Tout savoir sur la plus-value immobilière

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Plus-value immobilière : informations générales

Définition

Lors de la vente d'un bien immobilier, vous pouvez bénéficier d'un prix de vente supérieur à son prix d'achat initial. Ce bénéfice réalisé au moment de la cession du bien est appelé plus-value immobilière.

L'augmentation du prix de vente par rapport au prix d'acquisition s'explique généralement par une amélioration de la qualité du bien. Vous avez par exemple réalisé des travaux de rénovation, d'agrandissement ou d'aménagement qui ont donné de la valeur au bien. De même, la valorisation de votre patrimoine peut venir de son emplacement ou de sa nature. Un bien recherché dans une ville en plein essor prend de la valeur année après année.

Fiscalité

Les plus plus-value immobilières sont assujetties à différentes taxations de la part de l'État. Cette fiscalité est appliquée au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. En cas de plus-value supérieure à 50 000 euros, une surtaxe est également appliquée.

Les plus-values immobilières concernées par l'imposition

À l'exception du bénéfice réalisé lors de la vente d'une résidence principale, la majorité des plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Sauf cas exceptionnels ouvrant droit à une exonération, vous serez imposé sur la plus-value immobilière réalisée si :

• Vous vendez un bien immobilier : appartement, maison, terrain, etc. ;
• Vous vendez des servitudes (droit de passage, etc.) ;
• Vous réalisez une opération immobilière via une Société Civile Immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
• Vous réalisez une opération immobilière via un Fonds de Placement Immobilier ;
• Vous échangez, partagez ou apportez des biens dans le cadre d'une société.

Calculer le montant de la plus-value immobilière

Calculer la plus-value brute

Pour obtenir le montant de la plus-value brute d'un bien immobilier, il vous suffit de calculer la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Attention, calculer la plus-value brute ne vous permet pas de connaître le montant imposable. En effet, l'administration fiscale retient la plus-value nette comme référence pour calculer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Calculer la plus-value nette

La plus-value immobilière nette se base sur le prix de vente et le prix d'acquisition auxquels sont retranchés certains frais liés à la vente. On parle alors de prix « corrigés ».

Prix de vente corrigé

Pour obtenir le prix de vente corrigé, référez-vous au prix de cession mentionné dans l'acte de vente, puis :

• Retranchez du montant les frais liés à la vente, notamment ceux liés aux diagnostics obligatoires ;
• Ajoutez les sommes versées en votre faveur lors de la vente (indemnités, etc.).

Prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition corrigé est égal au montant indiqué dans l'acte de vente augmenté :

• Des indemnités et charges versées au vendeur lors de l'opération immobilière.
• Des frais d'acquisition, c'est-à-dire les frais de notaire et les droits d'enregistrement. En l'absence de justificatifs, il est possible d'appliquer un montant forfaitaire équivalent à 7,5 % du prix d'achat.
• Des frais de distributions, voirie et réseaux, notamment si le bien immobilier est situé dans un lotissement.
• Des frais liés aux travaux en cas de construction, agrandissement, reconstruction ou amélioration du bien immobilier. Le montant peut être calculé à partir des frais réels (sur justificatifs) ou sur la base d'un forfait équivalent à 15 % du prix d'achat.

Formule de calcul de la plus-value nette

Le montant de la plus-value immobilière nette s'obtient ensuite par la formule de calcul suivante :

Plus-value immobilière nette = prix de vente corrigé - prix d'acquisition corrigé

Les abattements : réduire le montant de la plus-value imposable

La plus-value nette donne le montant retenu par l'administration fiscale pour le calcul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Toutefois, il est possible de bénéficier d'un abattement pour durée de détention ou d'un abattement exceptionnel afin de réduire le montant de la plus-value assujetti à des taxes.

Abattement sur l'impôt sur le revenu

Au-delà d'une certaine durée de détention, la plus-value imposable bénéficie d'un abattement. L'assiette fiscale est différente selon qu'elle concerne l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

Avant calcul de l'impôt sur le revenu, le taux d'abattement correspond à :

• 6 % pour une durée de détention du bien comprise entre 6 et 21 ans ;
• 4 % pour une durée de détention de 22 ans ;
• 100 % pour une durée de détention supérieure à 22 ans (exonération d'impôt sur le revenu).

