Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?

Nous ferons donc un petit tour d'horizon des deux régimes fiscaux offerts par le statut LMNP, puis nous détaillerons les obligations comptables relatives aux investissements location meublée non professionnelle. Enfin, nous verrons les avantages de solliciter l' expertise et les services d'un expert-comptable dans le cadre de sa déclaration d'impôts.

Les régimes comptables sous le statut LMNP

Sous le régime LMNP, vos revenus (c'est-à-dire les loyers perçus de la part du locataire) n'appartiennent plus à la catégorie des revenus fonciers, mais à celle des revenus BIC, il s'agit donc de Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Vous pouvez ainsi les déclarer soit sous le régime micro-BIC, soit sous le régime réel. Deux modes d’imposition régis par des règles différentes.

Le régime micro Bic

Il s'agit du régime d’imposition le plus simple et qui s’applique par défaut, dès lors que vos recettes locatives n'excèdent pas :

• 70 000 euros en location meublée annuelle ;
• 171 000 euros au titre de la location touristique (gîte, chambre d’hôte ou meublé de tourisme).

Vous déclarez vos recettes locatives annuelles, vous profitez d'un abattement forfaitaire de 50% sur la location classique et de 71% sur la location touristique. Le calcul de l'abattement ne vous incombe pas, il sera fait directement par l'administration.

Vous n'avez donc aucune obligation comptable et l'aide d'un expert-comptable serait superflue.

Le régime réel simplifié

Une obligation de tenue de comptes

Cette fois, ce régime s'applique automatiquement dès lors que vous dépassez les seuils micro-Bic mentionnés ci-dessus. Mais vous pouvez également, sous ces seuils, formuler la demande auprès des services administratifs, cela a du sens notamment quand vous avez des charges importantes.

Le régime d’imposition réel est financièrement réputé plus avantageux, mais il est également plus contraignant puisque vous devez tenir une comptabilité (dépenses, recettes, amortissements) en fournissant un bilan comptable.

Autant, vous avez cette obligation de tenir des comptes, ce qui n'implique en aucun cas que vous êtes obligés de recourir à un comptable LMNP pour votre déclaration LMNP.

En quoi, le régime d’imposition réel est-il plus avantageux ?

Comme pour le régime fiscal micro-Bic, vous devez déclarer vos revenus locatifs.

Sauf que vous déclarez votre compte de résultat en déduisant l'ensemble des charges courantes et amortissements. Ces dépenses sont reportables sur de nombreuses années et vous permettent ainsi de payer peu d'impôts ou d'en être même totalement exonéré. C'est pour cette raison qu'il est souvent plus bénéfique au bailleur LMNP.

Par charges déductibles, on entend les frais engagés ayant pour objet d'améliorer, d'entretenir ou de meubler le logement LMNP. Il peut s'agir, par exemple, de :

• La taxe foncière ou taxe d'habitation ;
• La contribution foncière des entreprises (CFE) ;
• Les assurances et les intérêts d’emprunt ;
• Les frais courants ou les travaux de réparation ;
• Les honoraires de LMNP expert-comptable, notaire, gestion locative, etc. ;
• L'achat du bien, du mobilier ou des équipements.

La déclaration fiscale LMNP sous le régime réel

Les documents à fournir dans le cadre de la déclaration

Chaque année et dans le cadre de votre déclaration fiscale LMNP des revenus locatifs, vous devez transmettre votre liasse fiscale et le document annexe 2042 C Pro.

La liasse fiscale, c'est quoi ?

Une liasse fiscale est un ensemble de documents permettant la réalisation de votre bilan comptable. Dans le cadre de l'activité de loueur en meublé LMNP affilié au régime réel simplifié, vous devez communiquer l'ensemble des documents Cerfa suivants :

• Cerfa 2031 : Impôt sur le revenu - BIC Bénéfices industriels et commerciaux ;
• Cerfa 2033-A : Bilan simplifié ;
• Cerfa 2033-B : Compte de résultat simplifié ;
• Cerfa 2033-C : fiche d'immobilisations - Amortissements - Plus-values - Moins-values ;
• Cerfa 2033-D : Relevé des provisions - Amortissements dérogatoires - Déficits ;
• Cerfa 2033-E : Détermination des effectifs et de la valeur ajoutée ;
• Cerfa 2033-F : Capital social ;
• Cerfa 2033-G : Filiales et participations.

