Comment investir en LMNP ancien ?

LMNP ancien ou LMNP occasion : c’est quoi ?

Le LMNP (ou Loueur en Meublé Non Professionnel) ancien désigne un statut fiscal avantageux accordé aux acquéreurs d’un logement locatif meublé dans l’immobilier ancien. Ce régime s’applique aux habitations situées dans des résidences services, immeubles ou logements en copropriété. Pour être éligibles au LMNP ancien, ces biens meublés doivent avoir fait l’objet d’une exploitation avant leur mise en vente.

Les résidences services constituent la majorité des biens en LMNP. Il s’agit notamment de :

• Résidence étudiante ;
• Résidence senior ou Établissement Hospitalier pour Personnes Àgées Dépendantes (EHPAD) ;
• Résidence de tourisme ;
• Résidence d’affaires.

Le marché de l’occasion des biens en LMNP est attractif. Entre acquisition immobilière classique et investissement commercial, ce statut offre de nombreux avantages.

Quelles sont les conditions pour investir en LMNP dans l’ancien ?

En tant que propriétaire d’un logement en LMNP dans l’ancien, votre bien doit respecter les conditions suivantes :

• Répondre aux critères de définition d’un logement meublé défini par la loi Alur : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Vous trouverez une liste exhaustive du mobilier obligatoire dans le décret n° 2015-981 daté du 31 juillet 2015.
• Avoir fait l’objet d’une rénovation ou d’un programme de réhabilitation.
• Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

De plus, le montant des revenus locatifs générés par le bien en LMNP est plafonné à 23 000 € par an. Ces revenus doivent également représenter moins de 50 % des revenus annuels du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel évoluera en Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce changement de statut s’accompagne d’un ajustement fiscal (assujettissement aux cotisations sociales, etc.). Toutefois, le régime LMP ouvre droit à d’autres avantages : absence d’imposition au titre de l’ISF (Impôt Sur la Fortune) sur le patrimoine, obtention d’un statut social et exonération des plus-values de cession.

Bon à savoir : les conditions fixées pour investir en LMNP dans l’ancien sont peu restrictives. Au contraire de nombreux autres dispositifs de soutien à l’investissement, le LMNP n’est circonscrit à aucune zone géographique. De plus, aucun plafond de ressources ni de loyer n’est appliqué (excepté à Paris).

Comment choisir votre programme LMNP ancien ?

Vous souhaitez investir en LMNP ancien ? Afin de sélectionner un logement en LMNP ancien sûr et rentable, nous vous conseillons de choisir votre programme en fonction de :

• Son emplacement, critère principal pour assurer la rentabilité de votre acquisition. Orientez par exemple vos recherches vers les villes étudiantes ou touristiques et investissez au cœur des quartiers stratégiques.
• Le revenu locatif. Investir en LMNP ancien vous permet également d’accéder à l’ensemble des dépenses et des recettes générées par le bien immobilier meublé. Vous pourrez ainsi anticiper la rentabilité de votre investissement.
• L’état du bâtiment. Un bâtiment en mauvais état devra faire l’objet de rénovations souvent coûteuses. Dans ce cas, le montant des travaux doit être anticipé dans votre budget.
• La société de gestion-location en charge du bien. Si les grands groupes de gestion sont plus sûrs, les petites sociétés vous assurent un taux de rentabilité plus élevé.
• La situation du marché locatif : démographie, indicateurs socio-économiques, demande locative, etc.
• Votre objectif. Les stratégies d’investissement sont différentes si vous souhaitez vous constituer un patrimoine ou bénéficier d’un complément de revenu rapide.

Pourquoi choisir le LMNP ancien ou occasion ?

Le LMNP ancien, un statut fiscal optimisé

Le LMNP ancien offre de nombreux avantages fiscaux :

• Des revenus locatifs défiscalisés. Déclarés en « régime micro-bic », les revenus locatifs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %. Déclarés en « régime réel », une déduction des charges (charges de copropriété, taxe foncière, assurances, intérêts d’emprunt, honoraires comptables) et des amortissements vous permet de réduire considérablement le montant imposable de vos revenus locatifs.
• Un déficit déductible des revenus relatifs aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
• En cas de plus-value à la revente, une imposition au régime des particuliers.

