Comment calculer sa rentabilité locative ?

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Rentabilité locative : définition générale

La rentabilité locative désigne la capacité d’un investissement locatif à générer du bénéfice. On parle également de rendement locatif.

La rentabilité locative est une rentabilité prévisionnelle basée sur le prix d’acquisition du bien immobilier, le montant des loyers projetés et les charges locatives. Son résultat s’exprime en pourcentage. Il permet également de connaître le bénéfice annuel brut ou net généré par un investissement destiné à la location.

À quoi sert la rentabilité locative ?

Un indicateur indispensable lors d’un investissement locatif

Pour un investisseur, la simulation de rendement locatif est un indicateur précis pour étudier la capacité de rentabilité d’un bien locatif. En effet, l’achat d’un bien locatif est un investissement conséquent qui vous engage sur le long terme. Le calcul de la rentabilité locative est une précaution indispensable pour s’assurer de la viabilité et de l’intérêt de votre projet.

Projection du coût d’investissement, bénéfices potentiels, etc. : le calcul du rendement locatif est également indispensable pour anticiper votre budget. Si vous souhaitez contracter un emprunt, cette information vous sera demandée lors du rendez-vous avec l’établissement d’emprunt. À défaut, la banque pourra elle-même procéder à son calcul. Une rentabilité locative élevée associée à un faible de risque de vacances locatives permet de débloquer plus facilement un crédit immobilier.

Bon à savoir : la rentabilité locative est un indicateur utile aux investisseurs, mais également aux personnes qui cherchent à se loger. Selon les villes et l’évolution des tendances, son résultat est un guide pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer son logement.

Maximiser l’effet de levier grâce au calcul rentabilité locative

Aujourd’hui, investir dans la pierre représente l’un des moyens les plus rentables et sécurisés de placer votre argent. Toutefois, cette opération immobilière nécessite un apport financier conséquent. Si vous n’êtes pas autorisé à contracter un crédit pour spéculer en bourse, la loi vous autorise à le faire pour investir dans l’immobilier. Dès lors, l’effet de levier du crédit désigne le fait de bénéficier d’un emprunt immobilier sans apport personnel élevé.

Réaliser un investissement locatif avec un bon rendement locatif est une manière de maximiser l’effet de levier. Bien effectué, un placement immobilier est la garantie de bénéficier d’un complément de revenus régulier pendant votre vie active ou votre retraite. Associés à la rentabilité locative, d’autres outils comme le Cash Flow et le TRI vous aident à bien investir.

Calculer la rentabilité locative de son investissement immobilier

Le calcul de la rentabilité locative peut s’exprimer de différentes façons. Brute, nette ou nette-nette, Cogedim fait le point.

Calcul de la rentabilité locative brute

Méthode de calcul rentabilité locative brute

Moins précise que la rentabilité locative nette, la rentabilité brute offre une simulation rapide de la rentabilité d’un investissement. Elle ne prend pas en compte les coûts réels liés à l’acquisition (taux d’intérêt, frais de notaire, impôts, etc.).

Le rendement locatif brut correspond au ratio entre les loyers perçus et le prix d’achat de votre bien. Il s’obtient par la formule de calcul suivante :

(montant du loyer annuel / coût d’acquisition du bien) x 100

Exemple

Pour illustrer le calcul du rendement locatif brut, prenons l’exemple d’une location avec les caractéristiques suivantes :

• Loyer mensuel (hors charges) : 500 € ;
• Prix d’achat : 140 000 € ;
• Frais d’achat : environ 20 000 € (frais de notaire et frais d’agence).

Pour obtenir la rentabilité locative brute de votre investissement, calculez ensuite :

• Le montant du loyer annuel (toujours hors charge) : 12 x 500 = 6 000 € ;
• Le coût d’acquisition : 140 000 € + 20 000 € = 160 000 €.

La rentabilité brute du logement correspond donc à : (6 000/160 000) x 100 = 3,75 %.

