Déficit foncier ou LMNP ?

Afin d'obtenir un bon rendement, il faut donc être vigilant aux montants pouvant être encaissés, aux dépenses qui seront générées et aux dispositifs permettant une défiscalisation afin d'optimiser ledit rendement.

Sauf qu'entre tous les statuts et les conditions de location possibles, l'esprit s'embrouille et ce beau projet peut vite devenir anxiogène lorsqu'on ne sait quels dispositifs de défiscalisation choisir: Faut-il opter pour le statut LMNP ou pour le déficit foncier ?

Afin de vous aider à y voir plus clair, nous établirons ici les différences entre les deux régimes ainsi que leurs avantages et inconvénients, afin de vous aider à choisir le plus adapté pour vous.

Quelles sont les différences entre le déficit foncier et la LMNP ?

Il s'agit de deux mécanismes de défiscalisation et c'est là leur seul point commun. Ils offrent bien des différences que nous vous expliquons ci- dessous.

Le déficit foncier, c'est quoi ?

Quoi et pour qui ?

Il s'agit d'un mécanisme fiscal permettant de déduire les charges imputables au logement des revenus globaux du foyer fiscal.

Ce mécanisme de déficit foncier présente un limite de 10700 € par an.

Ce système est donc dédié aux logements présentant des charges importantes ou d'importants travaux de réhabilitation.

En effet, l'intérêt d'un tel système est de présenter un revenu locatif global faible face à des charges élevées puisque le déficit foncier se calcule par rapport à la différence entre ces deux postes.

Quels types de charges peuvent être déduites ?

Avec le déficit foncier, les charges imputables et pouvant être déduites sont variées. Il s'agit essentiellement des :

• Travaux de réparation ;
• Travaux d’entretien ;
• Taxe foncière ;
• Intérêts d’emprunt ;
• Charges de copropriété ;
• Primes d’assurances ;

Le LMNP, c'est quoi ?

Quoi et pour qui ?

LMNP signifie « Loueur meublé non professionnel », ainsi, comme son nom l'indique, il faut d'une part que le logement loué soit meublé, et d'autre part ne pas exercer en tant que professionnel (auquel cas, vous devenez loueur en meublé professionnel sous le régime LMP).

Par meublé, il existe certaines contraintes : le logement doit être habitable immédiatement et dans des conditions décentes par le locataire. En l'occurrence, cela implique qu'il doit pouvoir dormir, se nourrir et vivre convenablement.

Pour jouir du statut LMNP, il faut répondre à certaines contraintes financières qui sont que les revenus locatifs encaissés ne doivent pas excéder 50% des revenus totaux du foyer fiscal, ni être supérieur à 23 000 euros à l'année.

quels types de charges peuvent être déduites ?

Les déductions selon le régime choisi

Lorsque vous exercez sous le régime LMNP, vous pouvez opter pour deux fiscalités distinctes et donc pour celle qui vous est la plus favorable.

Avec le régime micro bic, vous ne déduisez pas de charges, vous devez simplement tenir compte de l'ensemble des loyers perçus à l'année et l'administration fiscale appliquera un abattement de 50% dessus.

Avec le régime réel simplifié, vous avec la possibilité de déduire l'ensemble des dépenses afférentes au bien loué, et ce sur plusieurs années, sous réserve que :

• Elles soient engagées dans l’intérêt direct de l’exploitation et pour une gestion normale ;
• Elles soient justifiées avec factures ;
• Elles soient réalisées après la date de début d'activité et pendant l'exercice.

Les charges

Les charges déductibles sont donc, et à titre d'exemple puisqu'il n'existe pas de liste exhaustive :

• Taxe foncière ;
• Cotisation CFE ;
• Frais d'entretien et de menues réparations ;
• Primes d'assurance ;
• Charges fixes (internet, eau, électricité, etc.) ;
• Charges de copropriété ;
• Intérêts d'emprunt bancaires ;
• Honoraires de gestion locative ;
• Honoraires d’expert comptable.

