Comment réduire ses impôts avec la loi Pinel?

Comment ça marche, la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui se base sur l’investissement locatif. D’abord, l’investisseur doit acquérir un logement éligible situé dans une zone Pinel. Ensuite, il doit effectuer un engagement de location en respectant la durée minimale, puis mettre son bien à louer en choisissant un locataire éligible et solvable. La mise en location doit être soumise aux plafonnements imposés et aux autres conditions Pinel. Enfin, Le propriétaire bailleur doit effectuer sa déclaration de revenus en prenant en compte ses investissements Pinel.

Bon à savoir

La loi Pinel n’est applicable que sur les investissements locatifs effectués entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Qui peut bénéficier d'une défiscalisation en loi Pinel ?

La loi Pinel offre une réduction d’impôt à tout contribuable domicilié en France qui respecte les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel. Ces conditions concernent différents aspects de l’investissement locatif et on peut les diviser en trois catégories : conditions de logement, conditions de mise en location, conditions liées au locataire.

Conditions de logement

Pour les conditions Pinel concernant le logement, le dispositif impose aux investisseurs de choisir un logement qui se trouve dans une zone Pinel éligible et qui satisfait impérativement les normes de performances énergétiques exigées par la réglementation thermique RT2012 ou RT2020, ou par le label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013. En ce qui concerne l’état du logement, celui-ci doit être :

• Neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement VEFA ;
• Construit par l’investisseur ;
• Ancien faisant l’objet de travaux de rénovation/réhabilitation (représentant 25% au moins du coût total) ;
• Un local ayant subi des transformations pour devenir un logement d’habitation.

Bon à savoir

Si le logement nécessite des travaux, alors le niveau de performance énergétique exigé est le label HPE rénovation 2009, ou le label BBC rénovation 2009.

Conditions de mise en location

La mise en location doit également satisfaire certaines conditions Pinel pour permettre à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôt. D’abord, le logement doit être mis en location vide, dans l’année qui suit la remise des clés au futur bailleur. Ensuite, chaque investisseur doit faire un engagement de location respectant une durée minimale de 6 ans et pouvant aller jusqu’à 9 ou 12 ans. Enfin, l’une des conditions les plus essentielles est de respecter les plafonds de loyers mis en place dans la zone Pinel du logement.

Conditions liées au locataire

En ce qui est du locataire, la loi Pinel vous permet pleinement de louer le logement à votre ascendant ou descendant (parent ou enfant), à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. De plus, le locataire doit se servir du logement loué comme résidence principale et avoir un revenu fiscal de référence qui ne dépasse pas les plafonds de ressources exigés dans la zone Pinel concernée.

Loi Pinel : les plafonds de ressources des locataires en 2020, 2021 et 2022

Les plafonds de ressources des locataires sont réexaminés et modifiés chaque année dans le but de s’adapter aux évolutions du coût de la vie et des autres facteurs importants. Ainsi, les plafonds de ressources de l’année 2020 ont légèrement été revus à la baisse en 2021. Pour illustrer cela, voici l’exemple des plafonds en zone A bis en 2020, en 2021 et en 2022 :

• Personne seule : 38 465 € en 2020 ; 38 377€ en 2021 et 39 363 en 2022 ;
• Couple : 57 489€ en 2020 ; 57 357€ en 2021 et 58 831 en 2022 ;
• Personne seule ou couple avec une personne à charge : 75 361€ en 2020 ; 75 188€ en 2021 et 77 120 en 2022 ;
• Personne seule ou couple avec deux personnes à charge : 89 976€ en 2020 ; 89 769€ en 2021 et 92 076 en 2022 ;
• Personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 107 053€ en 2020 ; 106 807 en 2021 et 109 552 en 2022 ;
• Personne seule ou couple avec quatre personnes à charge : 120 463€ en 2020 ; 120 186€ en 2021 et 123 275 en 2022 ;
• Majoration par personne à charge supplémentaire : 13 421€ en 2020 ; 13 390€ en 2021 et 13 734 en 2022.

Comment sont fixés les loyers en loi Pinel ?

Les plafonds de loyers Pinel sont réévalués chaque année en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. Pour fixer un loyer en loi Pinel, un investisseur qui gère lui-même son investissement locatif doit prendre en compte trois paramètres : le coefficient multiplicateur, le plafond de loyer à respecter selon la zone Pinel, et la surface du logement. Une formule de calcul est ensuite appliquée sur ces éléments pour obtenir le loyer mensuel exact à ne pas dépasser.

Le plafond de loyer en 2023 a été fixé à 18,25€/m² en zone A bis, 13,56€/m² en zone A et 10,93€/m² en zone B1.

Bon à savoir

Les plafonds de loyer peuvent être soumis à une réduction afin de prendre en compte les spécificités du marché locatif immobilier local.

Est-il possible d'effectuer un second investissement locatif en loi Pinel ?