Calcul de la rentabilité locative nette

Méthode de calcul rentabilité locative nette

La rentabilité locative nette offre une vision plus précise des bénéfices potentiels d’un investissement immobilier locatif. Son calcul prend notamment en compte la fiscalité du type de bien, mais également les frais d’entretien, de gestion, etc. Elle offre donc une transparence plus importante sur la capacité finale du logement à générer des bénéfices. Les paramètres de calcul peuvent cependant varier selon les interlocuteurs ou les simulateurs sollicités. À titre d’exemple, les frais de notaire, considérés comme des taxes, ne sont pas toujours inclus dans le calcul.

Les principaux critères retenus dans le calcul du rendement net sont les suivants :

• Prix d’achat ;
• Apport personnel ;
• Frais de financement : frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc. ;
• Fiscalité : taxe foncière, impôt sur le revenu, etc. ;
• Assurances : assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, etc. ;
• Frais de gestion : charges de copropriété, frais de gestion locative (état des lieux, honoraires, rédaction des baux), etc. ;
• Frais d’entretien relatifs aux gros travaux à la charge du propriétaire ;
• Charges de copropriété non récupérables destinées à augmenter la valeur du logement ;
• Travaux de rénovation éventuels ;
• Ameublement ;
• Loyers mensuels.

Une fois ces informations rassemblées, le rendement locatif net s’obtient par la formule suivante :

[(loyer annuel - charges et frais divers) / prix du bien immobilier] x 100

Exemple

Pour illustrer le calcul du rendement net, prenons l’exemple suivant :

• Loyer mensuel : 800 € (soit 9 600 €/an) ;
• Prix d’achat du bien immobilier : 270 000 € ;
• Charges non récupérables : 220 €/an ;
• Taxe foncière : 550 €/an ;
• Frais de gestion 750 €/an ;
• Impôts : 950 €/an.

Sur la base de ces informations, la rentabilité locative nette de votre logement correspond donc à :

[(9600 - 220 - 550 - 750 - 950) / 270 000] x 100 = 2,64 %.

Calcul de la rentabilité « nette-nette »

Pour une simulation encore plus précise de la rentabilité d’un investissement locatif, calculez la rentabilité « nette-nette », soit la rentabilité nette d’impôt.

Pour cela, vous devez prendre en compte les prélèvements sociaux, mais également l’imposition appliquée sur vos loyers. Cette dernière dépend à la fois du régime fiscal choisi (régime réel, micro-bic, micro-foncier, etc.) et des avantages fiscaux octroyés par certains dispositifs de défiscalisation (LMNP, LMP, Pinel, Censi-Bouvard, etc.).

Rentabilité locative : d’autres paramètres à prendre en compte

Le résultat du calcul de la rentabilité locative, qu’il soit brut ou net, n’est pas suffisant pour évaluer la capacité de rendement d’un investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres impactent la capacité d’un bien immobilier à générer des bénéfices. Il y a notamment :

• Le prix d’achat au mètre carré ;
• La localisation de l’investissement locatif ;
• Le risque de vacance locative ;
• L’éligibilité ou l’absence d’éligibilité à un dispositif de défiscalisation ;
• La surface habitable ;
• La possibilité d’une plus-value à la revente.

À titre d’exemple, une maison isolée à la campagne affiche généralement une rentabilité locative supérieure à un appartement dans Paris. Principale explication : le prix d’achat particulièrement attractif dans les endroits isolés du territoire. Toutefois, sur le long terme, le risque de vacances locatives reste bien plus élevé. Or, lorsqu’il est inoccupé, votre bien ne génère pas de revenus, ce qui impacte fortement sa rentabilité. Avec un taux de rentabilité plus faible, un logement à Paris s'avère finalement bien plus rentable sur le long terme (forte demande, loyer élevé, possibilité de plus-value à la revente, etc.). Tout investissement immobilier locatif nécessite une étude approfondie de l’ensemble de ces facteurs pour réaliser le meilleur placement possible au regard de votre situation.

6 conseils pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif

Le rendement brut et par conséquent la rentabilité nette de votre investissement peuvent être optimisés en mettant en place ces quelques conseils.