La différence réside dans le système d'imposition

Concrètement, la plus grosse différence est que pour le déficit foncier, les recettes sont considérées comme des revenus fonciers. Il est donc accessible à tout contribuable puisque le revenu foncier concerne toute recette issue d'un investissement immobilier, sans déclaration préalable.

Alors que pour le statut LMNP, les recettes sont considérées comme des BIC (bénéfices industriels commerciaux).

Pour en bénéficier, il est donc nécessaire de s'inscrire en tant que loueur meublé non professionnel auprès du greffe du tribunal de commerce et d'obtenir un numéro siret.

Quels sont les avantages et les inconvénients du déficit foncier et de la LMNP ?

Le déficit foncier, avantages et inconvénients

Les avantages du déficit foncier

Facilitation pour rentabiliser vos travaux

L'avantage de ce statut est qu'il est accessible à tout contribuable. On y applique le droit des revenus fonciers.

Ce mécanisme permet ainsi de financer des travaux pour un investissement immobilier et de lui apporter un certain cachet afin d'optimiser sa rentabilité et sa valeur, à moindres frais.

Le cumul possible avec d'autres dispositifs

Ce mécanisme est cumulable avec divers mécanismes d’optimisation fiscale tels que :

• La loi Pinel ;
• La loi Malraux ;
• La loi Monuments Historiques.

Ainsi, bien que le déficit foncier ne donne pas accès aux niches fiscales, grâce à cette cumulation possible, on peut néanmoins atteindre le plafond des niches.

Les inconvénients du déficit foncier

Son inconvénient majeur est que pour pouvoir en bénéficier, il faut que les charges soient supérieures aux recettes, cela implique qu'il ne concerne que les logements en réhabilitation et rénovation et non tous les logements.

LMNP, avantages et inconvénients

Les avantages du statut LMNP

Un statut plein de libertés

Le principal avantage de ce statut est la liberté de choix entre régimes micro bic et régime réel.

On choisit entre abattement forfaitaire et déduction des charges et amortissements.

On opte pour une comptabilité simple et rapide en micro bic ou pour pour une comptabilité justifiée en régime réel simplifié.

Vous avez la liberté de vous faire assister par un expert comptable, mais ce n'est en aucun cas une obligation.

Une absence de limite

Ce statut n'impose pas de plafonnement alors que la plupart des niches fiscales imposent une limite de 10 000 euros de réduction annuelle de l’impôt.

Une possibilité de cumul avec d'autres dispositifs fiscaux

Le statut LMNP est cumulable avec d'autres dispositifs comme la loi censi bouvard. Ainsi, vous avez la possibilité de cumuler doublement des avantages et de défiscaliser encore plus.

Les inconvénients du statut LMNP

Ce statut de loueur meublé non professionnel ne présente que peu d'inconvénients. Le principal étant de devoir être vigilant à ses conditions financières, au risque de ne plus pouvoir en bénéficier et de passer sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Comment choisir entre déficit foncier et LMNP ?

C'est votre projet immobilier qui va décider pour vous entre le déficit foncier et le statut LMNP, car les deux ne sont clairement pas destinés aux mêmes logements, ni aux mêmes investisseurs.

Pourquoi opter pour le mécanisme de déficit foncier ?

Nous vous conseillons de vous diriger vers le mécanisme de déficit foncier si vous :

• Envisagez de gros travaux de rénovation ou réhabilitation ;
• Planifiez des charges plus élevées que vos recettes afin de créer ce déficit ;
• Prévoyez une location nue (non meublée).

Pourquoi opter pour le statut de loueur meublé non professionnel ?

Nous vous conseillons de préférer ce statut si vous :

Notre avis ; on opte pour la LMNP

La location meublée est souvent plus avantageuse que la location nue (fiscalité et bail).

Le statut LMNP permet de bénéficier d'une niche fiscale avec des avantages financiers plus importants (abattement et déduction de charges sur votre revenu global).

En loueur meublé vous pouvez donc bénéficier de la perception de loyer plus élevé sans être contraint d'engager de grosses dépenses.