Le prêt conventionné

Caractéristiques du prêt conventionné

Le crédit immobilier est un incontournable pour la plupart des ménages lors d'une acquisition immobilière. Le prêt comporte un taux d'intérêt, qui sert à rémunérer l'établissement prêteur.

Pour déterminer ce taux d’intérêt, la banque se base sur plusieurs facteurs, tels que l'OAT (Obligation Assimilable du Trésor), la durée du prêt, la qualité du dossier de l’emprunteur, et également le marché et les taux officiels des banques centrales ainsi que leur stratégie commerciale. De plus, les taux immobilier s diffèrent selon l’établissement et la zone géographique.

Si, dans l’ensemble, les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont généralement plus avantageux que ceux des crédits à la consommation, ils sont tout de même assez conséquents, et ils sont libres, ce qui peut freiner certains foyers dans leur accession à la propriété.

C’est pourquoi les pouvoirs publics ont imaginé une série de mesures destinées à rassurer les ménages et à leur permettre de devenir propriétaires de leur résidence principale de manière plus sereine. Certains de ces dispositifs sont soumis à des conditions de ressources, alors que d’autres sont ouverts à tous. C’est le cas du prêt conventionné.

Avantages du prêt conventionné: une option de financement à ne pas négliger

Un prêt ouvert à toute personne souhaitant devenir propriétaire de sa résidence principale

L’avantage principal du prêt conventionné est qu’il est ouvert à tous, sans conditions de ressources, contrairement à beaucoup d’autres dispositifs. Cela simplifie grandement la démarche d’octroi, puisque vous n’aurez pas à justifier de faibles ressources pour y accéder.

Le prêt conventionné peut financer l’achat d'un terrain et la construction d'un logement sur ce terrain, l’achat d'un logement neuf ou l’achat d'un logement ancien et ses travaux d'amélioration si nécessaire.

Si vous souscrivez un prêt conventionné, vous devrez vous installer dans le logement en tant que résidence principale dans les 12 mois suivant la fin des travaux ou l'achat. Si le logement est mis en location jusqu'à la date de votre départ à la retraite et que les règles spécifiques sont respectées, ce délai peut être étendu jusqu' à 6 ans.

Pour que votre habitation soit considérée comme votre domicile principal, vous devez y habiter au moins 8 mois par an. Il existe des exceptions pour des cas de force majeure, des raisons de santé et des obligations liées à votre activité professionnelle (déplacements permanents, logement fourni par l'entreprise, etc).

Un prêt réglementé aux taux d’intérêts plafonnés

Vous avez la possibilité de contracter un prêt à un taux d'intérêt fixe, variable ou modulable (avec des composantes à taux fixe et à taux variable). Toutefois, le taux d'intérêt ne pourra pas dépasser un certain plafond. Dans le cadre de ce plafond, le taux d'intérêt proposé dépendra de la durée de l'emprunt et de l'organisme prêteur. Pour obtenir le meilleur taux possible, n'hésitez pas à comparer les offres entre différents organismes et à vous fier au TAEG.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est le taux de coût du prêt exprimé en pourcentage. Il permet d'évaluer le coût global du crédit et comprend l'ensemble des frais payés par l'emprunteur : assurance, dossier, garantie, rémunération des intermédiaires comme l’agence immobilière, etc. Ce taux est calculé à partir du taux nominal.

Le taux d’intérêt maximum du prêt conventionné dépend de la durée d’emprunt, si votre prêt est à taux fixe. Il sera de 3,05% au maximum pour une durée égale ou inférieure à 12 ans, de 3,25% pour une durée entre 12 et 15 ans, de 3,40% pour une durée entre 15 et 20 ans et de 3,50% pour une durée supérieure à 15 ans.

Si votre prêt conventionné est à taux variable, le taux maximum sera plafonné à 3,05% quelle que soit la durée du prêt.

Aide au logement : un prêt pouvant financer la totalité de l’opération immobilière

Le second avantage du prêt conventionné est qu’il peut financer la totalité de l’opération immobilière. Contrairement à la plupart des autres dispositifs d’aides à l’acquisition, le prêt conventionné n’est pas limité quant à son montant, ni à la part qu’il peut représenter. Par exemple, un prêt à taux zéro (PTZ) ne peut financer plus de 40% du bien immobilier. Le prêt conventionné, quant à lui, peut donc financer 10 0% du bien.

Toutefois, il ne peut pas être utilisé pour financer les frais de notaire, des frais de dossier et de tout autre frais d’achat qui pourrait se présenter.

Attention, en fonction de votre situation personnelle, il ne sera pas forcément judicieux de faire financer votre projet uniquement par le prêt conventionné, même si cela est possible. Si vous êtes éligible à des prêts aidés, comme le PTZ ou le Prêt Épargne Logement (PEL), nous vous conseillons d’effectuer des simulations pour trouver le meilleur bouquet de prêts, adapté à la situation propre de votre foyer fiscal.

Un prêt à la durée modulable

Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée de 5 ans à 30 ans en fonction de vos besoins. Vous pouvez aussi l’allonger, ni nécessaire, pour une durée maximum de 35 ans. Si vous avez la possibilité de rembourser plus tôt, vous pouvez aussi procéder à un remboursement anticipé et ainsi réduire la durée de 5 ans.

Un prêt disponible auprès des banques partenaires

Tout d’abord, vous devez choisir la banque dans laquelle présenter votre demande. Sachez que toutes les banques ne proposent pas de prêt conventionné. Seuls les établissements ayant conclu un accord avec l’Etat offrent cette option à leurs clients. Notez toutefois que la majorité des banques les plus réputées sont bien en mesure de vous proposer ce type de prêt.

