Est-il obligatoire d’avoir un compte bancaire dédié en LMNP ?

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Qu’est-ce qu’un compte bancaire dédié ?

Un compte bancaire dédié est un compte relié à votre activité professionnelle et distinct de votre compte courant. Il permet de dissocier vos dépenses professionnelles de vos dépenses privées.

Bon à savoir : un compte bancaire dédié n’est pas obligatoirement un compte professionnel. Facultatifs, les comptes professionnels sont généralement plus coûteux : frais de gestion, commissions sur les opérations financières, frais de tenue de compte, etc.). Un simple compte individuel séparé de votre compte courant est généralement suffisant.

Un compte bancaire dédié est-il obligatoire en LMNP ?

Selon la loi, seules les sociétés à capital social (SA, SARL, EURL, etc.) doivent posséder un compte professionnel. Lors de la création de l’entreprise, ce compte permet de déposer le capital social de la société. Cette obligation ne s’applique pas aux entrepreneurs individuels. De ce fait, si vous exercez en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous n’avez aucune obligation légale d’ouvrir un compte dédié.

En cas de changement de LMNP à LMP, votre activité sera considérée comme professionnelle. Dans ce cas, vous devrez obligatoirement ouvrir un compte bancaire séparé de votre compte courant pour effectuer les opérations financières de votre activité locative. Par conséquent, en tant que propriétaire d’une location meublée, un compte dédié est obligatoire si :

• Vos recettes locatives représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal ;
• Le montant des loyers perçus dépasse 23 000 €/an.

Un compte dédié aux activités immobilières facilite les contrôles à l’administration fiscale. Regroupées sur un seul et même compte, les opérations financières sont facilement traçables. La vérification, plus aisée, limite ainsi le risque de fraudes.

Que dit la loi Pacte du 22 mai 2019 ?

La loi Pacte du 22 mai 2019 a fait évoluer la législation sur les comptes dédiés en LMNP et LMP. Ouvrir un compte bancaire séparé devient obligatoire si vos recettes locatives dépassent 10 000 € pendant au moins deux années civiles consécutives.

Pourquoi ouvrir un compte dédié ?

Bien que facultative, l’ouverture d’un compte dédié simplifie la gestion financière de votre activité LMNP. Regrouper les opérations sur un compte séparé vous permet de visualiser rapidement les recettes et dépenses liées à la location de votre logement meublé.

Ainsi, ouvrir un compte dédié vous permet de :

• Vérifier l’encaissement de vos loyers ;
• Rester vigilant sur les échéances de paiement : emprunts, factures, taxes, etc. ;
• Connaître précisément la situation de votre trésorerie ;
• Simplifier le suivi comptable. Bien que facultatif, un expert-comptable vous permettra d’optimiser la rentabilité de votre bien immobilier LMNP, notamment grâce à l’amortissement comptable.

Rappel sur le statut LMNP

Conditions d’éligibilité

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux propriétaires bailleurs d’une location meublée. Les conditions d’accession à ce régime fiscal avantageux sont relativement souples. Pour exercer une activité en tant que LMNP, il convient de :

• Louer un logement meublé tel que défini par la loi Alur, c’est-à-dire louer « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » ;
• Percevoir moins de 23 000 €/an de revenus locatifs. Les loyers doivent également représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal de référence.

Avantages fiscaux

Par la suite, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre de nombreux avantages fiscaux :

• Une faible taxation des recettes locatives grâce à la déduction de nombreuses charges avant imposition (honoraires comptables, intérêts d’emprunt, etc.) sous le régime réel ;
• L’amortissement de votre bien immobilier ;
• La possibilité de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard (non cumulable avec l’amortissement comptable) ;
• Le régime de plus-value des particuliers en cas de revente de votre location meublée.

  Bon à savoir : en cas de dépassement des plafonds de revenus locatifs, votre activité sera considérée comme professionnelle. Vous exercerez alors en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les conditions d’accession et les avantages fiscaux associés à ce régime diffèrent du LMNP : cotisation au RSI, CSG et CRDS sur les revenus d’activité à hauteur de 9,7 %, etc.

  Types de logements concernés

  Les logements concernés par le Loueur en Meublé Non Professionnel sont principalement situés dans des résidences services. Pour être considérés comme tels, ces établissements doivent offrir aux locataires au moins trois des quatre services suivants :

  Les résidences services sont principalement destinées aux étudiants, seniors, touristes et professionnels en déplacement. Au sein de ces établissements, la location des logements meublés est gérée par une société d’exploitation. En tant que propriétaire d’un bien en résidence services, vous devrez donc signer un bail commercial avec ce gestionnaire. Ce système vous assure une perception régulière des loyers.