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Quel est le plafond de loyer maximum en loi Pinel ?

Introduit sur le marché immobilier pour permettre aux foyers modestes et intermédiaires d’accéder au logement, le dispositif Pinel impose tout d’abord aux investisseurs des plafonds de loyers. Le bailleur devra en effet calculer le montant auquel s’élève le loyer de son logement en fonction d’un indice au mètre carré, et ce, en s’appuyant sur la localisation du bien immobilier selon la zone Pinel (zone A, A bis, B1, B2 ou C). L’indice en 2021 se situe entre 9.13€ et 17.55€ et est soumis à des modifications par le gouvernement chaque année. Cette mesure, simple à mettre en place, permet d'encadrer le dispositif en évitant les loyers abusifs, particulièrement dans les zones où la tension immobilière est prononcée (comme dans les grandes métropoles). Découvrez dans cet article tout ce que vous avez besoin de savoir sur le plafonnement des loyers des logements Pinel.

En quoi consiste le dispositif Pinel ?

La loi Pinel représente un dispositif de défiscalisation immobilière qui offre une possibilité de réduction d’impôt tout en vous permettant de constituer un patrimoine immobilier dans le neuf. L’investisseur qui fait un engagement locatif dans un logement neuf peut obtenir un avantage fiscal allant jusqu’à 63 000€. Mais pour ce faire, il faut impérativement respecter tous les principes du dispositif Pinel, ce qui inclut les plafonds de ressources des locataires et le plafond de loyer.

Les principes du dispositif Pinel

Les principes du dispositif Pinel concernent plusieurs aspects de la location : le logement, la mise en location et le locataire. Si l’investisseur déroge à l’une des conditions, son droit à la réduction d’impôt et aux autres avantages Pinel sera perdu.

Pour le logement, la loi Pinel stipule qu’il doit être situé dans une zone éligible tout en étant neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement. S’il date de plus de 15 ans, il doit obligatoirement être soumis à des travaux de réhabilitation et/ou de rénovation car le logement loué doit toujours satisfaire les normes de performance énergétique (Label BBC, RT2012 ou RT2020). Aussi, la maison doit être achevée au maximum 30 mois après l’obtention du permis de construire et être mise en location dans l’année qui suit la remise des clés.

Pour ce qui est des conditions concernant le locataire et la mise en location, le propriétaire doit effectuer un engagement de location d’une durée minimale de 6 ans et respecter le plafond de loyer exigé sur son investissement, tout comme il doit choisir un locataire qui respecte les plafonds de ressources légaux. Il faut également que le logement soit loué non meublé en tant qu’habitation principale du locataire.

Les plafonds de loyers Pinel pour 2021

Les plafonds de loyers Pinel sont revus chaque année afin qu’ils correspondent à l’évolution du marché immobilier. Les changements apportés sont généralement annoncés en février de l’année d’application, mais cette année, le bulletin officiel de l’administration fiscale (le BOFIP - impôts) n’a annoncé les plafonds de loyers loi Pinel 2021 que fin mars.

Le loyer maximum est fixé par zone

Pour s’adapter à chaque zone, les plafonds de loyers Pinel sont fixés par zone. Ainsi, selon la zone éligible au dispositif dans laquelle se trouve le logement neuf, le bailleur devra se soumettre à un plafond de loyer spécifique.

Récemment il n’y a plus que 3 zones qui sont éligibles à la loi Pinel parmi les cinq zones existantes. En effet, la zone C ainsi que la zone B2 ont été supprimées du dispositif les années précédentes et seules certaines communes situées dans ces dernières profitent encore du dispositif Pinel grâce à un agrément du préfet de région. Les zones Pinel 2021 se restreignent donc à : la zone A, la zone A bis et la zone B1.

C’est dans ces conditions que, pour l’année 2021, le plafond de loyer de la zone A bis est de 17.55€/m², celui de la zone A de 13.04€/m², et celui de la zone B1 s’élève à 10.51€/m², tandis que celui de la zone B2 (sur agrément) est égal à 9.13€/m².

Loi pinel 2021 : les plafonds de loyers spécifiques

Certes les plafonds de loyers sont applicables selon le zonage Pinel, mais on retrouve des spécificités dans certaines villes et communes des zones éligibles qu’il faut absolument prendre en considération. Afin de s’adapter au mieux et de ne pas se retrouver au-dessus de la moyenne des prix du marché locatif fixés au niveau local d’une région, les plafonds de loyers dictés par le gouvernement peuvent faire l’objet d’une réduction par arrêté du préfet de région.