Un investissement attractif dans des biens immobiliers existants

Les avantages liés au statut LMNP ne sont pas exclusivement fiscaux. Particulièrement attractifs, ces atouts expliquent le véritable engouement autour des biens immobiliers LMNP anciens.

Devenir propriétaire LMPN d’un bien locatif ancien vous assure :

• Un prix d’achat inférieur à un bien immobilier neuf. Les logements en LMNP ancien affichent un prix au mètre carré en moyenne 15 % à 20 % moins chers que le marché neuf. Avec des habitations situées dans des secteurs prisés, ce dispositif facilite l’accession à des logements parfois inabordables lorsqu’ils sont vendus neufs.
• Une forte demande locative. Les logements en LMNP sont généralement placés dans des emplacements stratégiques à forte attractivité touristique, étudiante, etc.
• Une rentabilité rapide et souvent supérieure au neuf. Devenir Loueur en Meublé Non Professionnel dans l’ancien réduit considérablement les délais de mise en location. Contrairement à un bien acheté en VEFA, sa location peut être immédiate.
• Un investissement sûr. En tant que LMPN ancien, vous connaissez au préalable le montant de vos charges, taxe foncière, charges locatives, etc. De plus, les loyers vous sont versés douze mois à l’avance par le gestionnaire. La période de vacance entre deux locataires n’entraîne pas de perte financière.
• Une gestion simplifiée, déléguée à un gestionnaire extérieur. Ce dernier prend à sa charge la recherche des locataires, l’entretien des habitations, etc.

Pérennité du statut LMNP ancien

La pérennité du statut LMNP ancien est un véritable atout. En effet, le statut et ses avantages sont transmis au futur acquéreur en cas de revente du bien meublé. À condition de fixer un prix cohérent au regard du marché, votre bien en LMNP ancien trouvera toujours un acheteur.

Le complément de retraite idéale

La pérennité du statut LMNP ancien est idéale pour se constituer un patrimoine immobilier. Au moment du départ à la retraite, la perte de revenu significative impacte souvent le niveau de vie. Un bien en LMNP assure un complément financier intéressant et pallie la perte de revenus. De plus, l’indexation des loyers sur l’inflation confère à votre investissement sécurité et stabilité. De ce fait, les biens en LMNP ancien connaissent un véritable engouement auprès des jeunes investisseurs, qui voient là une opportunité pour envisager leur retraite plus sereinement.

Investissement en LMNP ancien : un très bon compromis

Pour les investisseurs expérimentés comme débutants, une acquisition en LMNP ancien apparaît comme un très bon compromis. Cette opération permet d’accéder à des biens prêts à être loués, généralement très bien situés et à un coût inférieur au marché du neuf. Leur exploitation précédente porte à votre connaissance, avant l’achat, l’ensemble des frais qui lui sont associés (charges, taxe foncière, etc.).

Dispositif d’investissement simple et rapide, le LMNP ancien est idéal pour bénéficier d’un complément de revenu immédiat. À plus long terme, il permet également de se constituer un patrimoine immobilier et d’envisager sereinement son départ à la retraite.

Investissement LMNP ancien : quels sont les risques ?

Si l’investissement en LMNP ancien possède de nombreux avantages, certains risques doivent être pris en compte. En tant qu’investisseur, cela vous permettra de concrétiser votre projet sereinement et d’assurer sa rentabilité.

Ainsi, gardez en tête qu’un investissement LMNP ancien :

• Subit une forte concurrence, conséquence de la rareté des biens LMNP d’occasion.
• Nécessite des travaux souvent coûteux de rénovation ou de réhabilitation. Ce coût doit être anticipé lors de votre budget initial.
• Entraîne des frais de notaire et des charges de copropriété plus élevés que dans l’immobilier neuf.

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