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Loi Pinel Saint-Denis

Située dans le département de la Seine Saint-Denis, la ville de Saint-Denis est un acteur majeur de l’agglomération parisienne disposant d’infrastructures importantes et d’un passé historique. La proximité de la capitale contribue au dynamisme du marché immobilier qui en pleine expansion depuis les travaux du Grand Paris. Cette situation rend l’investissement locatif attrayant et cet attrait est amplifié grâce au dispositif fiscal de la Loi Pinel qui permet aux investisseurs de réduire leurs impôts.

Point sur la loi Pinel à Saint Denis

Le fonctionnement de la Loi fiscale Pinel peut sembler complexe au premier abord, elle suppose en effet le respect de plusieurs éléments. Toutefois après avoir parcouru cet article et appréhendé les différentes spécificités, cela vous paraitre beaucoup plus évident.

Le bien immobilier mis en location

Tout investissement immobilier ne sera pas éligible au dispositif fiscal Pinel, pour s’y conformer le logement dont vous vous rendrez propriétaire doit en effet être :

Situé dans une résidence collective (immeuble dans la plupart des cas)
Mis en location durant une durée minimum de six années consécutives
Loué comme logement vide, en opposition au logement meublé
Conforme à une réglementation thermique (RT 2012 pour les logements neufs ou HPE 2009 dans l’ancien rénové)
Proposé à la location dans les douze mois suivants son achèvement

Au-delà de ces critères administratifs et techniques s’ajoute une condition relative au loyer. Celui-ci ne doit pas dépasser un plafond mensuel par mètre carré loué. Cette limite est fonction de la zone géographique où se situe votre bien et variera selon la tension du marché immobilier local.

Compte tenu de sa localisation en région parisienne, Saint-Denis est repris dans la zone A bis et vous permettra d’appliquer un loyer plafond de 17,55 € par mètre carré par mois soit le maximum possible dans le cadre de ce dispositif.

Le locataire de votre bien

Des conditions s’appliquent également au futur locataire de votre bien. L’État, dans le but de favoriser le logement des plus modestes, a en effet assorti à ce dispositif une condition de revenus. Ainsi, pour être éligible vous ne pourrez accepter que votre locataire dépasse, selon la composition de son foyer, le revenu fiscal de référence suivant :

38 377 € pour une personne vivant seule
57 357 € pour un couple
75 188 € pour un couple ayant une personne à charge
89 769 € pour un couple ayant deux personnes à charge
106 807 € pour un couple ayant trois personnes à charge
120 186 € pour un couple ayant quatre personnes à charge
puis 13 390 € pour toute personne supplémentaire à charge

Cette information se vérifie facilement sur le dernier avis d’imposition de la personne souhaitant louer votre bien. Par ailleurs, le locataire peut très bien être une personne faisant partie de votre sphère amicale ou même de votre famille à la double condition qu’il respecte bien les limites de revenu exposées précédemment et qu’il ne fait pas partie de votre propre foyer fiscal.

Pinel à Saint-Denis, à quelle réduction fiscale pourrez-vous prétendre

La réduction d’impôt promise par la Loi Pinel est fonction du montant investi pour l’achat de votre bien immobilier neuf à Saint-Denis. Elle sera équivalente à 2% par an, que vous vous engagiez sur une durée de location de votre logement de 6 ans ou de 9 ans. À l’issue de chacune de ces périodes vous pourrez prolonger la mise en location tout en continuant de bénéficier de cette réduction d’impôt jusqu’à 12 ans maximum à hauteur de :

2% par an de 6 à 9 an
1% par an après la 9e année et jusqu’à 12 ans de mise en location

Au total, c’est donc une déduction s’élevant à 21 % du montant de votre investissement qui pourra être récupéré sur vos impôts.

Pour se représenter plus concrètement les choses, prenons l’exemple d’un couple investissant dans un appartement de 58 mètres carrés à Saint-Denis dans le quartier Pleyel pour un cout total de 200 000 €. S’ils optent pour neuf années de mise en location du bien ils pourront déduire chaque année de leur impôt l’équivalent de : 2.% x 200 000 x 9 ans = 36 000 € (soit 4000 € par an). Puis, en cas de prolongation de la mise en location pour trois années supplémentaires, l’avantage se montera à : 1% x 200 000 x 3 ans = 6 000 € (soit 2000 € par an).

En définitive, c’est donc une récupération, sous forme d’un avantage fiscal, de 42 000 € sur le cout de leur investissement qui ne leur reviendra plus donc qu’à 158 000 € (déduction fiscale déduite).

Par ailleurs, la tension du marché immobilier autour de Paris vous permettra de vous prémunir contre la difficulté à trouver un locataire pour votre bien et d’un risque de défaut de paiement de celui-ci grâce à une sélection du meilleur dossier parmi ceux se présentant à vous.

Foire aux questions

Comment m’assurer que mon logement est bien conforme à la réglementation thermique ?

Si le bien dont acquis est neuf, il bénéficiera des dernières normes en vigueur qui rentreront dans le cadre des exigences de la loi Pinel.

S’il s’agit d’un bien rénové, seul un professionnel pourra vous confirmer que vous respectez la réglementation thermique requise, à défaut des travaux de mise en conformité seront nécessaires.

Sous quelle forme perçoit-on cet avantage fiscal ?

L’avantage fiscal que procure la Loi Pinel se traduira par une réduction de votre impôt sur le revenu.

Un changement de majorité politique peut-il remettre en cause le bénéfice que je tire de cette loi ?

Non, tout changement d’orientation dans la politique fiscale du pays ne pourra remettre en cause les engagements fiscaux pris. Les nouvelles dispositions réglementaires ne pourront avoir un effet que sur l’avenir et ne seront pas rétroactives.