Abattement sur les prélèvements sociaux

Le taux d'abattement par année de détention appliqué au titre des prélèvements sociaux correspond à :

• 1,65 % pour une durée de détention du bien comprise entre 6 et 21 ans ;
• 1,60 % au cours de la 22e année de détention ;
• 9 % pour une durée de détention du bien comprise entre 23 et 30 ans ;
• 100 % au-delà de la 30e année de détention (exonération de prélèvements sociaux).

Abattements exceptionnels

Les abattements pour année de détention ne sont pas les seules réductions possibles du montant de la plus-value immobilière imposable. Certaines zones du territoire ouvrent également droit à un abattement exceptionnel lors de la vente d'un bien immobilier.

Pour bénéficier de ces abattements exceptionnels, votre bien immobilier doit être situé soit :

• Dans une zone concernée par une opération d'urbanisme ou de revitalisation du territoire ;
• Dans une zone dite « tendue », classée A ou A bis.

Néanmoins, des conditions supplémentaires s'appliquent. Ainsi, l'abattement exceptionnel implique également que :

• L'acheteur s'engage à démolir les constructions actuelles afin de reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs ;
• La promesse de vente soit signée au plus tard le 31 décembre 2023 ;
• Les travaux de construction soient terminés dans un délai maximum de quatre ans après la date d'achat ;

Si vous respectez toutes ces conditions, vous bénéficierez alors d'abattement exceptionnel à hauteur de 70 % sur le montant de la plus-value retenu après abattement pour durée de détention. Ce taux peut représenter jusqu'à 85 % si la surface totale des nouvelles constructions est occupée par au moins 50 % d'habitations dédiées au logement social.

Bon à savoir : l'administration fiscale peut vous refuser l'abattement exceptionnel si vous avez des liens familiaux avec l'acquéreur.

La fiscalité appliquée aux plus-values immobilières

Taxation au titre de l'impôt sur le revenu

Le taux prélevé au titre de l'impôt sur le revenu sur le montant imposable de votre plus-value immobilière est un taux forfaitaire. Ce dernier est fixé à hauteur de 19 % par l'administration fiscale.

Vous êtes éligible à une exonération d'impôt sur le revenu si vous êtes propriété du bien cédé depuis plus de 22 ans.

Taxation au titre des prélèvements sociaux

La taxation au titre des prélèvements sociaux correspond à 17,2 % du montant imposable de votre plus-value immobilière, répartie de la façon suivante :

• 9,20 % au titre de la Contribution Sociale Généralisée (CSG) ;
• 0,50 % au titre de la Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) ;
• 7,5 % au titre du Prélèvement de solidarité.

Vous êtes éligible à l'exonération de cotisations sociales si vous êtes propriétaire du bien immobilier mis en vente depuis plus de 30 ans.

Surtaxe pour les plus-values immobilières élevées

En cas de plus-value immobilière supérieure à 50 000 euros, votre bénéfice sur la vente de votre bien immobilier fait l'objet d'une surtaxe. Dans le cadre d'une plus-value élevée, cette taxe supplémentaire correspond à :

• 2 % pour les plus-values de 50 001 € à 100 000 € ;
• 3 % pour les plus-values de 100 001 € et 150 000 € ;
• 4 % pour les plus-values de 150 001 € et 200 000 € ;
• 5 % pour les plus-values de 200 001 € et 250 000 € ;
• 6 % pour les plus-values supérieures à 250 000 €.

Les plus-values immobilières exonérées d'impôts

La vente d'une résidence principale toujours exonérée d'impôts

La plus-value imposable issue de la vente de votre résidence principale est toujours exonérée d'impôts.

De plus, si vous vendez une résidence secondaire ou un bien immobilier pour acheter ou construire votre nouvelle résidence principale, vous serez également exonéré de tout impôt sur le revenu. Dans ce cas, l'opération immobilière doit être achevée dans un délai maximum de deux ans après la vente du bien immobilier exonéré. De plus, pour bénéficier de cette condition, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre habitation principale durant les quatre années précédant la vente.

Les exonérations relatives au bien immobilier mis en vente

Sont également exonérées d'impôt sur le revenu les plus-values immobilières issues :

• De la vente d'un droit de surélévation (jusqu'au 31 décembre 2022) ;
• De l'échange d'un bien dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
• D'une vente dont le montant est inférieur à 15 000 euros ;
• De la vente d'un bien dont vous êtes propriétaire depuis plus de 22 ans.

