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Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel dans un bien à rénover ?

Le dispositif Pinel ancien est une extension apportée à la loi Pinel neuf. Il permet aux investisseurs de disposer des mêmes avantages fiscaux lors d’un achat dans l’immobilier ancien. Cependant, pour bénéficier d’une réduction d’impôt, les conditions sont nombreuses et doivent être constatées par un expert indépendant, d'importants frais supplémentaires sont donc à prévoir par rapport aux logements neufs. Logements éligibles, travaux de rénovation, critères de décence et de performance énergétique : tour d'horizon sur la loi Pinel ancien.

La loi Pinel ancien, qu’est-ce que c’est ?

La loi Pinel ancien est entrée en application le 1er janvier 2015. Elle complète la loi Pinel, alors réservée aux investissements locatifs dans l’immobilier neuf. La loi Pinel dans l’ancien étend le dispositif Pinel afin de lutter contre le manque de logements locatifs dans certaines agglomérations françaises.

Afin de bénéficier du dispositif Pinel réhabilité, il convient toutefois de respecter certaines conditions. Ainsi, les travaux de rénovation et la location du bien sont encadrés par la loi.

Bon à savoir : tout comme la loi Pinel neuf, la loi Pinel ancien devrait être abrogée au 31 décembre 2024. Notez également que les avantages fiscaux offerts par le dispositif connaîtront une baisse significative dès 2023.

Quels logements sont éligibles au Pinel dans l’ancien ?

Deux types de logements sont éligibles à la loi Pinel dans l’ancien :

  • Les logements à réhabiliter : votre logement doit alors être reconnu comme indécent lors de son acquisition. En d’autres termes, le bien immobilier doit présenter des risques pour la sécurité physique ou la santé des futurs locataires. À cela s’ajoute le non-respect des performances énergétiques minimales attendues. Lors de votre achat, le logement est considéré comme non conforme à l’usage d’habitation.
  • Les locaux à transformer en habitations. Il peut s’agir d’un hangar, d’un entrepôt ou encore d’un local commercial dont l’utilisation première n’était pas dédiée à l’habitation. Dans ce cas, il conviendra d’effectuer des travaux de rénovation afin de créer des espaces utiles aux locataires (cuisine, salle de bain, etc.). La réhabilitation vise également à remettre le logement aux normes de décence et de performance énergétique.

Rénover un appartement pour bénéficier de la loi Pinel dans l’ancien

Les travaux, la phase décisive du dispositif

Investir dans l’immobilier ancien en loi Pinel impose de se soumettre à de nombreuses conditions d’éligibilité. En effet, le logement ancien doit faire l’objet d’un contrôle par un expert indépendant qui constatera les défauts de décence et de performance énergétique. En tant que propriétaire du bien, vous devrez alors vous engager à corriger l’ensemble de ces manquements afin de bénéficier de la loi Pinel.

Pour être éligible la loi Pinel ancien, un expert doit établir le constat suivant :

  • Le logement ne répond pas à au moins quatre des quinze critères de décence
  • Le logement ne répond pas à au moins six des douze critères de performance énergétique

Les caractéristiques de décence et de performance énergétique

La réhabilitation du logement s’appuie sur les critères de décence en vigueur et s’applique aux éléments suivants :

  • État du gros œuvre
  • Charpente
  • Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
  • Dispositifs de retenue des personnes
  • Présence de plomb dans les peintures
  • Présence d’amiante
  • Réseaux d’eau
  • Sécurité des installations de gaz
  • Installations sanitaires
  • État de la cuisine
  • Dispositif de chauffage
  • État de la ventilation
  • Caractéristiques des parois et menuiseries
  • Composition générale du logement

La performance énergétique, quant à elle, est évaluée selon les douze points suivants :

  • Respect des conditions minimales de surface et volume habitable
  • Absence de risque d’accessibilité au plomb
  • Absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds contenant de l’amiante
  • Ouvrants de caractéristique thermique <= 2,9 W/m² K
  • Sécurité de l’installation électrique
  • Sécurité de l’installation du gaz
  • Présence d’un équipement de chauffage (centralisé ou individuel)
  • Évacuation des eaux usées et eaux vannes
  • Une pièce minimum pour la toilette avec douche/baignoire et lavabo
  • Existence d’un cabinet d’aisances séparé des pièces principales
  • Présence de protection solaire sur les baies exposées
  • Isolation des combles si l’habitation est située sous les combles

Quelles réductions d’impôts ?

Une fois les travaux de réhabilitation effectués, un expert indépendant viendra constater le respect des critères de décence et de performance énergétique. Vous pourrez alors bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les investisseurs en loi Pinel neuf. Cette défiscalisation est calculée en fonction de votre engagement locatif :

  • 12 % de réduction d’impôt pour un bien loué 6 ans
  • 18 % de réduction d’impôt pour un bien loué 9 ans
  • 21 % de réduction d’impôt pour un bien loué 12 ans

Le coût de certains travaux de rénovation entre également dans le calcul de la réduction d’impôt. Il s’agit des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration du logement. Le Pinel réhabilité ouvre aussi droit à une déduction des travaux dans les parties communes sur les revenus fonciers, dans la limite de 10 700 € par an. Ainsi, la loi Pinel ancien donne accès aux avantages de la loi Pinel et du Déficit Foncier.

Bon à savoir : les avantages fiscaux sont plus importants si vous choisissez d’investir en Outre-Mer. Vous pourrez dès lors bénéficier d’une défiscalisation de 23 % pour un engagement de 6 ans, 29 % pour un engagement de 9 ans et 32 % pour un engagement de 12 ans.

Foire aux questions

Quelles sont les conditions de location pour bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel ?

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt Pinel, votre bien immobilier doit être situé dans une zone classée Pinel. Vous devez également respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires.

Quel est le plafond pour les investissements en loi Pinel ancien réhabilité ?

Le plafond des investissements en loi Pinel ancien réhabilité est fixé à 300 000 € par an. Ce montant englobe l’achat du bien immobilier et le coût des travaux.

Est-il possible de louer son logement Pinel à un membre de sa famille ?

Oui, la loi autorise la location d’un logement Pinel à un membre de sa famille. Votre investissement en loi Pinel ancien pourra ainsi bénéficier à un ascendant ou descendant proche.

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