Comment calculer le montant d'une plus-value immobilière ?

​Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, le prix de cession est souvent plus élevé que le prix d'achat. Pour le vendeur qui réalise un bénéfice, on parle alors de plus-value immobilière.

Cette valorisation du patrimoine peut s'expliquer par les travaux d'amélioration ou d'agrandissement effectués dans le bien immobilier. L'augmentation du prix de vente peut également provenir d'une évolution favorable du marché immobilier (attractivité de la ville, bien recherché, etc.).

​Différence entre plus-value brute et plus-value nette

Le montant des plus-values immobilières s'exprime en brut ou en net.

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien immobilier. Elle s'obtient très rapidement, car elle n'intègre aucun paramètre supplémentaire à son calcul. Cependant, la plus-value brute n'est pas celle retenue par l'administration fiscale dans le calcul des impôts.

Plus précise, la plus-value nette prend en compte les différents frais liés à la vente d'un bien immobilier : diagnostics obligatoires, indemnités, etc. Elle permet également d'intégrer le coût des travaux réalisés dans le bien. On parle alors de « prix de vente corrigé » et de « prix d'acquisition corrigé ». La plus-value nette sert de montant de référence pour calculer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

​Comment calculer votre plus-value immobilière ?

​Étape 1 : calculer le prix de vente corrigé

Le prix de vente corrigé correspond au prix de cession :

• Majoré des indemnités et des charges précisées dans l'acte notarié et payées par l'acheteur ;
• Minoré des frais obligatoires liés à la vente du bien immobilier (diagnostics, etc.) ;
• Minoré de la TVA acquittée.
   

Pour pouvoir être déduits du prix de vente, les frais obligatoires et la TVA acquittée doivent être justifiés.

Dès lors, le prix de vente corrigé s'obtient par la formule de calcul suivante :

Prix de vente = prix de cession + frais à la charge de l'acheteur - frais de vente

​Étape 2 : calculer le prix d’acquisition corrigé

Une fois le prix de vente corrigé obtenu, vous devez maintenant calculer le prix d'acquisition corrigé. Celui-ci correspond au prix auquel vous avez acheté le bien, avec les majorations suivantes :

• Les frais d'acquisition (frais payés au moment de votre achat) : frais de notaire, TVA, droits d'enregistrement, etc. En l'absence de justificatifs, il est possible de bénéficier d'une augmentation forfaitaire à hauteur de 7,5 % du prix d'achat ;
• Les indemnités et charges payées par le propriétaire lors de l'achat ;
• Le coût des travaux d'amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement effectués dans le bien. Vous devez être en mesure de fournir à l'administration fiscale l'ensemble des factures justifiant du montant réel des travaux. Dans le cas contraire, vous pourrez tout de même bénéficier d'une majoration à hauteur de 15 % du prix d'acquisition, à condition d'être propriétaire depuis plus de cinq ans ;
• Les frais de voirie, distributions et branchement aux réseaux, notamment si votre bien est situé au sein d'un lotissement.
   

Bon à savoir : il est possible que vous soyez devenu propriétaire du bien cédé après une donation ou une succession. Dans ce cas, les frais d'acquisition augmentent la valeur vénale du bien indiqué dans l'acte de vente.

​Étape 3 : calculer la plus-value nette

Vous avez calculé le prix de vente et le prix d'acquisition corrigés ? Pour connaître le montant de la plus-value nette, il vous suffit d'appliquer la formule suivante :

Plus-value nette = prix de vente corrigé - prix d'acquisition corrigé

​Étape 4 : appliquer les abattements

Pour obtenir le montant de la plus-value nette imposable, il vous reste une dernière étape à effectuer. En fonction de la durée de détention, l'administration fiscale prévoit des abattements fiscaux avant calcul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Certaines zones du territoire ouvrent également droit à un abattement exceptionnel.

La plus-value nette imposable se calcule donc de la manière suivante :

Plus-value nette imposable = (Prix de vente corrigé - Prix d'acquisition corrigé) - Abattements

​Abattement pour durée de détention

L'abattement pour durée de détention s'applique sur le montant de la plus-value nette. Mais attention ! L’administration prévoit deux grilles d’abattement pour durée de détention :

• Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement s’élève à : 
   
  • 6 % par an de la 6ème à la 21ème année de détention ; 
     
  • 4 % au cours de la 22ème année de détention.
• Pour les prélèvements sociaux, l’abattement s’élève à :
  • 1,65 % par an de la 6ème à la 21ème année de détention ;
  • 1,60 % au cours de la 22ème année de détention ;
  • 9 % par an de la 23ème à la 30ème année de détention.
     

​Abattements exceptionnels

Certaines ventes ouvrent également droit à des abattements exceptionnels. Ces derniers s'appliquent au montant de la plus-value nette obtenue après abattement pour durée de détention.

Les abattements exceptionnels concernent les ventes réalisées dans le cadre d'une opération de revitalisation du territoire ou d'une opération d'urbanisme. Les cessions réalisées en zones tendues classées A ou A bis peuvent également être concernées.

L'abattement exceptionnel correspond à 70 % (85 % si les nouvelles constructions abritent au moins 50 % de logements sociaux).

Pour pouvoir prétendre à cette remise fiscale, vous devez cependant respecter les conditions suivantes :

• L'acheteur s'engage à détruire les bâtiments existants pour reconstruire des habitations collectives (sous certaines conditions) ;
• L'acheteur s'engage à terminer les travaux dans les quatre années qui suivent la date d'achat ;
• La promesse de vente est signée avant le 31 décembre 2023 ;
• Vous n'avez pas de lien de famille avec l'acquéreur.
   

