pas seulement des inconvénients. Si votre SCI est soumise à l’IS, vous aurez la possibilité de déduire les frais de notaire lors d’un achat immobilier, les droits d’enregistrement ou encore la rémunération du gérant de votre société civile immobilière.