Les exonérations relatives au vendeur

En tant que vendeur, vous serez exonéré de tout impôt sur le revenu si :

• Vous percevez une pension de vieillesse. Pour une cession en 2022, votre revenu de 2020 ne doit pas dépasser 11 276 € pour la première part du quotient familial. Toute demi-part supplémentaire ne doit pas excéder 3 011 €. Enfin, vous ne devez pas être assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Vous êtes détenteur d'une Carte Mobilité Inclusion (CMI). Les conditions d'éligibilité sont identiques à celles évoquées pour les bénéficiaires d'une pension de vieillesse (plafonds de revenus, IFI).
• Vous habitez dans un établissement d'accueil pour personnes âgées. Dans ce cas, la première part de quotient familial ne doit pas excéder 26 462 €. De plus, la première demi-part supplémentaire est plafonnée à 6 182 €, puis 4 867 € pour les demies-parts suivantes.
• Vous habitez dans un établissement spécialisé pour adultes porteurs de handicap. Les conditions fiscales sont identiques aux résidents d'établissements pour personnes âgées.
• Vous êtes non résident Français.

Les exonérations relatives à l'acquéreur

Enfin, vous serez exonéré d'impôt sur le revenu si vous cédez votre bien à :

• Un organisme en charge du logement social (pour les ventes conclues au plus tard le 31 décembre 2022) ;
• Un promoteur privé dont le projet est de réaliser des logements sociaux ou d'achever la construction de logements sociaux (condition d'exonération valable jusqu'à 31 décembre 2022 également) ;

De même, les opérations immobilières conclues dans le cadre d'expropriation peuvent donner droit à une exonération sous certaines conditions.

Déclarer sa plus-value immobilière

Les déclarations à effectuer au moment de la vente d'un bien immobilier

La vente d'un bien immobilier passe obligatoirement par un notaire. Lors de la cession, c'est à lui que reviennent les principales démarchesadministratives et déclaratives.

Pour les démarches relatives à la plus-value immobilière, le notaire s'occupe notamment :

• Des déclarations légales à réaliser auprès de l'administration fiscale ;
• Du calcul de la plus-value immobilière : calcul de la plus-value nette, abattement, montant de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, etc. ;
• De la déclaration de plus-value via le formulaire dédié ;
• Du paiement de l'impôt sur le revenu.

Les démarches à effectuer lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu

Formulaire

La plupart des formalités administratives sont prises en charge par le notaire au moment de la vente de votre bien immobilier. En France, l'administration fiscale demande également à ce que le montant de la plus-value immobilière soit reporté sur votre déclaration d'impôt sur le revenu.

Le formulaire dédié est la déclaration complémentaire 2042-C. Ce document doit être joint à votre déclaration principale (formulaire 2042).

Case à remplir

Le montant de la plus-value imposable doit être reporté à la case 3VZ du formulaire 2042-C.

Pour les déclarations effectuées en ligne, cette case est préremplie par l'administration fiscale. Il vous suffit de cocher la case « Plus-value et gain divers » pour vérifier l'information. La somme renseignée doit être égale au montant de la plus-value calculé par le notaire lors de la vente de votre bien immobilier.

Pour les déclarations papier, il vous faudra télécharger le document Cerfa 2042-C. En effet, la case dédiée aux plus-values immobilières n'est pas renseignée sur le formulaire principal. Indiquez ensuite le montant de la plus-value immobilière à la case 3VZ.

Faut-il déclarer une plus-value exonérée d'impôt sur le revenu ?

En France, il n'est pas nécessaire de renseigner une plus-value immobilière exonérée d'impôt. Toutefois, une exception existe à cette règle : la plus-value immobilière issue de la vente d'un bien dont le montant est réemployé pour l'achat d'une nouvelle résidence principale.

Dans ce cas, vous devrez reporter le montant de la plus-value immobilière exonérée de tout impôt à la case 3VW du formulaire de déclaration complémentaire 2042-C. Autre avantage : contrairement à la case 3VZ, la case 3VW n'est pas prise en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence.

Pourquoi reporter le montant de sa plus-value immobilière lors de la déclaration d'impôt sur le revenu ?

Lors de la cession de votre bien, vous vous êtes déjà acquitté du paiement de l'impôt sur le revenu. Dès lors, pourquoi est-il nécessaire de mentionner à nouveau son montant lors de votre déclaration de revenus à l'administration fiscale ?

