Quels sont les frais de comptabilité d’un LMNP ?

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Un expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?

La comptabilité en LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif d’investissement immobilier qui peut s’appliquer si vous achetez un logement pour le mettre en location meublée. Vous devez respecter au moins l’un des deux plafonds suivants pour obtenir et conserver le statut LMNP :

• Vos revenus locatifs annuels issus du loyer doivent être inférieurs à 23 000 € ;
• Vos revenus locatifs annuels issus du loyer ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Le statut LMNP offre des avantages financiers intéressants comme la récupération de la TVA, un abattement forfaitaire, la déduction de charges, l’amortissement du bien immobilier, etc. Cependant, louer un logement meublé entraîne également des frais de comptabilité que le propriétaire bailleur doit payer. Il s’agit par exemple des honoraires de l’expert-comptable, des frais de logiciel pour générer la liasse fiscale ou encore de la cotisation annuelle au centre de gestion agréé (CGA).

Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

Faire appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire en LMNP puisque vous n’êtes pas considéré comme un professionnel. La comptabilité dépend d’ailleurs du régime fiscal auquel vous êtes soumis. En LMNP, tous les revenus issus de la location sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) .

Avec le régime micro-BIC qui est d’ailleurs plafonné à 72 600 € de revenus locatifs annuels (176 200 € pour les meublés de tourisme classés), vous n’avez aucune obligation comptable. Faire appel à un spécialiste est donc inutile. En revanche, la comptabilité est obligatoire si vous êtes soumis au régime réel simplifié. Celui-ci peut être choisi à la place du régime micro-BIC ou s’applique automatiquement au-delà de 72 600 € de recettes locatives annuelles.

Vous pouvez réaliser vous-même votre comptabilité LMNP et transmettre votre liasse fiscale chaque année. Ce n’est cependant pas toujours évident. La tenue des comptes en LMNP et la déclaration des revenus pour les impôts requièrent des calculs précis. Faire appel à un expert-comptable pour s’occuper de la gestion des comptes présente donc plusieurs avantages.

D’une part, un expert-comptable limite considérablement le risque d’erreurs comptables. D’autre part, avoir un spécialiste représente un gain de temps important. Vous n’avez pas besoin de prendre le temps de vérifier la comptabilité de votre activité de location non meublée si vous avez un professionnel qui s’en occupe. D’ailleurs, l’expert-comptable peut vous aider à réduire votre imposition grâce à sa maîtrise des mécanismes fiscaux.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

L’imposition au régime réel simplifié en LMNP vous permet de déduire les charges liées à la location. Vous devez évidemment justifier ces charges pour pouvoir les déduire. Vous devez donc conserver les justificatifs de dépense qui doivent avoir une date ultérieure à votre début d’activité en LMNP. Voici une liste de quelques charges et frais que vous pouvez déduire en LMNP :

• Les charges fixes : l’eau, l’électricité, internet, le téléphone, etc. ;
• Les charges de copropriété ;
• L’assurance du bien en tant que propriétaire non occupant ;
• La taxe d’habitation ;
• La taxe foncière ;
• La contribution foncière des entreprises (CFE) ;
• Les charges de réparation et d’entretien inférieures à 600 € ;
• Les charges de copropriété en dehors des travaux ;
• Les honoraires d’agence immobilière ;
• Les charges de dossier et les intérêts d’emprunts ;
• Les frais de notaire ;
• Les honoraires de l’expert-comptable ;
• L’assurance pour les loyers impayés ;
• Les frais de publicité.

Avec le régime réel simplifié, une partie des frais de comptabilité est déductible si vous adhérez à un centre de gestion agréé. Une autre partie vous est restituée sous la forme de réduction d’impôt.

Comment avoir une réduction d’impôt sur les frais de comptabilité en LMNP ?

Qu’est-ce qu’un OGA (CGA) ?

Un OGA est un organisme de gestion agréé par l’administration fiscale en France. Adhérer à un OGA permet d’un accompagnement pour la fiscalité, la gestion et la comptabilité. Le CGA, centre de gestion agréé, est un type d’OGA pour soutenir les professionnels et non professionnels qui sont soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Pourquoi adhérer à un CGA en LMNP ?

L’adhésion à un CGA en LMNP vous permet notamment de bénéficier d’un accompagnement pour le régime fiscal, la gestion de la location et la vérification de la comptabilité. Si vous faites déjà appel à un expert-comptable, le CGA vérifie qu’il n’y ait pas d’erreurs dans les déclarations fiscales.

La réduction de l’impôt sur les frais de comptabilité

L’un des gros bénéfices de l’adhésion à un CGA en LMNP est de profiter d’une réduction d’impôt sur les frais de comptabilité. En effet, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts des 2/3 de vos frais de comptabilité. Le montant de la réduction est plafonné à 915 € par an. Le tiers restant peut être déduit de vos revenus locatifs grâce au régime réel simplifié.