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Peut-on louer en meublé avec la loi Pinel ?

La demande pour les logements meublés est forte, notamment dans les villes étudiantes par exemple. Pour un investisseur en Pinel, louer le bien en meublé pourrait ainsi se révéler plus facile et plus avantageux d’un point de vue fiscal. Cependant le dispositif Pinel est formel sur ce point, la location sous le régime Pinel doit être une location nue. Ce qui n’empêche pas de pouvoir profiter des avantages de l’un puis de l’autre au cours de la vie de l’investissement immobilier.

Rappel des principes du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est en place depuis 2014 avec comme objectif de soulager les zones de tension immobilières en France. Le but est de soutenir l’investissement locatif dans les régions où la demande en logement est supérieure à l’offre. Le dispositif Pinel présente de multiples avantages pour le propriétaire. Tout d’abord, du fait du zonage du Pinel, il est sûr de pouvoir louer facilement son bien et de n’être confronté qu’à très peu de vacances locatives voir aucune. De plus, il bénéficie d’une réduction directe de ses impôts calculée en fonction du prix d’achat du bien et de la durée d’engagement en Pinel. La réduction d’impôts est de 12 % du montant investi pour une durée de 6 ans, de 18 % pour une durée de 9 ans et de 21 % pour une durée de 12 ans. Il est possible de commencer par un engagement de 6 ans qui est ensuite renouvelé par tranche de 3 ans.

Pour pouvoir profiter de ces réductions d’impôts, le bailleur doit remplir certaines conditions. Il a 12 mois pour mettre son bien neuf en location, à partir de l’achèvement des travaux ou de la remise des clés. Il ne peut pas vendre le bien avant d’être arrivé au terme de la durée d’engagement. Le bien mis en location doit être la résidence principale du locataire.

Par ailleurs, le bien doit se situer dans une zone éligible du dispositif Pinel à savoir la zone A, Abis ou B1. Enfin, il doit respecter les exigences imposées par la loi Pinel en matière de performances énergétiques.

Du point de vue de la location, le bailleur doit respecter un plafond maximum de loyer exigible. Ce plafond est déterminé selon la surface du bien ainsi que des barèmes Pinel qui sont actualisés tous les ans. Par ailleurs, le locataire ne doit pas dépasser un seuil de revenu maximum annuel. Ce seuil est aussi actualisé annuellement par décret et est calculé en fonction de la zone Pinel ainsi que de la composition du foyer fiscal (personne seule, couple, nombre de personnes à charge).

Pourquoi une obligation de louer le bien en nu ?

Il est clairement défini par la loi Pinel que la location doit se faire nue, et ne peut en aucun cas être meublée sous peine de se voir annuler tous les avantages fiscaux liés à cet investissement. Cette obligation est liée à une question de législation. En effet, les revenus locatifs encaissés par un bailleur en Pinel entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, ils entrent dans celle des bénéfices industriels et commerciaux.

Par ailleurs, les investisseurs qui passent en Pinel ont déjà un investissement de base élevé pour l’achat ou la construction du logement. Il est donc pour eux pratique de ne pas avoir en plus à payer l’équipement du bien pour une location meublée.

Louer sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La durée d’engagement pour un investissement en Pinel est de minimum 6 ans. Une fois cette première période d’engagement passée, il est ensuite possible soit de renouveler deux fois pour des périodes de 3 ans, pour atteindre un total de 12 ans. Il est aussi possible pour le propriétaire de décider de sortir du système Pinel pour disposer librement de son bien. Dans ce cas, une des options est d’équiper son logement pour le passer en location meublée. En effet, le statut de LMNP présente des avantages non négligeables pour le bailleur. La location en meublé impose de mettre à la disposition du locataire tous les éléments nécessaires pour pouvoir vivre confortablement dans l’appartement. Il s’agit donc au début d’un investissement, mais qui se révèle ensuite vite rentabilisé.

Avec ce statut de LMNP, les revenus locatifs entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme c’est le cas en Pinel. Dans ce cas, le bailleur a alors deux options possibles au niveau de son régime fiscal :

  • le régime micro-BIC avec un abattement de 50 % sur les revenus déclarés
  • le régime réel d’imposition qui permet d’amortir la valeur du bien ainsi que celui du mobilier.

Pour cette deuxième option, le calcul de la charge d’amortissement étant assez complexe, il est recommandé de prendre un expert-comptable pour aider à remplir la déclaration de revenus de loueur en meublé non professionnel. Et cela d’autant plus que ce sont également des frais déductibles.

Comment cumuler Pinel et meublé ?

Il existe deux options qui permettent cependant de cumuler les deux dispositifs. Le premier consiste à investir dans deux appartements et en mettre un en Pinel et l’autre en location meublée. L’avantage du statut de LMNP est qu’il n’impose ni zone géographique ni logement neuf. Les critères sont pour mettre un logement en location meublée, mis à part bien sûr l’équipement en lui-même.

Une seconde possibilité consiste à mettre son logement neuf en location Pinel pendant 6 ans. Une fois cette première durée d’engagement terminée, le bailleur peut décider de renouveler pour 3 ans, et cela deux fois de suite pour arriver à une location en Pinel de 12 ans, qui est le maximum. Ou bien au terme de ces 6 ans, il peut décider de passer sa location en LMNP. Pour cela, il lui suffit de meubler le logement avec tous les éléments exigibles puis de le mettre en location. Il n’a, à ce moment-là, plus besoin de respecter les plafonds de loyer ni de revenus des locataires. En avertissant l’administration fiscale de ce changement, il change ainsi ses revenus locatifs qui passent de revenus fonciers à bénéfices industriels et commerciaux, et donc imposés différemment, mais de façon aussi avantageuse.