Comment renouveler un bail commercial en loi Pinel ?
Le locataire titulaire d’un bail commercial dans le cadre de la loi Pinel a le droit au renouvellement de son bail commercial s'il le souhaite. Les renouvellements des baux commerciaux ont été définis par la loi Pinel par rapport aux notifications. Le législateur est venu indiquer la forme de celles-ci, venant ainsi mettre un cadre formel qui n'existait pas auparavant. La demande de renouvellement peut être à l'initiative du locataire ou bien du bailleur. Il faut également savoir que la loi Pinel a quelque peu été modifiée, puis complétée par la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques du 6 août 2015 (loi Macron).
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Dispositif
Pinel
Le renouvellement du bail commercial Pinel: procédure et démarches
La procédure de renouvellement d'un bail commercial comporte plusieurs étapes et formalités que le locataire et le propriétaire sont tenus de respecter. Deux règles générales sont à connaître : la reconduction tacite du bail si aucune demande de renouvellement ou notification de congé n’ont été faites, et un préavis de 6 mois avant la fin du contrat pour exprimer ces dernières.
Les étapes de la procédure de renouvellement sont comme suit :
La délivrance de la demande de renouvellement du bail commercial Pinel
Le renouvellement de bail commercial varie selon l’initiateur de la demande. Elle peut être le fait du bailleur ou du locataire. Le bailleur peut notifier un congé avec offre de renouvellement. La notification de congé signifie que le bailleur est prêt à accepter un renouvellement, mais qu’il se réserve aussi le droit de le refuser. L’offre de renouvellement est soumise à l’approbation du locataire, qui peut soit l'accepter soit la refuser.
La notification de congé avec offre de renouvellement du bail commercial par le bailleur se fait par acte extrajudiciaire, autrement dit par huissier. Elle doit être exprimée dans les 6 mois au moins avant la fin du bail.
Si l’initiative de demande de renouvellement du bail est le fait du locataire, il est possible, en plus de l’acte extrajudiciaire, de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le préavis de 6 mois est également à respecter dans ce cas.
Réponse à la demande et offre de renouvellement
La réponse du bailleur et du locataire au renouvellement Pinel est aussi soumise à quelques formalités :
La réponse du bailleur
La réponse positive ou négative du bailleur à la demande de renouvellement initiée par le locataire doit se faire dans les 3 mois avant l'échéance du bail. Elle doit être faite par voie d’huissier. Si aucune réponse n’est exprimée par le bailleur dans les conditions de délai et de voie, l’offre est considérée tacitement acceptée par le bailleur et le bail est ainsi renouvelée.
Si la demande est acceptée par le bailleur, il est possible pour ce dernier de proposer une modification du loyer.
Si le bailleur refuse de prolonger le bail, il devra justifier les motifs légitimes du refus ou proposer une indemnité d'éviction. Les motifs peuvent être, à titre d’exemple, le non-paiement des charges, ou la non-conformité du fonds de commerce aux règles des baux commerciaux. Si ces derniers ne sont pas justifiés, une indemnité d'éviction pour compenser ce refus est payée au locataire.
La réponse du locataire
La réponse du locataire à l'offre de renouvellement proposée par le bailleur varie selon le contenu de l’offre :
Il peut accepter le renouvellement et un nouveau loyer et le notifier par voie extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il peut accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer. Un accord amiable est alors possible pour fixer un loyer de compromis. Si l’accord amiable n’est pas possible, la fixation par voie juridique est une option à l'initiative de l’une ou l'autre partie.
Enfin, le locataire peut refuser l’offre de renouvellement. Il devra alors quitter les lieux à la fin du bail et perdra son droit aux indemnités d'éviction.
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Changements dans le renouvellement de bail avec la loi Pinel : l’encadrement de révision du loyer et le droit de préemption
Deux dispositifs notables figurent dans la loi Pinel pour le renouvellement du bail commercial : L'encadrement de révision du loyer et le droit de préemption ou de préférence.
La révision du loyer du bail commercial Pinel
Lorsque le loyer du bail renouvelé est révisé, la hausse de ce dernier est plafonnée et ne doit pas dépasser l'indice trimestriel de référence et sa variation. Celui-ci est défini selon le secteur d’activité. Ainsi, l’indice peut être soit l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
La hausse du loyer révisé doit être inférieure ou égale à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Enfin, en cas de déplafonnement pour la mise à niveau du nouveau loyer à la valeur locative du marché, suite à une augmentation de cette dernière pour cause de changement d’activité par exemple, la hausse se fait de façon progressive par palier annuel de 10% maximum du loyer payé l’année précédente.
Bon à savoir :
La révision du loyer peut intervenir par mécanisme légal tous les trois ans (révision triennale). Elle peut être demandée par le bailleur ou par le locataire.
Le droit de préemption ou de préférence dans la loi Pinel
La loi Pinel permet au locataire de bénéficier du droit de préemption. C'est-à-dire qu'en cas de vente, le bailleur se doit de proposer en premier à son locataire la vente de son bien avant de le mettre sur le marché afin de permettre à ce dernier de se positionner prioritairement par rapport aux autres acheteurs. Le bailleur doit notifier la vente au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou en main propre avec avis justificatif de réception.
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Foire aux questions
Quel délai pour le locataire afin de contester le refus de renouvellement ?
Le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour contester le refus du bailleur, en saisissant un tribunal judiciaire.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement d’un bail au motif de résider dans le bien ?
Oui, le bailleur peut refuser le renouvellement pour le motif de résider lui, ses ascendants/descendants et conjoint dans le bien, à condition de ne pas disposer par ailleurs d’une habitation satisfaisant à des besoins normaux.
En cas de retraite ou d’invalidité, de quel droit à la résiliation dispose le locataire ?
Le locataire dispose d’un droit de résiliation à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité.
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