Ainsi, on peut trouver des communes dans la zone A bis par exemple, comme Saint-Denis, dont le plafond est de 14.91€/m² au lieu de 17.55€/m². Cette mesure de modulation des loyers Pinel permet de faire face de manière ciblée à la crise immobilière.

Comment calculer le plafond de loyer maximum en loi Pinel ?

La loi Pinel détermine les plafonds de loyers en tenant compte de la superficie du logement. C’est pourquoi, pour trouver le plafond de loyer de votre logement en loi Pinel, il faut systématiquement multiplier le plafond fixé en mètres carrés par un coefficient afin d’obtenir le plafond final.

Le coefficient multiplicateur est : 0.7 + 19 / S (S : surface pondérée). Ce coefficient s’arrondit à 2 chiffres suivant la virgule et il ne peut excéder la valeur 1.2. Alors, le plafond de loyer final est équivalent au plafond de loyer fixé multiplié par ce coefficient.

Calcul de la surface pondérée

La surface prise en compte dans le calcul du coefficient multiplicateur correspond à la surface habitable de la maison à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes (sous-sols, greniers aménageables, vérandas, caves, balcons, etc.). La surface des annexes est limitée à 8m² par logement.

Bon à savoir :

Il n’y a que les terrasses qui sont accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré qui peuvent être prises en compte. Ce qui veut dire que les jardins et terrasses en rez-de-jardin ne peuvent entrer dans le calcul des annexes.

Pour vous aider à comprendre ces informations, nous allons voir deux exemples de calcul de loyer : l'un en zone A bis, l'autre en zone B1.

Exemple d'un calcul de loyer en zone A bis

Si on prend l’exemple d’une résidence de type T2 dotée d’une surface habitable qui équivaut à 42m² et qui se situe à Paris (l’indice pinel est donc de 17.55€), alors le calcul du loyer Pinel se fera comme suit :

[17.55 € x (0.7+ 19/42 m2)] x 42 m² = 849.42 €

Donc pour respecter le plafond de loyer Pinel imposé en zone A bis, vous devrez impérativement louer votre logement à Paris à 849.42€ maximum.

Exemple d’un calcul de loyer en zone A bis

A présent, si on prend l’exemple d’une maison dotée d’une surface habitable qui équivaut à 60m² avec des annexes d’une surface de 6m² et qui se situe à Nantes (l’indice est donc de 10.51€), alors le calcul du loyer Pinel se fera selon la méthode suivante :

D’abord, on calcule la surface à prendre en compte (surface habitable et la moitié de la surface des annexes) : 60 + (6 / 2) = 63 m².

Ensuite, on procède au calcul du loyer maximal : [10.51 € x (0.7 + 19 / 63)] x 63 = 663.18 €

Donc pour se soumettre au plafond de loyer Pinel exigé, vous devrez obligatoirement louer votre bien immobilier à Nantes à 663.18€ maximum.

Plafonds de ressources

Si le dispositif Pinel oblige chaque investisseur à honorer les plafonds de loyers fixés, il soumet également les locataires à respecter les plafonds de ressources. Ces deux mesures vont de paire car elles aspirent toutes deux à un même objectif : offrir un logement aux foyers intermédiaires. Le gouvernement a donc mis en place des critères de revenus pour les potentiels locataires afin de s’assurer de leur éligibilité au dispositif Pinel. Pour savoir si un demandeur satisfait les critères requis, il faut comparer son revenu fiscal de référence de l’année n-2 avec les plafonds établis.

Bon à savoir :

Les plafonds de ressources ne doivent pas forcément être respectés durant toute la période de location. La situation financière des locataires peut s’améliorer après la signature du bail sans que cela n’affecte l’avantage fiscal du propriétaire.

Foire aux questions

Le plafond de loyer Pinel inclut-il les charges ?

Non, les plafonds de loyers Pinel fixés par le gouvernement ne prennent pas en compte les charges.

Puis-je cumuler un investissement Pinel avec un prêt à taux zéro (PTZ) ?

La loi Pinel exige de mettre en location son investissement immobilier, tandis que le prêt à taux zéro permet d’acquérir son logement principal. Il est donc impossible de cumuler les deux. Vous pouvez cependant envisager de faire l’un après l’autre.

Puis-je trouver des simulateurs Pinel en ligne ?

Oui, il est tout à fait possible de trouver un simulateur Pinel en ligne, il suffit simplement de faire une recherche sur le sujet (que ce soit sur un moteur de recherche ou même sur les réseaux sociaux).

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