Comment remplir sa déclaration d'impôt en LMNP ?

Vous êtes propriétaire d'un bien en location meublée et vous vous demandez comment déclarer correctement vos revenus locatifs ? Ce guide complet vous accompagne pas à pas dans votre déclaration d'impôt LMNP 2025. Que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel, découvrez comment optimiser votre fiscalité tout en respectant vos obligations déclaratives.

Bref rappel sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (statut LMNP)

Conditions du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux dédié aux investisseurs en location meublée. Pour en bénéficier, vous devez respecter deux conditions cumulatives sur une année civile :

• Proposer un logement meublé à la location longue durée
• Ne pas dépasser le seuil LMNP de 23 000 €/an de revenus locatifs. De plus, les loyers doivent représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal de référence.

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, vous basculez automatiquement vers le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Déclaration de l'activité auprès de l'administration fiscale

Dans les quinze jours qui suivent la mise en location de votre bien, votre activité doit être déclarée à l'administration fiscale. Depuis le 1er janvier 2023, cette démarche administrative s'effectue exclusivement en ligne via le Guichet unique des formalités opéré par l'INPI, qui remplace l'ancien formulaire P0i.

Rendez-vous sur le site du Guichet des formalités des entreprises pour déclarer votre activité. Après validation de votre dossier, vous recevrez votre numéro SIRET et serez inscrit au répertoire Sirène de l'Insee. Cette démarche est obligatoire pour déclarer vos revenus en LMNP et profiter pleinement des avantages fiscaux du régime.

Conditions

Avant votre déclaration d'impôt en LMNP, choisissez votre régime fiscal et optimisez votre fiscalité

Les revenus locatifs issus de votre location meublée sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux qui impacteront directement votre imposition sur le revenu : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est attribué par défaut aux investisseurs en LMNP dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € (plafond 2025). Son principal avantage : un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs avant calcul de l'impôt. Pour les locations meublées saisonnières classées, cet abattement atteint 50%. Attention toutefois, aucune charge supplémentaire ne peut être déduite avec ce régime.

Le régime réel

Dans le cadre d'une acquisition en LMNP, le régime réel est souvent plus avantageux fiscalement. Contrairement au micro-BIC, il ne propose pas d'abattement forfaitaire, mais permet d'amortir vos biens immobiliers et mobiliers. Le bénéfice ou déficit généré est reportable sur dix ans.

En régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre activité LMNP : assurance habitation, taxe foncière, coût des travaux, frais de déplacement, intérêts d'emprunt, etc. Les cotisations sociales sont également calculées sur le résultat net après déduction de ces charges, ce qui peut réduire considérablement votre imposition globale.

Quel régime fiscal choisir ?

Le choix du régime fiscal dépend de votre situation personnelle. Pour optimiser votre investissement locatif, réalisez une simulation d'impôt sur le revenu.

Exemple chiffré : Pour un bien générant 15 000 € de loyers annuels avec 6 000 € de charges (intérêts d'emprunt inclus) et 7 000 € d'amortissement :

• En micro-BIC : 15 000 € × 50 % = 7 500 € imposables + 17,2 % de prélèvements sociaux
• En régime réel : 15 000 € - 6 000 € - 7 000 € = 2 000 € imposables + prélèvements sociaux sur ce montant

De manière générale, optez pour le régime micro-BIC si :

• Vous payez peu de charges (moins de 50 % de vos revenus locatifs)
• Vous ne souhaitez pas tenir de comptabilité
• Vous préférez une déclaration simple et rapide

Privilégiez le régime réel si :

• Vous supportez des charges élevées (plus de 50 % de vos revenus locatifs)
• Vous êtes soumis au régime réel de TVA (notamment pour un investissement en résidence services)

Important : pour opter pour le régime réel, envoyez une lettre avant le 1er février au SIE (Service des Impôts des Entreprises) ou mentionnez-le sur le formulaire 2031 lors de votre première déclaration de résultat. Cette option reste active pendant deux ans avec renouvellement automatique.

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Comment remplir votre déclaration d'impôt LMNP en régime micro-BIC ?

