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La loi LMNP pour les nuls

Vous envisagez un investissement dans l'immobilier, mais vous vous sentez un peu perdu devant la multitude de choix qui s'offre à vous ? Vous souhaitez investir dans un bien et le donner en location, mais comment choisir entre location meublée ou location nue ? Et si vous optez pour une location meublée, comment savoir quel est le meilleur statut pour vous entre investisseur foncier, statut de loueur meublé non professionnel ou loueur meublé professionnel ? Vous avez entendu dire que le statut LMNP était avantageux et faisait plein d'adeptes, mais le sujet vous semble complexe ? On vous explique le dispositif LMNP avec des mots simples, version LMNP pour nuls.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut loueur meublé non professionnel ?

Pour jouir du dispositif « lmnp loueur meublé » dans le cadre d'un investissement locatif, il faut tout d'abord que le logement en lui-même respecte certaines conditions, ensuite que le revenu locatif provenant de ce bien reste sous certaines limites. Enfin, l'investisseur doit procéder à sa déclaration.

On vous explique tout sur la LMNP immobilier pour vous aider à tout comprendre.

Mon logement répond-il à la loi LMNP ?

Pour relever du régime fiscal meuble professionnel LMNP, le bien doit être à usage d'habitation, mesurer plus de 9m2 et être meublé.

Par meublé, on entend « un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre aux locataires d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », comme expliqué par l'article 15-4 de la loi du 6 juillet 1989. Une liste précise du mobilier existe.

Par bien à usage d'habitation ou touristique, on entend maison, appartement, chambre d’hôtes, gîte rural et logement en résidence de services.

Il ne peut en aucun cas s'agir d'un bien à usage professionnel.

Les revenus locatifs me permettent-ils d'exercer pour statut LMNP ?

Dans le cadre d'un investissement immobilier LMNP, le dispositif impose deux conditions financières. Les revenus locatifs issus de la location meublée ne peuvent être supérieurs à 23 000 euros/an et ne peuvent représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal.

En cas de dépassement de ces seuils, vous relevez du statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Comment devenir loueur meublé professionnel LMNP ?

Si votre logement et les revenus sont valides pour loueur meublé LMNP, il reste encore une procédure à réaliser pour bénéficier statut lmnp.

Vous devez vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour déclarer votre activité et réaliser votre déclaration de début d'activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. À l'issue de cette inscription, vous recevrez un numéro SIRET.

Vous devez vous inscrire, au plus tard, dans les 15 jours suivant le début du bail (entrée dans les lieux).

Vous serez également tenu de payer la cotisation CFE.

Les avantages du statut loueur meublé LMNP

Les avantages fiscaux LMNP

Régime micro bic et régime réel simplifié

En tant que loueur en meublé non professionnel, les loyers perçus sont considérés pour vos impôts comme des BIC,Bénéfices Industriels Commerciaux, il ne s’agit donc pas de revenus fonciers.

Vous pouvez opter pour deux modes d'imposition pour votre investissement immobilier locatif LMNP : le régime micro bic et le régime réel simplifié.

Lorsque vous commencez votre activité, sans demande spécifique de votre part, vous serez automatiquement affilié au régime micro bic. Vous profiterez alors d'un abattement de 50%. D'une grande simplicité, vous n'aurez qu'à déclarer les recettes locatives et l'administration fiscale se chargera de l'abattement.

,Mais vous pouvez également opter pour le régime réel simplifié et pourrez ainsi déduire l'ensemble des charges de la location meublée et l'amortissement. En cas de déficit, vous pouvez également reporter sur les années suivantes, mais un expert-comptable pour vous assister serait un plus.

Donc les avantages fiscaux sont grands et permettent de payer peu ou pas d'impôt.

Cumul avec le dispositif Censi Bouvard

Il est possible, si vous investissez en résidence de service et dans un bien neuf (en VEFA), de cumuler les dispositifs LMNP et Censi-Bouvard.

Ainsi, vous bénéficierez d’un abattement supplémentaire de 11% et de la possibilité de récupérer la TVA.

Des baux avantageux

En loueur meublé non professionnel, si vous louez un logement d'habitation classique, vous devrez réaliser un bail d'un an, avec tacite reconduction. Vous pourrez exiger jusqu'à deux mois de dépôt de garantie. Ce bail est donc plus avantageux que celui d'une location nue puisqu'il vous laisse plus de latitude et de liberté.

Si vous investissez en immobilier locatif pour résidence de service, dans ce cas, vous serez uni à l'exploitant de ladite résidence par un bail commercial de 9 années minimum. Ce dernier est chargé de trouver des locataires et de vous payer les loyers, ce qui est d'une grande sérénité pour vous.

Comment profiter au maximum de tous les avantages LMNP ?

Vous pouvez vous faire une idée, avant achat, des bénéfices fiscaux réalisables en utilisant les outils de simulation Cogedim.

Vous pouvez, également, demander une étude préalable à un conseiller Cogedim afin de déterminer le dispositif fiscal le plus avantageux selon votre projet.

Enfin, n’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable, notamment si vous avez opté pour le LMNP régime réel simplifié (pas vraiment utile pour le micro bic régime) puisqu'il vous assistera dans votre déclaration annuelle, mais surtout, sera au courant de tous les leviers fiscaux pour optimiser votre rendement.

Foire aux questions

Comment se passe la déclaration de début d'activité ?

Pour déclarer votre location meublée professionnelle LMNP, il suffit de compléter le formulaire P0i (Cerfa 11921) puis de l'envoyer soit au tribunal de commerce soit à votre CFE.

Ce formulaire se trouve facilement en ligne via le site service-public.fr.

Comment déclarer mes revenus si j’ai plusieurs logements ?

Si les deux logements en immobilier locatif qui sont à la même adresse, vous n’avez aucune démarche supplémentaire à réaliser, en revanche, s'il s’agit d’adresses distinctes (Lyon et Paris en France, par exemple), vous devrez obtenir un numéro SIRET par adresse.

Attention, les seuils LMNP imposés (23 000 euros et 50%) sont globaux et doivent donc être respectés pour l’ensemble de vos biens.

Comment passer du régime micro bic au régime réel simplifié?

Dans le cadre de votre investissement immobilier pour LMNP bic régime réel, vous pouvez demander pour régime réel au lieu de micro bic soit dans la déclaration initiale via le formulaire Poi, soit en cours d'activité, chaque année, avant le mois de mai.