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Comment faire le calcul de votre réduction d’impôt en loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation visant à encourager les investissements locatifs tout en luttant contre la crise du logement. Son objectif principal est de faciliter l’accès aux logements à des foyers avec des revenus modestes dans les zones tendues. Pour les investisseurs, l’avantage de la loi Pinel est la réduction d’impôt sur le revenu qu’elle propose. Nous détaillerons ici le calcul de la réduction d'impôt Pinel afin de déterminer le montant exact de défiscalisation.

Quel est le montant de la réduction d’impôt « Pinel » ?

Une fois que vous avez acquis un logement dans le cadre de la loi Pinel et que vous l’avez mis en location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Celle-ci se calcule en fonction de la localisation du logement et de la durée d’engagement de location. En effet, vous vous engagez à louer le logement pendant une période prédéfinie en tant qu’investisseur.

En métropole, les taux de la réduction d’impôt Pinel sont les suivants :

  • 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans d’engagement de location ;
  • 18 % de réduction d’impôt pour 9 ans d’engagement de location ;
  • 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans d’engagement de location.

En Outre-mer, les taux de la réduction d’impôt Pinel sont les suivants :

  • 23 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location ;
  • 29 % de réduction d’impôt pour 9 ans de location ;
  • 32 % de réduction d’impôt pour 12 ans de location.

Rappel des règles pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel

La loi Pinel est un dispositif avantageux, mais il y a certaines règles à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt. Vous devez notamment faire l’acquisition d’un logement éligible dans une zone Pinel. Il n'est pas possible d'acheter une maison. Ensuite, vous choisissez la durée durant laquelle vous vous engagez à louer le logement. Vous pouvez le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.

Une autre règle est de trouver un locataire dans le délai autorisé qui est de 12 mois après la date d’acquisition, d’achèvement du logement ou d’achèvement des travaux. Vous devez louer le logement vide à un locataire qui l’occupera à titre de résidence principale. En tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter le plafond de loyer déterminé par la zone dans laquelle le logement se situe. Les revenus du locataire ne doivent aussi pas dépasser le plafond de ressources autorisé.

Calcul de la réduction d’impôt Pinel : la notion de prix de revient !

Avant de détailler le calcul de la réduction d’impôt Pinel, il est important de faire le point sur la notion de prix de revient. En effet, le prix de revient est la base pour calculer la réduction de votre impôt Pinel. Il faut donc savoir le calculer avant de déterminer le montant de la réduction d’impôt sur le revenu. De manière générale, le prix de revient est calculé en ajoutant les frais annexes de l’investissement au prix d’achat du logement. Ces frais annexes comprennent notamment la TVA, la taxe de publicité foncière, les commissions versées aux intermédiaires et les droits d'enregistrement le cas échéant. Voici le prix de revient de votre investissement Pinel en fonction du bien immobilier que vous avez acquis.

Logement Pinel acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement

Les frais annexes qui s’ajoutent au prix d’achat pour calculer le prix de revient sont les frais de notaire et les commissions d’agence.

Vous avez fait construire le logement Pinel

Le prix de revient équivaut au prix d’achat du terrain constructible auquel il faut ajouter le coût de la construction ainsi que celui des équipements sanitaires et de chauffage.

Logement Pinel acquis inachevé

En plus des frais de notaire et des commissions d’agence, les frais annexes comprennent aussi le coût des travaux d’achèvement du bien et celui des travaux d’aménagement intérieur.

Local transformé en Pinel

Dans le cas d’une réhabilitation d’un local transformé en Pinel, il faut prendre en compte les frais de notaire, les commissions d’agence et le montant des travaux de rénovation ou de transformation. Ces travaux correspondent par exemple à une reconstruction, à un agrandissement, à des réparations et à une amélioration de l’habitat.

Quelles sont les méthodes de calcul de la réduction d’impôt Pinel ?

Pour calculer la réduction d’impôt Pinel, vous multipliez le prix de revient par le taux de réduction. Ensuite, le montant de la réduction totale est divisé par le nombre d’années de location pour connaître la réduction dont vous bénéficierez chaque année.

Exemple de calcul Pinel : le montant de la réduction d’impôt

Pinel en métropole

Un couple investit dans un appartement en VEFA de 33 m² à Lyon. Le prix de revient de leur investissement est de 177 500 €. Ainsi, les trois possibilités de réduction sont :

  • 12 % sur 6 ans, soit 21 300 € de réduction d’impôt;
  • 18 % sur 9 ans, soit 31 950 € de réduction d’impôt ;
  • 21 % sur 12 ans, soit 37 275 € de réduction d’impôt.

Pinel en Outre-mer

Un couple investit dans un appartement neuf de 60 m² à la Réunion. Le prix de revient de leur investissement est de 270 300 €. Ainsi, les trois possibilités de réduction sont :

  • 23 % sur 6 ans, soit 62 169 € de réduction d’impôt;
  • 29 % sur 9 ans, soit 78 387 € de réduction d’impôt ;
  • 32 % sur 12 ans, soit 86 496 € de réduction d’impôt.

Foire aux questions

Quand le dispositif Pinel prend-il fin ?

Le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024.

Quels sont les plafonds de loyer en Pinel ?

Les plafonds de loyers sont de 17,55 €/m² pour la zone A Bis, 13,04 €/m² pour la zone A et de 10,51 €/m² pour la zone B1. Ils sont de 10,55 €/m² pour les DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon et de 12,83 €/m² pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, les îles Wallis et Futuna.

Peut-on faire une simulation de loi Pinel sur Excel ?

Oui, vous pouvez faire une simulation de loi Pinel sur Excel pour déterminer notamment le loyer à fixer, vos revenus fonciers et la réduction d’impôt dont vous pouvez bénéficier. Nous recommandons toutefois de vous tourner vers un conseiller Cogedim pour plus de précisions.

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