La déclaration d'impôt LMNP en régime micro-BIC s'effectue simultanément à votre déclaration annuelle de revenus. Cette option, accessible à tous les loueurs en meublé non professionnels, se caractérise par sa simplicité et son abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Étapes pour le formulaire 2042 C-PRO (cases 5ND à 5PD)

Pour compléter correctement votre formulaire 2042 C-PRO pour votre LMNP : Accédez à la rubrique « Professions non salariées » du formulaire; Localisez la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles »; Reportez l'intégralité de vos recettes locatives dans les cases 5ND à 5PD, selon votre situation fiscale; Indiquez le montant total perçu : loyers, charges payées par le locataire et provisions pour charges; Joignez ce formulaire à votre déclaration principale de revenus.

L'administration fiscale appliquera automatiquement l'abattement forfaitaire de 30 % sur le montant déclaré. Vos revenus seront ensuite imposés selon votre Taux Marginal d'Imposition (TMI).

Erreurs fréquentes à éviter

• Ne pas déclarer l'intégralité des revenus : tous les montants perçus doivent être inclus, y compris les charges et provisions
• Appliquer soi-même l'abattement : l'administration fiscale le calcule automatiquement
• Remplir la section « Revenus à imposer aux prélèvements sociaux » : les cotisations sociales de 17,2 % s'appliquent automatiquement
• Déclarer en revenus fonciers : les revenus LMNP relèvent des BIC, non des revenus fonciers
• Oublier d'indiquer le numéro SIRET sur la première page du formulaire

Avec ces informations, vous pourrez compléter efficacement votre déclaration LMNP en régime micro-BIC et bénéficier pleinement des avantages fiscaux de ce statut.

Comment remplir votre déclaration d'impôt LMNP en régime réel ?

Souvent plus avantageuse fiscalement, la déclaration d'impôt LMNP en régime réel est aussi plus complexe. Pour optimiser votre investissement locatif, voici les démarches à suivre en 2025.

Liasse fiscale 2031 & annexes 2033 : mode d'emploi

Pour bénéficier du régime réel simplifié, vous devez obligatoirement transmettre à l'administration fiscale : Votre liasse fiscale principale, le formulaire 2031-SD (CERFA 11085); Les annexes 2033-A à 2033-E (CERFA 10956) détaillant vos comptes; Un bilan complet via les annexes 2050 et suivantes, comprenant votre compte de résultat et votre tableau d'amortissement

Ces documents doivent respecter les normes fixées par l'article 39C du Code général des impôts. Attention : depuis 2025, la télétransmission de ces documents est obligatoire, sous peine d'une majoration de 0,2 % prévue par l'article 1738 du CGI.

Amortissements et déficits reportables

L'atout majeur du régime réel réside dans la possibilité d'amortir votre bien immobilier et de déduire vos charges. Exemple concret :

• Pour un appartement acheté 250 000 € (amortissable à 90 % sur 30 ans)
• Amortissement annuel : 7 500 € (225 000 € ÷ 30)
• Avec 12 000 € de revenus locatifs et 5 000 € de charges déductibles
• Résultat avant amortissement : 7 000 €
• L'amortissement est plafonné à ce montant (pas de génération de déficit fiscal par l'amortissement)
• Les 500 € d'amortissement restants sont reportables sans limite de temps

Les déficits fiscaux (hors amortissements) sont quant à eux reportables sur vos revenus LMNP pendant 10 ans (cases 5NY à 5PZ du formulaire 2042 C-PRO).

Télétransmission sur impots.gouv

Une fois vos documents préparés, rendez-vous sur le site impots.gouv.fr dans l'onglet « Professionnel › Déclarer » pour procéder à la télétransmission obligatoire. Trois options s'offrent à vous : Utiliser directement l'interface en ligne de l'administration fiscale; Passer par un partenaire EDI-TDFC habilité (coût d'environ 100 €); Faire appel à un expert-comptable qui se chargera de l'ensemble de la procédure

Pour optimiser votre déclaration, l'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) est recommandée, bien que les avantages fiscaux associés aient été modifiés depuis 2025.

Bon à savoir : compte tenu de la complexité de l'exercice comptable en LMNP régime réel, le recours à un expert-comptable reste la solution la plus sécurisée pour éviter les erreurs et optimiser vos déficits reportables.