L'annexe 2042 C Pro, c'est quoi ?

Ce document vise simplement à reporter les résultats de votre liasse fiscale, cette annexe sert donc d' accompagnement dans le cadre de la déclaration papier.

Si vous réalisez votre déclaration en ligne, ce résultat est enregistré à l'onglet des « Revenus des locations meublées non Professionnelles ».

Faire appel à un expert-comptable

La plus-value de l’expert-comptable

Comme évoqué ci-dessus, vous l'aurez compris, se faire accompagner par un cabinet d'experts comptables n'est pas une obligation, et ce même pour la déclaration des revenus locatifs et des dépenses en régime réel LMNP.

La compilation de la liasse fiscale est une tâche qui peut être réalisée sans l'accompagnement d'un expert-comptable, néanmoins, cela s'avère complexe et risqué.

Les risques à tenir sa comptabilité seul

Pour produire votre déclaration de compte de résultat seul et sans un expert-comptable LMNP, sachez que cela représente certains risques.

Un manque d’optimisation

Si vous n'êtes pas conseiller en patrimoine ou ne travaillez pas dans un cabinet d'expertise comptable, il y a de fortes chances que vous ne soyez pas au fait de toutes les lois, leviers et mécanismes vous permettant de diminuer au maximum le montant de vos impôts sur le revenu. Vous risquez d'oublier certaines charges déductibles, certains abattements, amortissements et reports.

Un manque d'optimisation est une erreur qui peut vous coûter bien plus que les honoraires de l'expert-comptable.

Une mission chronophage

Dans le cadre d'un régime micro Bic, une déclaration est simple et rapide, mais dans le cadre du régime réel, il y a de nombreux documents à compléter. Ils font état d'un jargon comptable LMNP qui vous fera perdre votre patience.

Vous allez y passer beaucoup de temps et comme le soutient l'adage : le temps, c'est de l'argent.

Des erreurs à prévoir

Comprenez bien que, à moins d'être vous-même comptable ou d'avoir certaines notions de comptabilité, vous risquez de commettre des erreurs dans votre déclaration si vous ne vous faites pas assister d'un expert-comptable.

Être l'objet d'un contrôle fiscal aléatoire et finalement d'un redressement fiscal, car vos comptes annuels présentent des erreurs pourrait être des plus coûteux.

Sachez également qu'il y a davantage de risques d'un contrôle fiscal lorsque vous procédez à votre déclaration de revenus seul plutôt que lorsque celles-ci sont réalisées par des experts comptables.

Les frais relatifs à la comptabilité

Une charge déductible et raisonnable

Son prix peut varier d'un cabinet à l'autre, mais il faut compter environ 500 euros.

Mais les honoraires d'un expert-comptable entrent bien dans la définition des charges déductibles et concrètement, en régime réel, cela ne vous coûtera donc rien ! En considération du temps perdu et du risque pris, il serait bête de s'en priver.

Si vous décidez de procéder seul à votre déclaration, vous devrez, à votre charge, débourser une centaine d'euros pour télétransmettre votre liasse fiscale puisqu'il est obligatoire de passer via un prestataire. Or, dans les 500 euros demandés par l'expert-comptable, ces 100 euros sont déjà inclus.

Adhésion à un CGA, y a-t-il un intérêt fiscal ?

Les centres de gestion agréés, CGA, sont des associations destinées à vous accompagner dans votre gestion et votre fiscalité. Elles vont ainsi vérifier la conformité de vos déclarations et de vous alerter en cas d'anomalie.

Être adhérent à un centre de gestion agréé offre également deux avantages financiers :

• Les revenus locatifs ne sont pas soumis à la majoration forfaitaire de 25% ;
• Vous profitez d'un crédit d’impôt de deux tiers des honoraires du comptable et du CGA.

Ainsi, si vous ne souhaitez pas faire appel à un expert-comptable, laissez-vous au moins accompagner par un CGA. Et si vous faites appel à un expert-comptable, rien n’empêche d'adhérer en plus à un CGA pour optimiser vos déductions fiscales.