Conseil n° 1 : investissez dans une ville attractive

Principal critère pour assurer la rentabilité de votre investissement : acheter dans un secteur stratégique à forte demande locative. Privilégiez les villes touristiques, étudiantes ou au fort dynamisme économique pour éviter les vacances locatives. De plus, proposer une location dans un endroit prisé vous permettra de fixer un loyer à un prix relativement élevé.

Les villes attractives affichent des prix au mètre carré généralement élevés. Sur le long terme, ces investissements vous assurent toutefois une rentabilité plus intéressante qu’au sein des territoires isolés.

Conseil n° 2 : optimisez fiscalement votre placement

Si le terme peut faire peur, optimiser fiscalement votre placement immobilier reste l’un des meilleurs moyens d’assurer sa rentabilité. N’hésitez pas à comparer plusieurs régimes d’imposition pour connaître la meilleure option au regard de votre situation (régime réel, micro-foncier, micro-bic, etc.). Au cours de la période de mise en location de votre bien, pensez également à actualiser votre régime. Si le régime réel est souvent plus avantageux au départ, le micro-bic peut s’avérer plus intéressant après une certaine période d’exploitation locative.

Renseignez-vous également sur les différents dispositifs de défiscalisation proposés par l’État. Investir en Pinel, Censi-Bouvard ou LMNP ouvre droit à d’importantes économies d’impôts sur vos recettes locatives.

Conseil n° 3 : assurez la gestion immobilière locative de votre bien

Déléguer la gestion locative de votre bien engendre des coûts importants. Certaines agences vous factureront parfois l’équivalent d’un mois de loyer à chaque changement de locataire. Pour maximiser la rentabilité locative nette de votre bien, nous vous conseillons d’assurer la gestion de votre bien : recherche de locataire, encaissement des loyers, etc. Aujourd’hui, des outils gratuits en ligne et des plateformes de mise en relation entre propriétaires et locataires vous permettent de gérer votre bien relativement facilement.

Conseil n° 4 : rénovez votre logement

Ne négligez pas les travaux de rénovation. En effet, proposer un logement tout confort à la décoration moderne offre des possibilités de loyers plus élevés. De plus, certains travaux de rénovation sont éligibles à des aides d’État, notamment la rénovation de l’isolation thermique. En cas de revente, ces travaux de rénovation vous assureront une plus-value importante.

Conseil n° 5 : renégociez vos frais

Plus les frais relatifs à votre gestion locative seront élevés et plus la rentabilité de votre investissement sera faible. Pendant le remboursement de votre prêt, vous avez la possibilité de renégocier certains frais, notamment vos intérêts d’emprunt. En fonction de la conjoncture, un rachat de crédit peut vous permettre de faire baisser vos mensualités. De même, faites jouer la concurrence pour renégocier le montant de vos cotisations et économiser notamment sur vos frais d’assurance.

Conseil n° 6 : optimisez vos recettes locatives

Enfin, pensez à optimiser vos recettes locatives :

• Revalorisez le montant de votre loyer. Chaque année, la loi vous autorise à recalculer le montant de votre loyer sur la base de l’indice IRL mis en place par l’INSEE. La revalorisation s’appuie généralement sur le taux de l’inflation et permet donc une augmentation de l’ordre de 1 à 2 %. C’est une solution idéale pour compenser la hausse du prix des charges et conserver la rentabilité nette initiale. Voici trois manières d’optimiser vos recettes locatives :
• Essayez la location meublée. Si elle peut paraître plus contraignante, la location meublée permet toutefois de proposer des loyers en moyenne 20 % supérieurs à la location nue. La location meublée bénéficie également de nombreux avantages fiscaux au travers des dispositifs LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), LMP (Loueur en Meublé Professionnel), Censi-Bouvard, etc.
• Pensez à la colocation. La colocation est un moyen de sécuriser vos revenus locatifs. En effet, chaque colocataire est responsable de sa quote-part de loyer. La colocation permet également d’augmenter le rendement locatif de 1 à 2 %.
• Proposez de la location saisonnière. Votre investissement locatif affiche des périodes de vacances locatives ? Ce phénomène est régulier, notamment pour les logements étudiants en fin d’année scolaire. Dans ce cas, pensez à proposer votre logement en location saisonnière pour compléter vos revenus.