Le contrat LMNP

,Mais le statut loueur meublé professionnel LMNP présente, en outre, de nombreux autres atouts, et notamment en matière de fiscalité puisque l’investisseur peut jouir d'un abattement forfaitaire de 50% s'il choisit le régime micro bic ou de déduction des charges et de l'amortissement s'il opte plutôt pour le régime réel simplifié, ces revenus étant considérés comme des BIC, Bénéfices Industriels Commerciaux.

Pour ces raisons, la niche fiscale LMNP est de plus en plus répandue auprès des investisseurs, mais il est important, pour en profiter pleinement, de bien connaître les règles.

Nous vous présentons donc ici les trois types de baux possible en LMNP (bail location classique, bail commercial et bail mobilité), l'ensemble des informations les concernant, les mentions obligatoires devant apparaître dedans et les règles pour bien les rédiger.

Contrat location meublée habitation, bail commercial et bail mobilité, comment choisir ?

Sous le statut LMNP, trois baux distincts peuvent trouver leur application, dans des conditions bien spécifiques.

Le bail d'habitation meublée classique prend place dans le cas où un propriétaire loue un logement meublé d'habitation à un locataire pour une durée d' un an.

Le bail mobilité s'applique lorsque le propriétaire propose une location meublée de façon courte et temporaire dans le cadre de stages, de formations professionnelles, d’études, de contrats d'apprentissage, de mutation professionnelle, de mission temporaire professionnelle ou d’engagement volontaire service civique. Il peut donc s'agir de sa résidence principale pendant une courte période

Enfin, le bail commercial du statut loueur meublé pour un logement meublé professionnel lmnp se réalise lorsque l'investisseur loue un logement situé dans une résidence de service (résidence seniors, médicalisée EHPAD, étudiants, de tourisme ou d’affaires) exploitée par un gérant et ce bail unit donc le propriétaire au gérant.

Le bail location meublée d'habitation

Ses spécificités

1. Ce bail d'un an est à tacite reconduction.

2. 2 mois de loyer maximum pour le dépôt garantie.

3. Le locataire peut résilier quand il le souhaite avec un préavis d'un mois.

4. Le propriétaire bailleur peut résilier seulement à la fin du bail, avec un préavis de trois mois.

5. Le propriétaire doit justifier des motifs de non-renouvellement du bail.

Ses mentions obligatoires

Les mentions obligatoires sont prévues au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et sont :

• Date de début et durée bail ;
• Surface habitable ;
• Montant du loyer (mensuel et par m2 de surface habitable) ;
• Montant du dépôt de garantie ;
• Nombre de pièces
• Mention des parties spécifiques (terrasse, jardin, garage, etc.) ;
• Équipements ;
• Mode de régularisation des charges (annuel ou forfaitaire) ;
• Details et répartition des honoraires ;
• Adresse ;
• Type de logement ;
• Type d'immeuble (propriété unique ou copropriété) ;
• Les informations relatives à la production de chauffage (individuel ou collectif) ;
• Production d'eau chaude ;
• Période de construction ;
• État lieux.

Un modèle contrat location se trouve aisément sur internet, pour s'en inspirer.

Le bail mobilité

Ses spécificités

1. Ce bail a une durée d’un à dix mois.

2. Pas de tacite reconduction, il est non renouvelable.

3. Le locataire peut résilier quand il le souhaite, avec respect d’un préavis d'un mois.

4. Le bailleur peut résilier seulement à la fin du contrat location meublée.

5. Interdiction d'exiger un dépôt de garantie (mais une caution est possible).

Ses mentions obligatoires

Les mentions obligatoires du bail mobilité sont :

• Durée du bail ;
• Situation du locataire légitimant l'application du bail mobilité ;
• L'interdiction du propriétaire de réclamer le dépôt de garantie ;
• La mention précisant que l'article 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 régit ledit bail.

En l'absence de ces mentions, le contrat location ne sera pas considéré comme un bail mobilité.

Le bail commercial

Ses spécificités

1. Il a une durée minimum de 9 ans.

2. Il est renouvelable.

3. Le gérant est chargé du paiement des loyers et de la recherche de locataires , le propriétaire évite alors les problématiques de retard ou non-paiement des loyers ou de vacance locative.

4. En cas de résiliation prématurée, le propriétaire doit rembourser la TVA et payer l’indemnité d'éviction.

5. Le paiement de la cotisation CFE est à la charge du gestionnaire exploitant et non du propriétaire.

6. Le bail commercial est spécifique, car le bon rendement ou la faillite dépendent intégralement de la façon de gérer et de l'implication du gestionnaire de la résidence de service. Il est donc nécessaire de s'adresser à un gestionnaire sérieux et expérimenté.

Ses mentions obligatoires

Le bail commercial doit faire apparaître les mentions classiques telles que :

• Loyer ;
• Gestion des charges et travaux ;
• Modalités de règlement et de réévaluation ;
• Conditions de résolution.

Il faut comprendre que le bail commercial est assez libre puisqu'il n'existe pas de règles spécifiques quant à la répartition des charges ou des travaux.

Ainsi, afin de faciliter et clarifier la relation contractuelle, il est recommandé d'insérer au bail des clauses contractuelles sur la prise en charge et la répartition des charges et travaux.