Comment bien investir dans l’immobilier en 2024 ?

L’immobilier toujours aussi fiable

Le constat est implacable : même dans une période difficile, l’immobilier, la pierre, reste un placement incontournable. Presque partout en France, dans les prévisions pour l’année 2024, les prix d’achat baissent aux alentours de 4%, tandis que les prix des loyers augmentent d’un peu plus de 3%. L’investissement locatif est donc toujours très rentable, d’autant que le pic de l’inflation est passé et devrait se stabiliser autour des 2%. Les biens à louer se font rares dans toutes les grandes villes de France, c’est l’occasion de réaliser une très bonne affaire avec un risque de vacance quasi nul. Et de bénéficier de réductions d’impôts si vous choisissez le neuf et achetez avant le 31 décembre 2024 notamment, parmi les nombreux programmes Cogedim disponibles sur tout le territoire.

Une opération mûrement réfléchie

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif neuf, vous devez définir vos objectifs en vous posant plusieurs questions, afin de choisir le logement qui le rendra fructueux. 

• De quel budget disposez-vous et de quel apport ?
• Quels sont les frais annexes et fixes (taxe foncière…) à intégrer à votre plan de financement ?
• Pourquoi investir : pour un complément de revenu, en vue de la retraite, pour constituer un patrimoine à transmettre ou bénéficiez d’avantages fiscaux ?
• Où voulez-vous investir : près de chez vous, dans une ville à haut rendement même éloignée ?
• Souhaitez-vous confier la gestion locative à un tiers ce qui a un coût ou vous en occuper vous-même ?
• Voulez-vous louer vide ou meublé, la fiscalité étant différente ?
• Devez-vous prendre une garantie loyers impayés (GLI) ou une assurance locative, des prestations chères ?

Tout ceci est à prendre en compte avant de vous lancer. Si vous n’êtes pas à l’aise avec ce genre d’opération, faites-vous aider d’un conseiller professionnel en prenant contact avec Cogedim.

Le zonage Pinel plus incitatif

La loi Pinel pour l’investissement locatif dans les zones tendues s’arrêtera bien le 31 décembre 2024. Mais fin 2023, coup de théâtre, pour ne pas laisser vacants les nombreux logements neufs construits récemment. Son zonage a été revu pour intégrer ou surclasser plus de 200 nouvelles communes dans le dispositif, celles dans lesquelles il n’était pas possible de l’appliquer.

Les conditions en matière de réductions d’impôts ont en revanche été revues à la baisse, contrairement à celles du Pinel +. Consultez notre article détaillé sur le sujet pour en savoir plus.

Le statut LMNP toujours d’actualité

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet d’investir dans le neuf tout en profitant d’avantages fiscaux dont ne bénéficient pas les locations vides . Il est accessible à tout particulier tant que le total annuel des recettes locatives ne dépasse pas 23 000 euros ou 50% du montant global de ses revenus si elles sont supérieures à cette somme.

À savoir : la composition d’un meublé est réglementée par la loi. Elle détaille les meubles fournitures et ustensiles à fournir au minimum au locataire. La liste a été établie par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

En adoptant le statut de LMNP, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal. Au moment de remplir votre feuille d’impôt, vos revenus locatifs sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils vous permettent d’adhérer soit au régime réel simplifié soit au régime micro-BIC, ou régime forfaitaire, sous conditions :

• le micro-BIC : si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50%. Ce régime est intéressant tant que vos charges ne dépassent pas le montant de l’abattement ;
• le régime réel : si vos revenus locatifs dépassent 72 600 euros par an, le régime réel s’applique automatiquement. Vous pouvez en déduire entre autres des charges comme les frais de gestion, de syndic, les intérêts du crédit… Il est également possible d’appliquer ce régime si vos revenus sont inférieurs à 72 600 €.
   

En 2024, le démembrement reste pertinent

La nue-propriété, soit le fait de posséder les murs d’un bien sans en avoir la jouissance, est souvent évoquée lors de successions. Dans le cas d’un investissement immobilier (et non locatif, voire plus bas) pour un bien en état de futur achèvement (VEFA), c’est une excellente solution en vue de la retraite : vous vous prémunissez de futures hausse des prix. Lorsque que vous achetez un bien en nue-propriété – on parle alors de démembrement - vous en cédez temporairement l’usufruit à un tiers, l’usufruitier (le promoteur ou un bailleur social dans le neuf). Le terme d’usufruitier confère à ce dernier le droit de louer le bien pour en retirer des revenus locatifs sans rien vous devoir. Cependant, l’usufruit est limité dans le temps, de 10 à 20 ans. Après cette période donc, le nu-propriétaire -vous - récupère la jouissance intégrale du bien.

L’avantage premier d’un achat en nue-propriété dans le neuf est que vous bénéficiez d’une décote allant de 30 à 40% sur le prix du bien car vous ne profitez pas immédiatement de l’usufruit. Tout l’entretien conventionnel et les petites réparations seront à la charge de l’usufruitier. En tant que nu-propriétaire, vous n’aurez que les grosses réparations de structure à prendre en charge, ce qui concrètement dans le neuf, est rarissime.