La réponse est simple : les plus-values immobilières entrent en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence. N'ayez pas de craintes, vous ne serez pas prélevé une seconde fois au titre de l'impôt sur le revenu lors de votre déclaration. De même, le montant de la plus-value imposable n'est pas pris en compte dans le calcul du taux d'imposition si vous avez opté pour le prélèvement à la source.

Fiscalité des plus-values immobilières dans le cadre d'une SCI

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière, c'est-à-dire une société dont l'objet d'exploitation est de nature immobilière. Parfois appelée Société de Gestion Immobilière, ce type d'entreprise facilite la gestion d'un patrimoine immobilier commun. La SCI est une forme de société prisée des familles, notamment à la suite d'un héritage.

En SCI, les plus-values immobilières sont principalement issues de :

• La cession d'un bien immobilier (terrain, logement, etc.). Comme pour les particuliers, le montant de la plus-value immobilière correspond alors à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition.
• La cession de parts sociales. Dès lors, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur d'achat des parts sociales.

Régime fiscal des plus-values en SCI

En France, une Société Civile Immobilière a le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le régime de l'impôt sur le revenu (IR), accordé de façon automatique.
• Le régime de l'impôt sur les sociétés (IS), après demande spéciale auprès du Service de l'impôt des entreprises. Attention, si ce changement de fiscalité peut intervenir à tout moment de la vie de l'entreprise, il ne permet pas de revenu au régime de l'impôt sur le revenu.

Le régime de l'impôt sur le revenu (IR)

Lors de la cession d'un bien ou de parts sociales, une SCI soumise à l'impôt sur le revenu relève de la même fiscalité que les particuliers. Par conséquent, les mêmes règles s'appliquent concernant les abattements, les conditions d'exonérations et le montant de l'imposition.

Une plus-value issue d'une vente au sein d'une SCI sera donc taxée à hauteur de 36,2 % au titre de l'impôt sur le revenu et des cotisations sociales. De même, les plus-values immobilières d'un montant supérieur à 50 000 € font l'objet d'une surtaxe.

Le Régime de l'impôt sur les sociétés (IS)

En faisant le choix du régime des professionnelles, les SCI sont soumises à une fiscalité différente. Dans ce cas, le calcul de la plus-value imposable se base sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. Cette valeur nette correspond à la valeur d'origine du bien moins les amortissements mobiliers et immobiliers.

Pour les parts sociales, le montant imposable correspond à la différence entre leur prix d'achat et leur prix de vente (selon le régime des plus-values des valeurs mobilières).

Imposée sous le régime de l'impôt sur les sociétés, la plus-value issue d'une cession immobilière ne bénéficie d'aucune exonération ni d'aucun abattement. Une fois les amortissements déduits, son montant est imposé au taux fixe de 25 %.

Nos astuces pour faire baisser l'imposition sur votre plus-value immobilière

En l'absence d'exonération d'impôt, le taux de prélèvement peut vous paraître conséquent. Si l'abattement pour durée de détention permet de réduire le montant imposable, il n'est cependant pas toujours possible d'attendre longtemps avant de vendre un bien. Voici donc quelques astuces supplémentaires pour faire baisser le montant de l'impôt sur votre plus-value immobilière.

Répercutez le coût des travaux

Lorsque vous avez réalisé des travaux dans le bien mis en vente, pensez à répercuter leurs coûts. En effet, l'administration fiscale vous autorise à ajouter au prix d'achat initial les frais des travaux réalisés après son acquisition. Une opération qui a pour conséquence directe de faire baisser le montant imposable de la plus-value.

Cet avantage fiscal concerne les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. Vous devez être en mesure de fournir les factures comme pièces justificatives des frais.

Déduisez les meubles

Vous cédez votre bien avec une cuisine équipée ? Vous laissez dans les murs les meubles de la salle à manger ? Dans ce cas, pensez à distinguer leur valeur dans le prix de vente global de votre bien immobilier. D'une part, cela vous permettra de ne pas payer de frais de notaire sur la valeur de votre mobilier. Par ailleurs, la plus-value imposable porte exclusivement sur la valeur immobilière de votre bien. Oublier de déduire les meubles, c'est donc payer un impôt sur la plus-value qui n'est pas prévu par la loi !