Exemples de calcul de la plus-value immobilière

Considérons quelques exemples de calcul de la plus-value immobilière avec les hypothèses suivantes :

• Vente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif (rappel : les résidences principales sont exonérées d’imposition sur la plus-value) 
   
• Prix d’achat : 150 000 € 
   
• Valorisation du bien : 2,5 % par année de détention 
   
• Frais déductibles du prix de vente : 5 000 € 
   
• Frais déductibles du prix d’acquisition : 
   
  • Frais d’acquisition : 5 000 €. Il est plus avantageux de déduire le montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat, soit 11 250 € 
     
  • Travaux : 10 000 €. A partir de 5 ans, il est plus avantageux de déduire le montant forfaitaire de 15 % du prix d'achat, soit 22 500 €
     
• Pour simplifier, nous ne prendrons pas en compte la surtaxe sur les plus-values élevées.
   

Voyons comment évolue l’imposition sur la plus-value avec une revente après 5, 10, 20 ou 22 ans.

​Fiscalité appliquée aux plus-values immobilières

​Les opérations immobilières concernées par l'imposition

L'imposition de la plus-value immobilière vous concerne si :

• Vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale : terrain, appartement, maison ;
• Vous vendez des droits attachés à votre bien immobilier ;
• La transaction immobilière est effectuée via une SCI (Société Civile Immobilière) non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
• L'opération immobilière est effectuée via un FPI (Fonds de Placement Immobilier) ;
• Vous échangez, partagez ou apportez un bien dans une société.
   

​Impôt sur le revenu

Les plus-values immobilières sont assujetties à l'impôt sur le revenu à hauteur de 19 % d’imposition forfaitaire. Elle est calculée à partir de la plus-value immobilière nette après les abattements.

​Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % du montant total de la plus-value imposable. Ce taux englobe :

• La Cotisation Sociale Généralisée (CSG) : 9,20 % ;
• La Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0,50 % ;
• Le Prélèvement de solidarité : 7,5 %.
   

​Surtaxe

Enfin, lorsque la vente d’un bien génère une plus-value supérieure à 50 000 €, un taxe supplémentaire est appliquée. Son taux varie entre 2 et 6 % selon l'importance du montant de la plus-value.

​Fiscalité des plus-values immobilières réalisées en SCI

Si la plus-value est issue de la vente d'un logement ou de tout autre bien dans le cadre d'une SCI (Société Civile Immobilière), la fiscalité peut être différente. En effet, les SCI ont le choix entre deux régimes fiscaux différents :

• Le régime fiscal des particuliers. La plus-value immobilière est alors imposée selon les mêmes conditions que celles évoquées précédemment (calcul de la plus-value, abattements, taux d'imposition, prélèvements sociaux et conditions d'exonération).
   
• Le régime fiscal des professionnels. Dans ce cas, la plus-value imposable correspond au montant du prix de vente, minoré des amortissements mobiliers et immobiliers. Ces amortissements correspondent à la perte de valeur du bien lié à son usage dans le temps. Une fois que ces amortissements sont retranchés, la plus-value immobilière ne bénéficie d'aucune réduction supplémentaire. Sous le régime des sociétés, la plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur les sociétés à hauteur de 25 %.
   

​Exonérations et cas particuliers

Selon les situations, le vendeur peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’imposition sur la plus-value. Voici les principaux cas d’exonération :

D’autres conditions complémentaires peuvent s’appliquer.

​Déclaration et obligations fiscales

En France, il est obligatoire de faire appel à un notaire lors de la vente d'un logement ou de tout autre bien immobilier. Ce dernier prend en charge la plupart des formalités administratives au moment de la cession. Il effectue notamment le calcul de la plus-value immobilière imposable en prenant en compte les différents frais et abattements. Lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu, vous devrez communiquer ce résultat à l'administration fiscale. Il sera utilisé pour calculer votre nouveau revenu fiscal de référence.

La déclaration de la plus-value immobilière se fait via le formulaire 2042-C. Ce document vient en annexe de votre déclaration principale. La case concernée est la 3VZ. Si vous déclarez vos revenus en ligne, cochez simplement « Plus-value et gain divers » pour vérifier le montant déjà porté à la connaissance de l'administration fiscale. Pour une déclaration papier, il vous faudra télécharger le Cerfa 2042-C puis compléter la case avec le montant de la plus-value calculée par le notaire.

Bon à savoir : dans le cadre d'une exonération d'impôt, il n'est pas nécessaire de renseigner le montant de la plus-value immobilière. Seule exception à cette règle, les plus-values réutilisées pour investir dans une résidence principale doivent être reportées à la case 3VW du formulaire 2042-C. Cette case n'impacte pas votre revenu fiscal de référence.

​Conseils pour optimiser sa plus-value

Il existe deux principaux leviers pour optimiser la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier. L’objectif est à la fois de valoriser le bien pour augmenter le prix de vente et de réduire l’imposition en profitant des dispositifs fiscaux.

• Valoriser le bien avant la vente grâce à des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés dans le logement. Aujourd'hui, la valeur verte est un critère de choix important pour un particulier en quête d'un bien. Pensez notamment à l'isolation et au système de chauffage de l'habitation. Cette stratégie de valorisation permet de vendre plus cher et donc d’augmenter la plus-value brute. 
   
• Réduire le montant de l'impôt en déduisant les coûts des travaux, mais également le mobilier laissé à l'intérieur du logement. De même, nous vous conseillons (si possible) d'attendre quelques années de plus avant de vendre afin de bénéficier d'un plus grand abattement sur la plus-value immobilière.