Déclaration d'impôt LMNP : cas spécifiques

L'option pour le régime réel d'imposition

La location meublée non professionnelle permet d'opter pour le régime réel d'imposition, offrant la possibilité d'amortir votre bien immobilier. Cette option d'amortissement constitue un levier fiscal puissant, permettant de réduire significativement l'imposition sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

Pour bénéficier de ce régime, vous devez formuler votre choix avant le 1er février de l'année d'imposition auprès du Service des Impôts des Entreprises. L'amortissement comptable vous permet alors de déduire chaque année une fraction du coût d'acquisition de votre bien, diminuant ainsi votre base imposable.

Bon à savoir : vous ne pouvez pas cumuler l'amortissement comptable avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière.

Plafonnement des niches fiscales

Les avantages fiscaux liés aux investissements immobiliers entrent dans le calcul des niches fiscales. Ces dernières sont plafonnées à 10 000 €/an et par foyer fiscal.

Inchangé depuis 2012, le montant des niches fiscales a évolué depuis 2009. Ainsi, le plafond de 10 000 €/an ne s'applique pas aux investissements antérieurs. Pour rappel, ce plafond correspond à :

• 25 000 € avec majoration de 10 % du revenu net imposable pour les investissements jusqu'à 2009
• 20 000 € avec majoration de 8 % du revenu net imposable pour les investissements réalisés en 2010
• 18 000 € avec majoration de 6 % du revenu net imposable pour les investissements réalisés en 2011
• 18 000 € avec majoration de 4 % du revenu net imposable pour les investissements réalisés en 2012

Devenir loueur en meublé : démarches LMNP, formulaire P0i et immatriculation

Déclaration début d'activité : quand et où la faire ?

Pour démarrer votre activité de location meublée non professionnelle, vous devez obligatoirement déclarer votre activité dans les 15 jours suivant le début de votre location. Cette démarche administrative est désormais entièrement dématérialisée et s'effectue exclusivement sur la plateforme de l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) via le site procedures.inpi.fr. Cette procédure remplace définitivement l'ancien formulaire papier et constitue la première étape indispensable pour bénéficier du statut LMNP et de ses avantages fiscaux.

Formulaire P0i : mode d'emploi en ligne via l'INPI

Pour remplir votre formulaire P0i pour votre activité LMNP, connectez-vous sur procedures.inpi.fr et créez votre compte personnel. Sélectionnez ensuite l'option "création d'entreprise" puis complétez les informations demandées : vos coordonnées personnelles, l'adresse du bien loué, et votre régime fiscal (micro-BIC par défaut ou régime réel). Vous devrez également préciser la date exacte de début d'activité, qui correspond généralement à la date de mise en location effective ou à la date d'achat si le bien a été acquis pour être loué meublé immédiatement.

Obtenir votre numéro SIRET et code APE

Suite à votre immatriculation de votre activité LMNP sur la plateforme de l'INPI, vous recevrez automatiquement votre numéro SIREN pour votre LMNP et votre numéro SIRET. Ce dernier est composé de 14 chiffres : les 9 premiers correspondent au numéro SIREN unique de votre activité, suivis de 5 chiffres constituant le NIC (Numéro Interne de Classement). L'INSEE vous attribuera également un code APE (Activité Principale Exercée), généralement le code 6820A pour la location de logements. Ces identifiants sont essentiels pour toutes vos démarches administratives et fiscales liées à votre activité de location meublée.

Cotisations sociales et déclaration de TVA en LMNP

Quand êtes-vous redevable des cotisations sociales ?

En règle générale, les revenus de votre activité LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur vos revenus locatifs imposables. Cependant, si vos recettes dépassent 23 000 € par an, vous basculez dans un autre régime : vous n'êtes plus soumis aux prélèvements sociaux mais aux cotisations sociales, notamment si vous pratiquez la location saisonnière. Ces cotisations sont calculées sur la base de vos revenus nets (recettes moins charges déductibles) et peuvent représenter environ 40 % de ces revenus.

Déclarer la TVA : mode d'emploi rapide

Par principe, les locations meublées non professionnelles sont exonérées de TVA. Toutefois, si vos recettes annuelles dépassent 77 700 €, vous devenez assujetti à la TVA et devez opter pour le régime réel normal de TVA. Dans ce cas, vous devez collecter la TVA sur vos loyers et la reverser à l'administration fiscale. En contrepartie, vous pouvez récupérer la TVA sur vos achats et charges. Pour cela, vous devrez effectuer une déclaration de TVA, généralement trimestrielle, auprès du service des impôts des entreprises.