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Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel dans l’immobilier ancien ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation très populaire dans l’immobilier neuf en France. Saviez-vous que vous pouvez aussi investir dans l’ancien avec la loi Pinel ? Il y a quelques différences, mais vous bénéficiez aussi d’un avantage fiscal et vous devez respecter certaines conditions d’éligibilité. Nous vous présenterons donc tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel dans l’ancien, les investisseurs ciblés, les logements éligibles et les conditions d’éligibilité dans les lignes suivantes. Nous détaillerons également le zonage de la loi Pinel, les avantages fiscaux, les différences avec la loi Pinel neuf et les raisons pour investir en Pinel dans l’ancien.

La loi Pinel dans l’ancien

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation qui remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. Initialement destiné au marché de l’immobilier neuf, la loi Pinel peut aussi être utilisée pour investir dans l’ancien, même si cela est moins connu aujourd’hui.

Concrètement, aux yeux de l’administration fiscale française, un logement ancien n’est pas considéré comme habitable. Il doit subir des rénovations ou une réhabilitation complètes avant d’être habitable. De manière générale, la loi Pinel ancien est encore plus avantageuse que dans le neuf. En effet, elle donne accès à des avantages fiscaux, mais aussi à la possibilité de cumuler le dispositif avec le déficit foncier.

À qui s’adresse la loi Pinel dans l’ancien ?

Dans l’immobilier ancien, la loi Pinel a pour objectif d’encourager la rénovation de logements anciens. Ainsi, la loi Pinel ancien n’est pas uniquement destinée aux investisseurs particuliers. Elle est aussi largement utilisée par les promoteurs immobiliers.

Quand vous investissez dans l’ancien en loi Pinel en tant qu’investisseur particulier, vous bénéficiez d’avantages fiscaux, vous construisez votre patrimoine immobilier et vous générez une nouvelle source de revenus. En tant que promoteur immobilier, vous pouvez acquérir des immeubles entiers dans le but de les revendre les appartements.

Quels logements sont éligibles au Pinel dans l’ancien ?

À l’instar de la loi Pinel dans le neuf, tous les logements ne sont pas éligibles au Pinel dans l’ancien. Il est donc important de vérifier que le logement ancien soit éligible avant de se lancer dans l’investissement locatif avec le dispositif Pinel. Les différents types de logements éligibles au Pinel dans l’ancien sont les suivants.

Logement à rénover

Les logements à rénover sont les logements en mauvais état, voire délabrés. Ils sont prioritaires dans l’investissement en locatif avec la loi Pinel ancien. Ces logements ont besoin d’être rénovés pour être habitables, respecter les règles de sécurité, les normes environnementales, etc.

Logement à aménager en habitation

Les logements à aménager en habitation sont des bâtiments qui n’étaient pas destinés à être habités. Il s’agit souvent de locaux de stockage, d’entrepôts, de hangars ou même de bâtiments commerciaux. Ces différents types de bâtiments doivent subir des travaux de réhabilitation afin d’être éligibles au Pinel dans l’ancien. L’objectif de permettre aux investisseurs de réhabiliter des bâtiments en logements est de pouvoir équilibrer la demande et l’offre en France. Cela permet aussi en même temps de créer de nouveaux logements destinés aux foyers avec des revenus modestes.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Investir dans un logement compatible avec la loi Pinel ancien n’est pas la seule condition pour bénéficier d'une éligibilité au dispositif de défiscalisation. Les investisseurs doivent aussi respecter des conditions d’éligibilité bien précises. Les investisseurs doivent être des contribuables domiciliés en France. De plus, vous ne devez pas dépasser le plafond de loyer qui est le suivant en fonction des zones :

  • Zone A Bis : 17,55 €/m² ;
  • Zone A : 13,04 €/m² ;
  • Zone B1 : 10,51 €/m² ;
  • Zone B2 (sous agrément) : 9,13 €/m².

S’engager à louer pour une durée déterminée

Une autre condition d’éligibilité à la loi Pinel est l’engagement à louer pour une durée déterminée. En effet, vous bénéficiez des avantages fiscaux à condition que vous vous engagiez à louer le logement pendant une durée minimum prédéfinie. En Pinel, vous devez choisir un engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Conditions liées au locataire

Vous ne pouvez pas louer votre logement Pinel à n’importe quel locataire. Il existe effectivement des plafonds de ressources à ne pas dépasser en fonction des zones et de la composition du foyer.

Les plafonds de ressources des locataires pour un logement de la zone A sont les suivants :

  • Personne seule : 38 377 € ;
  • Couple : 57 357 € ;
  • + 1 personne à charge : 68 946 € ;
  • + 2 personnes à charge : 82 586 € ;
  • + 3 personnes à charge : 97 766 € ;
  • + 4 personnes à charge : 110 017 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 12 258 €.

Les plafonds de ressources des locataires pour un logement de la zone A Bis sont les suivants :

  • Personne seule : 38 377 € ;
  • Couple : 57 357 € ;
  • + 1 personne à charge : 75 188 € ;
  • + 2 personnes à charge : 89 769 € ;
  • + 3 personnes à charge : 106 807 € ;
  • + 4 personnes à charge : 120 186 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 13 390 €.

Les plafonds de ressources des locataires pour un logement de la zone B1 sont les suivants :

  • Personne seule : 31 280 € ;
  • Couple : 41 772 € ;
  • + 1 personne à charge : 50 233 € ;
  • + 2 personnes à charge : 60 643 € ;
  • + 3 personnes à charge : 71 340 € ;
  • + 4 personnes à charge : 80 399 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 8 969 €.

