Est-il possible d'emprunter de l'argent pour un LMNP ?
Investir dans un logement et le louer de façon meublée sous le statut LMNP représente l'un des projets immobiliers les plus rentables. Cette niche fiscale regroupe de plus en plus d'adeptes, car le statut de loueur en meublé non professionnel offre de véritables avantages fiscaux : entre abattement forfaitaire et déduction des charges (en fonction du régime choisi : régime réel simplifié ou micro bic régime), vous pouvez profiter d'une réduction impôt importante et pour une longue durée.
Mais comment réaliser un investissement en location meublée si on n’est pas détenteur de l'intégralité des fonds ? Avec un prêt bien sûr !
Alors peut-on emprunter pour un projet lmnp ? Faut-il un apport en tant que loueur meublé professionnel ? Comment réaliser ce prêt LMNP et quels justificatifs faut-il apporter au banquier ?
Dans cet article, nous répondons à l'ensemble de ces questions.
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Les conditions obligatoires pour réaliser un prêt
Votre banquier, pour vous accorder un prêt, aura besoin de garanties par rapport à votre situation et votre stabilité financière, mais également par rapport au projet lui-même et à sa viabilité.
Critères relatifs à votre situation financière ?
Concernant votre situation personnelle et professionnelle, les banquiers étudient généralement les critères suivants :
- Votre situation professionnelle, c'est-à-dire être en CDI et sans période d'essai ;
- Votre apport, plus vous en avez un et plus il est conséquent, plus vous aurez de chance de vous voir accepter le prêt ;
- Votre salaire et vos autres prêts, pour un taux d'endettement raisonnable par rapport à vos revenus, c'est à dire entre 30 et 40 % ;
- Votre âge et votre état de santé puisque vous aurez plus de chances de vous voir octroyer un prêt immobilier si vous êtes jeunes et en bonne santé plutôt qu'à la retraite et malade.
Justificatifs relatifs à votre projet immobilier
Les charges relatives au bien immobilier
Les futures charges à prendre en compte sont :
- Le coût de la taxe foncière ;
- Les honoraires d'agence ou de gestion ;
- Le montant des charges de la copropriété ;
- L'estimation des frais d'assurance.
La viabilité du projet
Pour mettre toutes les chances de votre côté et vous voir accepter un crédit emprunt immobilier, il est recommandé de préparer un dossier d’investissement locatif immobilier locatif afin que le banquier se rende compte de la pérennité de votre projet.
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L’emplacement du bien
Votre crédit sera plus facilement accordé s'il s’agit d'une localisation dynamique avec, soit un fort attrait touristique, soit un important bassin d'emplois avec de bonnes infrastructures, car il est plus aisé de trouver des locataires et éviter ainsi le risque de vacance locative.
Le rendement locatif
Le rendement locatif est le montant des recettes prévues, donc des loyers. Pour cela, il est important d'étudier le marché et de réaliser des simulations.
Vous pouvez pour cela utiliser des outils en ligne comme celui de Cogedim qui vous explique dans quelles villes il faut investir et estime les loyers à percevoir.
La défiscalisation selon votre projet
Le statut loueur meublé non professionnel offre l'avantage majeur d'être imposé au titre des BIC, bénéfices industriels commerciaux. En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez défiscaliser grâce à un abattement forfaitaire si vous optez pour le régime micro-bic, ou via une réduction des charges et un amortissement si vous optez plutôt pour le régime réel simplifié.
,Mais, vous pouvez également cumuler le statut loueur meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) avec le dispositif Censi bouvard, par exemple. Cela impactera donc largement votre capacité d'emprunt puisque la loi Censi bouvard vous permet, en plus, de bénéficier d'une réduction d’impôt de 11%.
Attention toutefois, pour jouir du cumul LMNP et Censi bouvard, vous devez investir dans un logement meublé neuf (il ne peut s'agir d'une location nue), situé dans une résidence de services et vous devrez le mettre en location pendant 9 ans minimum.
La résidence services est régie par un bail commercial qui présente également de nombreux avantages.
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Les astuces pour pouvoir emprunter de l'argent pour un LMNP
Avoir un apport
Vous pouvez réaliser un prêt sans apport, mais cela sera bien plus compliqué. Dans cette situation, les dossiers d'emprunts sont étudiés au cas par cas.
Avoir un apport d'environ 10% du prix global et permettant de couvrir les frais de notaire ou de garantie est donc un atout à jouer auprès de votre banque.
Se faire assister pour un courtier
Se faire assister par un courtier immobilier pour un investissement LMNP représente une importante plus-value.
En effet, il va démarcher les banques à votre place, vous aider à regrouper les justificatifs nécessaires et défendre votre dossier.
Vous économiserez votre temps et énergie puis optimisez vos chances de réussite.
Foire aux questions
Quelles sont les conditions financières pour profiter du statut LMNP loueur meublé non professionnel ?
Pour jouir du statut LMNP, les revenus issus du logement mis en location ne doivent pas représenter plus de 23 000 euros de revenus locatifs, ni 50% de l'ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
Attention, il ne peut non plus s'agir d'une location meublée professionnelle, le bien doit être à usage de logement puisque la location meublée professionnelle est un régime différent.
Comment choisir entre régime micro bic et régime réel simplifié ?
Le régime micro bic permet une grande facilité de la gestion de la comptabilité et un abattement forfaitaire de 50%, ce régime est donc conseillé lorsque vos charges représentent moins de 50% des revenus locatifs.
Le régime réel simplifié permet de déduire l'ensemble des charges, mais représente une fiscalité plus lourde, le lmnp réel est donc recommandé dès lors que vos charges locatives représentent plus de 50% des recettes.
Quelle différence entre LMP et LMNP ?
En cas de déficit, le logement meublé professionnel lmnp peut jouir d'une imputation sur les BIC pendant seulement 10 ans alors quelle sera sans limitation pour le statut LMP.
En cas de vente, en LMNP, vous êtes taxé sur les plus-values privées alors qu'il s'agit de la plus-value des professionnels en LMP.
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