La loi Pinel aspire à encourager, par des moyens de défiscalisation, la construction de logements neufs en privilégiant l’investissement privé. De ce fait, elle permet aux investisseurs d’effectuer deux investissements locatifs par année. Vous avez donc le droit de bénéficier de la réduction Pinel en mettant au maximum deux logements en location via ce dispositif. Le total investi ne doit cependant pas dépasser 300 000€/an et respecter une moyenne de 5500€/m² de surface habitable.

Si vous essayez de mettre plus de deux logements en location Pinel durant une année, l’administration fiscale ne prendra en compte que les deux premiers logements en ce qui concerne la réduction d’impôt et les autres avantages.

Quel est le taux de la réduction d'impôt en 2024 ?

Le taux de la réduction d’impôt Pinel n’est pas unique, il dépend entièrement de la durée d’engagement de location que l’investisseur entreprend de choisir. Il existe trois taux de réduction applicables en 2024 :

• 9% si la durée d’engagement est de 6 ans ;
• 12% si la durée d’engagement est de 9 ans ;
• 14% si la durée d’engagement est de 12 ans.

Il faut également savoir que la réduction d’impôt Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales, ce qui limite votre avantage fiscal perçu par le dispositif Pinel à un maximum de 10 000€ par année.

Bon à savoir

Les taux de la réduction d’impôt seront soumis à des diminutions de manière progressive pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, sauf pour certaines exceptions.

Que faire pour bénéficier du dispositif Pinel ? Quelles démarches effectuer ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel au niveau de l’administration fiscale, il suffit d’effectuer une déclaration d’impôts qui prend en considération la défiscalisation immobilière à laquelle vous avez droit via la loi Pinel. Le calcul de la réduction se fait une fois votre déclaration soumise, et pour ce faire, il faut impérativement joindre quelques documents importants.

Lorsque vous procéderez à votre première déclaration d’impôts sur le revenu après avoir effectué l’achat du logement ou après l’achèvement des travaux, vous devrez fournir un engagement de location, qui n’est autre que le formulaire 2044 EB, à votre administration fiscale. Ce document est nécessaire pour prouver votre volonté de mettre en location votre bien immobilier sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Vous aurez besoin par ailleurs de présenter les formulaires 2044 et 2044 SPE qui contiennent des informations sur le bilan foncier de l’opération (les loyers perçus auxquels on soustrait les frais, les taxes, et les charges) qui permet d’élaborer un bilan total, soit positif (ce qui est synonyme d’un bénéfice foncier), soit négatif (qui représente un déficit foncier). Celui-ci s’ajoutera ou se soustraira au revenu global qui vous sera imposable. Si votre bilan foncier est négatif, il sera alors imputé à vos revenus globaux et vous pourrez le déduire de votre revenu imposable. Une fois cette première baisse effectuée, on pourra ajouter la défiscalisation en loi Pinel. Ceci doit être indiqué dans le formulaire 2042 au niveau de la rubrique « Revenus fonciers ».

Enfin, il est primordial d’ajouter le formulaire 2042-C qui concerne directement la réduction d’impôt accordée chaque année grâce à la loi Pinel. Elle doit être mentionnée au niveau de la rubrique « Charges ouvrant droit à réduction d’impôt ». Par exemple, elle peut correspondre à 18% du prix de revient (en incluant les frais notariaux) divisé par 12 dans le cas d’un investissement effectué sur 12 ans.

Quand vais-je bénéficier de la réduction d'impôt Pinel ?

Bénéficier de la réduction d’impôt Pinel n’est possible que si l’investisseur respecte la totalité des conditions d’éligibilité à la loi Pinel et le calcul de la réduction commence à la date d’achèvement des travaux (DAT). L’avantage fiscal est applicable sur l’impôt de l’année qui comprend la date d’achèvement du bien immobilier et ceci est valable quel que soit le mois de livraison du bien.

Comment se calcule la défiscalisation Pinel en 2024 ?

La formule de calcul de la réduction d’impôt Pinel est similaire à celle de toutes les autres lois de défiscalisation immobilière (celles donnant droit à un avantage fiscal en faisant un investissement locatif). Il suffit de multiplier le taux de réduction par le prix d’achat : taux de réduction x prix d’achat. La réduction appliquée est répartie sur toute la durée d’engagement de location.

Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Pinel ?

Le zonage Pinel permet, entre autres, de savoir si un logement se situe dans une zone éligible à la loi Pinel ou non. Le dispositif a été mis en place dans l’optique de lutter contre la crise immobilière qui sévit particulièrement dans certaines régions de la France. Les zones concernées pour un investissement en loi Pinel sont donc celles qui sont très touchées par cette crise à cause du grand écart qui réside dans leur marché locatif. On y retrouve une demande importante tandis que l’offre se fait très rare. Ces zones dites tendues sont donc priorisées par la loi Pinel.

En 2021, la région Pinel a été mise à jour et il n’existe plus que trois zones encore éligibles : la zone A bis, la zone A ainsi que la zone B1. La zone A bis représente Paris et la petite couronne parisienne, la zone A englobe la grande couronne parisienne et les grandes villes du territoire, et la zone B1 comprend les villes moyennes et les départements d’Outre-Mer.