Prenez le temps de comparer les offres de prêt proposées par diverses banques, car le taux d'intérêt que certaines proposent peut être plus avantageux pour vous. En effet, le prêt conventionné ne fixe qu’un plafond pour les taux, mais les banques sont libres de proposer un taux moindre.

Le prêt conventionné: Un prêt permettant le cumul avec d’autres dispositifs

En tant que primo - accédant désirant réaliser un premier investissement immobilier pour acquérir une résidence principale, sachez qu'il y a des prêts aidés qui peuvent vous fournir un soutien considérable pour concrétiser votre objectif. Les dispositifs suivants sont cumulables avec le prêt conventionné:

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ): Il est accordé sous conditions de ressources et son montant dépend de la situation fiscale et familiale du foyer demandeur ;
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS): Ce prêt s’adresse aux foyers aux revenus très modestes qui n’ont pas d’apport personnel. Comme le prêt conventionné, il n’est proposé que par les banques ayant conclu un accord avec l’Etat ;
• Le Prêt Action Logement (PAL): Il s’agit d’un prêt réservé aux salariés du secteur privé non agricole ;
• Le Prêt Épargne Logement (PEL): Ce prêt est relié à votre plan d'épargne logement. Les conditions et les avantages qui y sont attachés dépendent de la date d'ouverture de votre plan ;
• Les aides locales: Dans certaines communes, des prêts aidés peuvent être mis en place afin de soutenir les candidats à l’achat d’une résidence principale. Pour en savoir plus sur ces mesures, n’hésitez pas à consulter l’Agence nationale pour l’Information sur le logement (ANIL).

Avant de monter votre dossier de prêt, vous devrez rechercher si vous êtes éligible à ces dispositifs et créer le bouquet qui vous est le plus favorable, à l’aide de simulateurs.

Quelques conseils pour obtenir le meilleur prêt immobilier

Constituez - vous un apport personnel

Constituer une épargne afin de pouvoir financer une partie de votre projet immobilier est devenu une condition primordiale pour l’immense majorité des banques aujourd'hui. D’ordinaire, elles exigent un montant minimum de 10% d’apport personnel, afin de couvrir les coûts supplémentaires liés à l'acquisition, comme les frais de notaire, les frais de dossier et les frais d'agence qui ne peuvent pas être couverts par l’emprunt.

Il s’agit là d’un pourcentage minimum, mais les banques peuvent exiger plus, jusqu’à 30%. En tout état de cause, plus vous pourrez apporter de fonds propres à votre projet, plus vous parviendrez à convaincre les banques de vous accorder un prêt dans des conditions favorables.

Attendez d’avoir une situation financière stable

La situation idéale est un emploi stable, en contrat à durée indéterminée depuis de nombreuses années. Si vous êtes employé dans la même société depuis longtemps et que vous pouvez prouver que vous avez gravi les échelons en interne, vous saurez séduire les banques, qui apprécient la stabilité et qui seront rassurées quand au fait que vous finirez certainement votre carrière dans cette même entreprise.

Toutefois, les banques savent aussi s’adapter à la situation actuelle et à l’évolution de la société. Le cas de figure dans lequel une personne commence et termine sa carrière dans la même structure est de plus en plus rare. Désormais, les contrats à durée déterminée sont très communs et beaucoup de personnes souhaitent changer de carrière et découvrir de nouveaux horizons, parfois en montant leur propre société. Cela n’est pas nécessairement un frein pour les banques lors de l’octroi du prêt.

Si vous êtes dans la situation de quelqu’un qui a un parcours peu linéaire, mettez l’accent sur le fait que vous avez toujours été actif et que vous savez rebondir. Si vos revenus sont conséquents, certaines banques pourraient même privilégier votre profil.

Présentez des relevés de comptes montrant une bonne gestion

Afin de s'assurer que vous n’êtes pas à risque de défaut de paiement, la banque examinera vos habitudes bancaires. Ainsi, afin de bénéficier d'un meilleur traitement lors de la demande de crédit, il est préconisé d'éviter les découverts, les agios et tout autre incident bancaire durant les mois précédant la demande de prêt.

Si vous présentez des comptes réguliers et que vous montrez que vous avez une parfaite maîtrise de votre budget, la banque sera rassurée et vous proposera une offre satisfaisante.

Honorez vos dettes

Vous devez être prudent lorsque vous évaluez votre capacité à rembourser vos créances en cours. Si le pourcentage de vos ressources dédiées à ces paiements dépasse 33%, vous entrez dans la zone du surendettement.

Si vous avez des crédits à la consommation ou d'autres charges qui augmentent votre taux d’endettement, remboursez - les intégralement avant de songer à acheter votre résidence principale. Ne prenez pas le risque de monter votre dossier d’emprunt immobilier alors que vous ne serez pas en mesure de rembourser, la banque refuserait immédiatement votre demande.

Faites jouer la concurrence

Que vous cumuliez votre prêt conventionné à d’autres prêts ou non, il est nécessaire de faire jouer la concurrence pour trouver la meilleure offre. Concentrez - vous sur les taux proposés, évidemment, mais ne négligez pas les frais annexes, comme les frais de dossier et les frais d’assurances.

Cette étape de comparaison des offres peut paraître fastidieuse, mais elle pourrait vous permettre de réaliser des économies substantielles, alors ne la négligez pas.