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Les changements de la loi Pinel en 2019

La loi Pinel est régulièrement actualisée afin de suivre au mieux les tendances du marché de l’immobilier en France. Certains ajustements sont donc mis en place tous les ans, qui peuvent avoir un impact plus ou moins important sur les acheteurs qui souhaitent effectuer un investissement locatif. En 2019, les zones d’éligibilité au Pinel ont été redéfinies pour cibler davantage les zones de tension immobilière forte.

Pinel : ce qui ne change pas en 2019

Le principe même du dispositif Pinel n’est pas remis en question. Il s’agit toujours de proposer une réduction d’impôts directe aux investisseurs qui s’engagent à acheter un logement neuf et à le mettre en location pendant une période déterminée. La réduction d’impôts est de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’acquisition répartie respectivement sur 6 ans, 9 ans ou bien 12 ans. Le plafond maximum du coût d’achat pris en compte pour le calcul de cette réduction d’impôts est de 300 000 euros. Le dispositif reste limité à deux biens loués en Pinel par foyer fiscal.

De même, les critères liés au logement qui ne changent pas en 2019 sont que le bien immobilier doit être neuf, réhabilité, faire l’objet de travaux de rénovation ou être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le Pinel ne s’applique pas pour les logements anciens qui ne feraient pas l’objet de gros travaux de rénovation. Le logement doit être loué à titre de résidence principale du locataire. Enfin, il est nécessaire que le bien respecte les normes en vigueur de performance énergétique, représentées par les labels BBC 2005 et RT 2012.

Les plafonds des loyers et des ressources en 2019

En contrepartie des avantages fiscaux cités ci-dessus, le propriétaire qui investit en Pinel se doit de respecter certains critères. Comme l’offre Pinel s’adresse aux personnes aux revenus modestes qui ont des difficultés à trouver des biens dans les zones attractives du territoire, des plafonds sont mis en place. Ils concernent d’une part le loyer maximum exigible au locataire et d’autre part, le revenu maximum annuel du foyer fiscal du locataire. Ces deux plafonds permettent de cibler la population pour qui les hauts prix de l’immobilier sont un vrai frein pour pouvoir se loger dans un habitat correct.

Ces plafonds sont actualisés chaque année, en fonction des tendances générales. Pour 2019, le barème par m2 est ainsi de 16,83 €/m2 pour la zone A bis, de 12,5 €/m2 pour le reste de la zone A et de 10,07 €/m2 pour la zone B1. À partir de ce barème, il est possible de calculer le loyer maximum exigible en fonction de la zone et de la surface utile du logement (surface habitable comprenant les annexes). Pour calculer le loyer maximum, il est nécessaire d’ajouter un coefficient multiplicateur à ce barème, dont la valeur ne peut être supérieure à 1,2 et se calcule selon la formule suivante :

Le coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/surface du logement

Le plafond du loyer = barème x surface utile x coefficient multiplicateur

De même, le plafond des ressources en Pinel se définit en fonction des revenus perçus par les membres du foyer fiscal. La loi Pinel en 2019 a baissé le plafond de ressources maximum des locataires, pour qu’un nombre plus important de contribuables puisse bénéficier du dispositif. Il varie en fonction de la composition du foyer : personne seule, couple, personnes à charge. Le bailleur doit demander au futur locataire son dernier avis d’imposition afin de connaître les revenus fiscaux du foyer et voir s’ils entrent dans les conditions Pinel.

Pinel : ce qui évolue en 2019

La loi Pinel en 2019 a établi un recentrage géographique des zones concernées. Pour rappel, le territoire français est divisé par l’administration fiscale en 5 zones. Elles sont utilisées pour le Pinel, mais aussi d’autres problématiques liées au logement et l’accession à la propriété (plafond pour être éligible au PTZ, au PAS, etc.). Les zones sont, de la plus à la moins tendue : Abis, A, B1, B2 et C et englobent l’ensemble des départements français et de l’outre-mer.

Lorsque le dispositif Pinel a été mis en place, toutes les zones étaient concernées par le dispositif, avec des plafonds modulés en fonction des spécificités de chaque zone. La principale évolution de la loi Pinel, annoncée en 2018 et mise en application en 2019 est le changement d’éligibilité des zones. En effet, les zones géographiques qui peuvent depuis cette date profiter des avantages fiscaux Pinel sont les zones Abis, A et B1, c’est-à-dire les zones de plus haute tension immobilière. De ce fait, les zones B2 et C sont exclues du dispositif Pinel. Ainsi, les avantages fiscaux des secteurs B2 et C ont pris fin le 15 mars 2019. Il existe cependant quelques exceptions. Elle concerne d’une part les investisseurs ayant déposé leur permis de construire du bien avant le 31 décembre 2018 et pour une acquisition réalisée au plus tard le 31 décembre 2019. D’autre part, quelques communes aux situations bien particulières situées dans ces zones peuvent encore être éligibles au Pinel, mais elles font vraiment figure d’exceptions.

Une autre évolution vise les contribuables qui souhaitent s’expatrier. Jusqu’à 2019, un investisseur ayant fait un placement locatif en Pinel perdait sa réduction d’impôts qui était suspendue s’il s’expatriait, et ne pouvait prétendre à un crédit d’impôt. Depuis, grâce à la loi de Finances 2019, les personnes ayant réalisées un investissement Pinel depuis le 1er janvier 2019 peuvent continuer à bénéficier des avantages fiscaux du dispositif. Et cela même en cas d’expatriation pendant la durée de l’engagement Pinel.

Les perspectives pour 2020

Le dispositif Pinel est voté pour jusqu’en 2021 sur ce même principe de soutenir l’investissement locatif en proposant aux investisseurs des réductions d’impôts. Cependant, le type de bien éligible et le montant de cette réduction d’impôts sont des données qui peuvent potentiellement être modifiées selon les ajustements du dispositif décidés par l’administration fiscale.

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