Les plafonds de ressources des locataires pour un logement de la zone B2 (sous agrément) sont les suivants :

  • Personne seule : 28 152 € ;
  • Couple : 37 594 € ;
  • + 1 personne à charge : 42 210 € ;
  • + 2 personnes à charge : 54 579 € ;
  • + 3 personnes à charge : 64 206 € ;
  • + 4 personnes à charge : 72 359 € ;
  • Majoration par personne à charge supplémentaire : + 8 070 €.

Les travaux de rénovation

Une condition d’éligibilité propre à l’investissement en Pinel dans l’ancien et à la réduction d'impôt est la réalisation de travaux de rénovation. Plus précisément, le montant des travaux de rénovation du logement doit s’élever à 25 % au moins du total de l’investissement.

Les caractéristiques de décence et de performance énergétique

Pour bénéficier de la loi Pinel ancien, le logement doit satisfaire des caractéristiques de décence et des critères de performance énergétique. Un logement décent doit avoir une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres ou un volume habitable de 20 m³. Il doit assurer la santé et la sécurité du locataire, ne pas être infesté d’animaux nuisibles et avoir les équipements nécessaires tels qu’un réseau électrique, une installation en eau potable, etc.

En ce qui concerne la performance énergétique, un logement ancien ayant subi une réhabilitation ou une rénovation doit obtenir le label « Haute performance énergétique, HPE rénovation » ou le label « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».

Le zonage du dispositif Pinel

La France est découpée en plusieurs zones pour le dispositif Pinel. À son lancement en 2014, il y avait cinq zones : la zone A Bis, la zone A, la zone B1, la zone B2 et la zone C.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Depuis le 31 décembre 2018, les zones B2 et C ont été exclues du dispositif. Il ne reste donc que les trois premières. Cette décision a été prise pour se concentrer sur les zones les plus tendues de France, c’est-à-dire les zones où l’offre est largement inférieure à la demande. D’ailleurs, la zone A Bis est la plus tendue de France.

 

Investir dans une ville éligible en 2021

Pour bénéficier de la loi Pinel ancien et de la réduction d'impôt en 2021, vous devez investir dans un logement qui se situe dans une ville éligible. À titre d’exemple, la zone A Bis comprend Paris et sa petite couronne avec des douzaines de communes réparties dans plusieurs départements.

La zone A est composée des grandes villes de France comme Montpellier, Marseille, Lyon, Lille, etc. Il y a aussi la partie française de l’agglomération de Genève. Toutes les communes de la petite couronne de Paris ne faisant pas partie de la zone A Bis sont comprises dans la zone A.

Ensuite, la zone B1 comprend les villes de taille moyenne qui ont plus de 250 000 habitants. Il s’agit par exemple de Bordeaux, de Grenoble et de Nancy. La Corse fait d’ailleurs partie de la zone B1.

Pour rappel, la composition de chaque zone est déterminée en fonction du marché immobilier des villes. Ainsi, une ville peut passer d’une zone à une autre chaque année. Il est donc recommandé de vérifier la liste détaillée des zones éligibles à la loi Pinel chaque année.

Quels sont les avantages fiscaux (déficit foncier) ?

La loi Pinel dans l’immobilier ancien vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Bien entendu, investir dans un logement ancien requiert obligatoirement la réalisation de travaux de rénovation et de réhabilitation. Néanmoins, la loi Pinel dans l’ancien est souvent plus avantageuse fiscalement que dans le neuf.

Réduction de votre impôt

À l’instar de la loi Pinel dans le neuf, le dispositif ancien vous permet d’avoir une réduction d’impôt. Le taux de cette réduction est de 12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans de location et 21 % pour 12 ans de location.

Le déficit foncier

La loi Pinel dans l’ancien propose un deuxième avantage, le déficit foncier. Il s’agit d’un mécanisme qui s’applique quand le logement coûte plus cher que ce qu’il rapporte. Vous pouvez ainsi déduire la différence de votre revenu global pendant plusieurs années et diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Les points communs avec le Pinel neuf

La loi Pinel dans l’ancien a plusieurs points communs avec la loi Pinel dans le neuf. Dans les deux cas, vous devez investir dans un logement éligible qui se trouve dans une zone prise en compte par Pinel. Ensuite, vous devez respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires prédéfinis. De plus, le montant de la réduction d’impôt est identique pour l’ancien et le neuf.

Pourquoi investir avec le dispositif Pinel ancien ?

Investir avec le dispositif Pinel ancien propose plusieurs avantages. D’une part, vous achetez des biens immobiliers à un prix plus attractif. Ces biens peuvent être valorisés après les travaux de rénovation puisqu’ils se situent souvent dans des emplacements prisés tels que les centres-villes et les quartiers les mieux réputés. De manière générale, un logement ancien est entre 20 et 30 % moins cher qu’un logement neuf pour la même superficie.

D’autre part, investir avec le dispositif Pinel ancien est encore plus avantageux qu’un investissement dans le neuf. Vous cumulez effectivement le déficit foncier avec la réduction d’impôt. Enfin, une acquisition d’un logement ancien est généralement un placement sûr pour construire votre patrimoine immobilier, à condition qu’il soit correctement réhabilité et rénové.

Foire aux questions

Comment calculer le loyer en Pinel ancien ?

Vous avez besoin de la surface utile qui représente la surface habitable et 50 % des dépendances. Vous calculez ensuite le coefficient multiplicateur avec : 0,7 + 19 / surface utile. Le loyer est donc : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer.

Quelle est la durée de validité de la loi Pinel ?

Après avoir été prolongée pour 3 ans en 2018, la loi Pinel se terminera le 31 décembre 2024.

À combien est limité le déficit foncier ?

Le déficit foncier a une limite de 10 700 € par an. S’il dépasse cette limite, le surplus sera reporté sur vos revenus fonciers pendant les 10 prochaines années.